2017年广州土地市场分析：供应量增加55%多渠道严控高地价开发商拿地更加理性
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原标题：2017年广州土地市场分析:供应量增加55%,多渠道严控高地价,开发商拿地更加理性
2017年广州土地市场呈现出供应量同比大增，政策调控抑制高地价、高溢价等特征。
针对这一“新形势”市场出现了哪些新变化？且看广州中原研究发展部详细分析。
2017年广州商住商服用地累计供应367.7万㎡，较去年增加55%。其中商住用地供应294.62万㎡，商服用地73.08万㎡。
在《五年供地计划》的刺激下，土地供应呈现明显增加趋势；
单就商住用地而言供应量比2015年高出12%，但需要指出的是今年宅地供地量与《5年供地计划》中提出的年平均每年475万㎡仍存在一定差距，由此可见“增加土地供应”的目标仍然任重道远。
供应量增加促使成交量提高，2017年广州累计成交商住商服用地337.21万㎡，同比增加44.1%；其中商住用地成交264.15万㎡，同比增加7成。
商服用地成交73.9万㎡，同比下跌6%；从统计数据中不难发现今年增加住宅地供应成为重中之重。
此外，新政对商服产品提出“回顾属性”的要求，因此今年商服地供应基本以定向引资为主，这一方式有利于更好地发挥用地价值。
从月度情况来看，今年供求蕞显著的特征为“每月平均”，每一个月份都有一定量用地供应，相比起去年部分月份出现断供，成交仅集中在少数3-4个月的情况，今年用地供求连续性有明显改善。
2017年广州商住商服用地累计出让金额1105.12亿（仅统计公开挂牌地块），比2016年总额增加86.2%。
值得一提的是，住宅地出让增加“竞自持”环节，对地块配建面积、溢价严格控制，因此造成今年整体土地溢价率、配建面积均低于往年。
但今年土拍自持面积总高达11.9万㎡，未来将用于租赁住房建设。
针对这一“新花式”，开发商未来如何运营自持部分以及成本是否会转嫁至可销售部分，则有待观察。
中心区白云“撑起半边天” 外围区百花齐放
今年各区供应呈现“中心区白云支撑，外围区百花齐放”的情况。
中心老区（撇除黄埔萝岗）主要供地区为白云，其供应4宗旧改地共计17.91万㎡，占中心老区（撇除黄埔萝岗）66%的供应量；
综合国规委公布的编修公示与改造推进情况来看，未来白云仍将有大量旧改地可释出。
加上北部与花都相连的区域仍属于待开发区域，估计2-3年内白云仍将作为老区供地的主要来源；
另一方面，越秀、天河、荔湾三区今年住宅地零供应，由此可见中心老区用地紧缺，在广钢、牛奶厂等大规模旧改地出让完毕后，目前中心区供地主要以碎片式旧改地供应为主。
与中心区相比，今年外围各区均有一定量用地供应且亮点不少，如番禺供应思科智慧城一期地块，为全市首宗“产城结合”用地；
从化供应的江浦果场地块总占地面积达21.09万㎡，为该区撤市建区以来出让的蕞大宗用地。
黄埔萝岗今年商住、商服两类用地“均衡供应”，一方面住宅热门板块长岭居累计供应4宗共30.65万㎡商住用地；
科学城、知识城两大科技创新区供应9宗共计38.1万㎡商服用地，可见该区在引入人口、开拓产业两方面平衡发展。
而2017年“头部供地大区”则非增城莫属，该区共提供110.39万㎡商住用地以及4.2万㎡商服用地，该区年内推出如官湖车辆段用地（32.3万㎡）、永宁街长岗村5-7号地块（共26.7万㎡）、朱村凤岗村26-27号地块（22.4万㎡）等巨无霸地块，预计未来1-3年该区一手供应量将会维持较高水平。
仅统计公开挂牌出让地块，广州Top10拿地房企共贡献847.2亿土地出让金，占全年土地出让金总额77%，碧桂园、广州地铁以及保利三家投入均超过百亿。
其中碧桂园近年积极布局广州市场，除公开招拍挂花费227亿大幅抛离二、三位以外，在并购、合作市场上该房企同样进取。
今年地胆房企表现同样抢眼，除保利、万科等千亿房企以外，时代、珠江实业、广物、越秀、方圆、实地6家本地中坚拿地意欲亦十分强烈。
其共计拿下9宗共计57.2万㎡用地，占总成交量的17%，而去年全年本地中型房企只拿下6宗用地，拿地量近43.7万㎡。
广州中原研究发展部认为，一方面由于本地房企在广州的开发项目基本进入尾声，因此需要重新购置“面粉”；
另一方面，今年出让地中部分地块存在大量需要协调的因素，包括与债权人、地块所属村、市政规划等，对于不熟悉广州市场情况的房企而言开发难度较大，而本地房企运作则相对有利。
此外，而在调控影响下，近年来势凶猛的“中字头”过江龙今年表现低调，以往“一掷千金”拿地的情况亦已不再。
— 2017广州商住用地市场分析 —
一.出让面积近三年新高，释放“增加土地供应”信号
今年商住用地成交面积达264.15万㎡，同比上涨70%，与2015年相比亦增加2%，成交量提升显著的背后体现出官方加大供应的决心。
针对《五年供地计划》中的目标，目前中心区主要积极发掘“三旧改造”用地，如今年白云、海珠提供的6宗用地均为旧厂改造用地。
外围区则积极开拓“待开发区域用地”，如今年挂牌的花都湖一期用地、南沙东涌2017NJY-9用地、从化江浦果场用地等，上述地块所处片区近5年未有用地挂牌纪录。
因此今年出让用地带有一定“开拓待开发区域”性质，同时从侧面说明目前广州城市化扩展有提速倾向。
二.调控干预下“控溢价”“抑地王”，开发商理性拿地
在全方位调控的大环境下，官方针对“控溢价”“抑地王”出台了一系列措施，主要包括提高出让底价，增加出让条件以及定向销售群体。
根据统计发现，今年除海珠区外各区起拍楼面价较往年均有明显提高，其中花都、增城两区尤为明显。
广州中原研究发展部认为，起拍价、保证金比例提高一方面体现了广州用地市场价值提升，尤其像花都、从化等楼市热度处于上升期的市场，出让地价值较以往提高意味着其受认可度提高；
另一方面，由于底价已处于相对高位，因此房企出价更加理性。
另一方面，广州中原研究发展部针对年内出让的37宗宅地溢价情况进行统计，根据数据显示有16宗用地以底价成交；
溢价在50%以内的地块有28宗，占总数的76%；
而2016年出让的27宗宅地中，溢价率超过100%的地块有20宗，占74%；可见“低溢价”为今年出让地一大特点。
除提高起拍价外，今年出让宅地附加各种复杂出让条件亦属于一大特点。如今年10月一轮土拍，5宗用地要求在出让区内注册公司或带有招商引资要求；
4宗用地本身已包含大体量配建要求，可见目前出让地除了在资金实力上设门槛外，对于房企招商、盘活自持部分、协调配建部分等综合运营能力要求越来越高。
对于房企而言，由于土地起拍价提高、保证金缴交比例提高、出让条件较以往更加复杂等因素影响，预计未来土地出让竞争将更加集中在部分实力雄厚、开发经验、资源丰富的房企上。
在“租购并举”“多主体供应”的新市场环境下，诸如长租公寓、城中村托管、项目综合运营等新领域正受到业界重视，其盈利空间亦逐渐明朗；
与此同时，过往一段时间房企“重金拿地”导致产品售价过高市场少人问津、盈利空间窄、风险大等问题暴露。
市场环境变化促使今年房企拿地态度出现微妙变化，尤其下半年起拍价提高后，房企竞拍出价更加谨慎，整体溢价明显降低。
三.“竞自持+出让租赁用地”双管齐下，响应“租购并举”政策
今年3月广州土拍正式加入“竞自持”环节，并要求竞自持部分作为租赁住房之用；
9月，广州首宗纯租赁用地科学城KXC-K1-9用地出让，该地块日后租赁对象将定向为科学城企业员工。
广州中原研究发展部认为这一模式一方面响应了“租购并举”政策。
广州中原研究发展部认为采用“竞自持”模式将带来两方面影响，一是大面积自持将会引导房企对租赁、长租等经营模式进行探索。
未来租赁市场将更加科学、合理，随着房价变化，未来对住房的需求或由购买转向租赁，将“倒逼”更加专业、规范的租赁产品面世，尤其对于目前长租公寓市场基本处于空白状态的家庭租赁部分，新出让的租赁自持用地有望在这一领域进行探索。
另一方面，虽然竞自持表面上对高地价进行控制，但对于实际销售而言可售产品减少，拿地成本变化等因素，未来可售产品是否被“成本转嫁”将成为市场关注重点；
此外，可售住宅入市面积减少意味着目前供不应求的情况仍有待解决。
四.产城地“顺势而生”，商住用地亦可服务招商引资
今年4月碧桂园以57.5亿夺得思科智慧城一期用地掀开了广州出让“产城地”的序幕。
自此之后南沙、增城新塘相继出让多宗带有产业引进性质的小宗用地，直至12月中旬增城朱村挂牌2宗相连总面积达22.4万㎡的8k技术相关产城用地，“产城地”再次受到市场关注。
广州中原研究发展部认为，未来产城地大量高素质人口流入将产生巨大的需求，无论办公物业（针对定向上下游企业），还是居住物业，将“盘活”整个产业新城的效率提高，同时有利于提高片区市场价值。
此外，“产业新城”在未来产品销售、出租等环节上目标客户群更加清晰，有利于加快产品消化资金回笼以及降低营销成本。
对于产城员工而言，受定向销售政策保障未来置业压力相对轻松，将吸引更多人才安居乐业，可见对于产业园区而言，这一模式未来将促进产业与人口“互惠互利”。
— 2017广州商服土地市场分析 —
一.近2年商服地供求基本保持平衡，黄埔表现抢眼
今年商服用地供求情况与去年基本保持平衡，由于近两年商服地出让基本以定向引资为主，因此成交情况亦较2015年理想。
从各区情况来看，黄埔区占总成交量的52%，其挂牌的9宗商服地均顺利出让，其中有8宗带有引入定向企业条件，目前已吸引包括宝能、创维、多益网络、唯康等企业进驻。
二.9成用地服务于招商引资，占比较往年大幅提高
在商服项目“回归属性”的思想指导下，今年成交的22宗商服用地（已除去4宗管廊用地）中，除2宗外其余均带有定向引资、投产考核，占总量的91%，比去年77%的比重大幅增加14%。
三.金融城“房企+定向企业”模式受关注， 花都中轴线引入保利运作
近年房企“转型”趋势明显，越来越多企业撕掉单一“房地产商”的标签转变成为“综合服务商”，这一点亦可体现在商服用地拿地开发上。
如2017年12月，定向引入金融媒体企业的金融城起步区AT090961地块由保利以底价夺得，根据市场消息称，该宗用地将由南方财经全媒体集团与广州市天河区政府、广东保利、广州产业投资基金合作开发。
广州中原研究发展部认为，这一合作开发模式存在多重分析价值。首先，金融城招商定位改变，更加贴近广州实际。
金融城规划始于2012年，当时产业引进设计仅限于金融总部、金融贸易、金融商业等类别，引入领域相对较窄；本次首度引进媒体企业可谓“一大突破”，这意味着金融城招商引资趋于多元。
除金融城出让新模式外，花都区中轴线用地出让同样值得关注。今年8月保利地产拿下占地14.9万㎡中轴线融资地块一。
此前花都中轴线建设由于规划、资源投入等问题已扰攘多时，今年顺利由千亿房企保利接手开发运营，其建设速度有望提高。
广州中原研究发展部认为，上述新模式将为商服项目提供更多可能。2017年3月政策对商服产品的调控旨在使其“回归属性”。而“房企+定向企业+政府”的模式将有利于发挥商服项目的作用，同时有望弥补个人买家购买受限对商服市场带来的影响。
供地量预测：商住地往目标靠近，商服地维持目前水平
结合《2017-2021年住宅用地供应计划》以及《2017年广州经营性用地供地蓝皮书》两份重要文件，广州中原研究发展部认为2018年商住用地供应将会向供地计划中“平均每年475万㎡”的目标靠近。
商服用地方面，通过扣除《2017年蓝皮书》中已出让地块，剩余可供出让面积约105万㎡，其中包括重点规划区域金融城起步区7.2万㎡，琶洲西区7.3万㎡，白云新城10.7万㎡；
但从目前商服地主要服务招商引资的现状来看，预计2018年商服地供求将会延续2016-17年70万㎡水平线，剩余用地将保持可持续式供应。
供地特征预测：舒缓中心区压力，以交通环线区分供应，更加注重均衡
《5年供地计划》中提出了分区清晰的供地计划，其中内环以内、老城区主要提供存量住宅用地，即以“三旧”改造用地为主，而内环与外环之间则主要为普通商品住宅用地；
而备受关注的“租赁住房”用地将重点布局在外环与北二环-东二环-广明高速之间，即包含白云区中、北部，天河东、北部、萝岗、番禺北部等范围，《计划》中同时强调这一范围作为城市拓展的主要区域，未来将加大供应住宅用地。
广州中原研究发展部认为与以往供地计划只集中在供地面积、数量上不同，本次《计划》更加强调对于城市建设、规划、平衡人口流动等因素。
预期未来城市人口分布将更加均匀，其中外环与北二环-东二环-广明高速之间将会成为人口流入的重点范围，这对于未来的产业布局、商住圈形成趋势均有推动作用。
通过总结出现在近年土地供应蓝皮书中未曾出让的地块，预估2018年土地出让热点区域如地图所示：
商住用地方面，预计中心老区供应以白云以及老黄埔作为主，其中白云北部泛空港片区用地预计将有望以“产城地”模式出让，老黄埔鱼珠以及文冲旧厂将会释出约15万㎡用地，此外天河广州大道北将会有“碎片式”旧改地供应。
外围区域中增城、黄埔萝岗、南沙将持续发力，预计萝岗科学城-香雪一带将会供应60万㎡居住用地，其性质包括旧村改造以及地铁车辆段用地；南沙供应将主要往黄阁、东涌、大岗等待开发片区扩展。
商服用地方面，预计黄埔可提供25万㎡左右用地，此外如琶洲、金融城、白云新城将继续成为市区供应重心。返回搜狐，查看更多
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