推进村级工业园改造！广州出台22条意见：自行改造按20%计收土地出让金！
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原标题：推进村级工业园改造！广州出台22条意见：自行改造按20%计收土地出让金！
房地产导刊讯：昨日，记者从广州市政府网获悉，为进一步推动广州市村级工业园更新改造，市城市更新局近日起草了《关于深入推进村级工业园更新改造的实施意见（征求意见稿）》，现向社会公众征求意见及建议。
1、意见所称村级工业园，应同时符合以下条件：具有合法用地手续或2009年12月31日前建成，纳入城市更新标图建库范围；用地面积不小于50亩，或未达到50亩但确有改造提升必要的，经市（区）城市更新部门批准的；规划为工业、科研、教育、文体、养老、医疗等产业用地（商住、商服用地除外）；近五年未纳入旧村庄全面改造计划。
2、由市发展改革委、市工业和信息化委牵头，各区应根据城市总体布局和产业发展目标，编制产业保护范围线。位于产业保护范围线内的工业用地，可按以下标准设定用地规划指标：容积率原则上不小于2.5；配套行政办公、生产服务、生活服务设施的计容建筑面积不得超过单个工业项目用地总计容建筑面积的30%。
3、在改造类型上，村级工业园更新改造可采取两种方式，分别是全面改造和微改造。其中全面改造是指：以成片拆除重建为主，对项目使用功能、建筑主体结构和开发强度进行全面调整。
4、村级工业园更新改造项目的集体建设用地可享受“三旧”改造政策优惠，完善历史用地手续，将集体建设用地申请转为国有用地。转为国有用地后可由政府收储，或自行改造。
5、集体建设用地转为国有用地后自行改造，由原土地权属人使用的，土地出让金计收标准按《广州市旧村庄更新实施办法》第四十条的规定执行。即，按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%计收土地出让金，本意见沿用该规定。
根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）等有关文件要求，就深入推进我市村级工业园更新改造，制定本实施意见。
头部条【适用范围】广州市行政区域内纳入城市更新范围的村级工业园“工改工”更新改造项目，适用本意见。本意见所称村级工业园，应同时符合以下条件：
（一）具有合法用地手续或2009年12月31日前建成，纳入城市更新标图建库范围；
（二）用地面积不小于50亩，或未达到50亩但确有改造提升必要的，经市（区）城市更新部门批准的；
（三）规划为工业、科研、教育、文体、养老、医疗等产业用地（商住、商服用地除外）；
（四）近五年未纳入旧村庄全面改造计划。
1．本条是关于适用范围的规定。为促进我市产业发展，本意见针对纳入城市更新范围的村级工业园“工改工”更新改造项目的推进实施制定相关措施。
2．目前，国家、省对工业园区面积划定无统一标准。按照“三旧”标图建库数据统计，全市50亩以上的集体旧厂房图斑有773个、114.78平方公里，分别占总量的46%、87%。为利于产业规模化、集聚化发展，本意见将村级工业园划定标准设为50亩（含）以上。同时规定小于50亩的，经城市更新部门批准也可纳入改造。
3．《广州市旧厂房更新实施办法》第十一条规定：“对于纳入近期及中期全面改造计划的旧村庄改造范围内的集体旧厂房，应当纳入整村改造范围”。
第二条【规划管控】村级工业园更新改造应落实产业保护、环境保护相关规划和要求，严控新增经营性房地产项目开发。
各区应根据城市总体布局和产业发展目标，编制产业保护范围线，由市发展改革委、市工业和信息化委牵头，会同国土规划、城市更新、环保等相关部门共同审核，报市政府审定。
位于产业保护范围线内的工业用地，可按以下标准设定用地规划指标：
（一）容积率原则上不小于2.5；
（二）配套行政办公、生产服务、生活服务设施的计容建筑面积不得超过单个工业项目用地总计容建筑面积的30%。
1．本条是关于加强村级工业园更新改造规划管控的规定。
2．头部款为有效引导产业转型升级，保障产业用地供给，按照省的规定，参照佛山做法，划定我市产业保护范围线．第二款明确产业保护范围线审定程序。产业范围线由各区结合实际制定后报市相关部门审核，报市政府审定。
4．第三款参照深圳、东莞对新型产业用地政策，对产业保护范围线内的工业用地设定用地规划指标，一是设定基准容积率，原则上不低于2.5；二是从完善园区配套建设的角度，规定了园区配套设施建筑面积和用地面积占比的上限。
村级工业园更新改造可采取以下方式：（一）
（二）微改造。符合城市规划布局及产业导向的，在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过局部的扩建、加建、改建，实现建筑使用功能优化、设施完善、环境提升等效果。
旧村开展村级工业园更新改造的，应按照《广州市城市更新局关于印发〈广州市城中村综合整治工作指引〉的通知》（穗更新函〔2018〕677号）要求，同步开展旧村综合整治，与村级工业园更新改造方案同步报批、同步实施。
2．头部款参照《广州市城市更新办法》第十四条“城市更新方式包括全面改造和微改造方式”的规定，将我市村级工业园改造方式分为全面改造和微改造两张类型。
3．为落实乡村振兴战略，加强经营性项目和非经营性项目之间的平衡，根据《广州市旧厂房更新实施办法》第十一条 “……在不允许后续更新改造的情况下，可以允许集体旧厂房先行改造，并同步进行整村整治” 的规定，
各区应将村级工业园更新改造项目纳入城市更新年度项目和资金计划，经市城市更新工作领导小组审定。各区新增产业项目优先通过村级工业园的存量用地解决产业用地需求。各区财政根据实际，可以安排村级工业园更新改造专项经费，与村级工业园的增值收益共同用于本区村级工业园更新改造。
村级工业园更新改造项目的集体建设用地可享受“三旧”改造政策优惠，完善历史用地手续，将集体建设用地申请转为国有用地。转为国有用地后可由政府收储，或自行改造。改造需整合国有建设用地的，村集体经济组织应将规划地块范围内不可分割且不可单独出具规划设计条件的集体建设用地申请转为国有建设用地。
对集体建设用地转为国有建设用地的村级工业园更新改造项目，优先纳入城市更新年度计划。
1．本条是鼓励将集体建设用地转为国有用地的规定。
2．头部款明确村园改造项目的集体建设用地可享受“三旧”改造政策优惠，完善历史用地手续，将集体建设用地申请转为国有用地，并选择政府收储、自行改造等改造方式。
3．第二款根据6号文第（二十四）条规定“鼓励和引导村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设用地。
”制订。4．用地集体转国有更利于升级改造，故第三款明确可优先纳入城市更新年度计划，加强统筹改造。
集体建设用地转为国有用地后自行改造，由原土地权属人使用的，土地出让金计收标准按《广州市旧村庄更新实施办法》第四十条的规定执行。无偿移交用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设部分的用地，按照《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》第（十一）条规定执行。
1．本条是对集体建设用地转为国有用地开展自行改造规定。
2．头部款明确集体建设用地转国有的土地出让金计收标准。《广州市旧村庄更新实施办法》第四十条规定，“
3．第二款根据6号文第（十八）条规定：“鼓励集体用地转为国有用地，参照国有土地旧厂房政策实施改造，无偿移交用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设部分的用地参照第（十一）条规定执行。”制订。
集体旧厂房用地交由政府收回的，可按以下方式之一补偿，并不再安排留用地指标：（一）
；（二）以市场评估价折算与本条头部款第（一）项同等价值的国有物业补偿。
市场评估价的有效期按《城镇土地估价规程》的规定执行。
1．本条是对集体建设用地转为国有用地后由政府收储的规定。
2．头部款明确收储补偿标准。为鼓励政府收储，加强对权属人权益保障，本条对政府收储补偿方式进行了优化：
②参照6号文第（十三条）国有土地上旧厂房交由政府收回给为商业服务业设施用地的按规划毛容积率2.5以内计算补偿款的规定，将“工改工”规划补偿系数提高到2.5。③提高补偿比例。进一步落实省关于“三旧”改造收益分成的规定，将分成比例从40%提高到50%，并参照6号文第（十四）条关于对国有土地上旧厂房权属人一年内交储给予10%奖励的规定，给予奖励。按本条规定，政府收储补偿比例蕞高可达60%，符合省相关规定。④提供实物补偿方式供选择。参照佛山鼓励实物补偿的做法，以物业的市场评估价为基准，将货币补偿折算为物业补偿，有利于保障村集体的长远发展。3．第二款明确市场评估价的时效性。国土资源部《城镇土地估价规程》规定“土地估价报告的有效期为一年”“本规程适用于城市规划区范围内建设用地的‘基准地价’和‘宗地地价’评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程”。第二款明确按照上述规定执行。
村级工业园更新改造保留集体建设用地性质的，按规划实施改造，无须按照《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第（十八）条的规定，将30%的经营性用地转为国有用地后无偿移交给政府。按“三旧”改造政策完善历史用地手续的村级工业园集体建设用地，村社有留用地指标的，以经营性用地面积30%为上限1:1抵扣留用地指标；村社没有留用地指标的，不抵扣留用地指标。无偿移交用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设部分的用地，按照《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》第（十一）条规定执行。
1．本条是对保留集体建设用地性质的改造方式的规定。
关于留用地指标抵扣，有合法用地的无需抵扣；完善历史用地手续的村集体建设用地，村社有留用地指标的，按照6号文第（十八）条规定的比例抵扣指标；村社没有留用地指标的，不予抵扣。3．第二款明确基础设施、公共服务设施或其他公益性项目用地的移交。
村级工业园更新改造项目在符合城乡规划、不改变土地用途的前提下，在工业用地上、仓储用地上对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、建筑密度的，不再补交土地出让金。改建、扩建工业项目，其配套公共服务设施应当与工业厂房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。【说明】
1．本条是关于村级工业园扩加改建、提升用地利用效率的规定。
2．参照《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）第八条“在符合规划、不改变用途的前提下，在工业用地、仓储用地上对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、建筑密度的，不再征收土地价款差额。”的规定制订。同时，为加强村园工业厂房与配套设施建设的统筹，规定应同步设计、报批、建设、验收。
村集体经济组织应通过公开方式选择合作主体，集体建设用地可以按照《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）的规定，以协议方式流转给公开选择的合作主体。公开选择合作主体的程序参照《广州市城市更新局关于印发〈关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见〉的通知》（穗更新规字〔2018〕1号）的规定执行。
1．本条是关于村级工业园用地开发企业参与的规定。
2．明确选择供地方式和引入方式。参照《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）第（十一）条“涉及‘三旧’改造的供地，属政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余可以协议方式出让。”的规定，以及第（十二）条“自行改造或者合作改造的，可以直接出让给……农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方”的规定，
在程序上，参照《广州市城市更新局关于印发〈关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见〉的通知》（穗更新规字〔2018〕1号）的规定执行。
工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。【说明】
1．本条是关于村级工业园工业厂房及配套设施产权分割的规定。
2．本条参照《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）》第八条“允许制造业企业的工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元分割，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。”的规定制订。
村级工业园更新改造项目，可以协商开展建设用地置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。建设用地置换应在权属清晰、程序合法的前提下，遵循“价值相当、双方自愿、凭证置换”的原则进行置换。【说明】
1．本条是关于用地置换的规定，目的在于促进村级工业园用地的整合利用。
2．本条参照省、佛山相关规定制订：①《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（草案修改稿）》第三十九条规定“‘三旧’改造中需异地搬迁改造，涉及收回或者收购土地的，可以协议出让方式为原使用权人重新安排同类用途的土地。在‘三旧’改造范围内，允许符合土地利用总体规划和控制性详细规划要求的存量建设用地通过土地位置调换等方式进行调整使用。”（部分）
市城市更新部门会同市工业和信息化部门搭建村级工业园更新改造统一平台。各区可通过平台发布村级工业园更新改造计划、招商等信息，企业可通过平台常态化申报工业及其他产业用地需求，在市产业、国土规划行政主管部门和各区政府之间共享。【说明】
1．本条是关于搭建信息平台的规定，目的是为促进企业产业用地需求与村级工业园改造项目之间的对接。
各区要根据市相关产业规划、市产业发展导向目录和《广州市产业用地指南》制定辖区工业区块的产业发展规划、村级工业园入园标准，明确产业发展布局、用地规划，明确产业类别、投资强度、产值、税收、用地规划条件等指标，引导优质产业项目及其上下游产业项目入园。
鼓励国有企业或专业化的产业园区开发公司通过托管方式，作为村级工业园实施运营主体进行土地整合、清理及前期开发，实行统一规划和产业招商，实现集体土地的规模化统筹开发利用。村集体经济组织按双方签订的托管协议以一次性或分期方式获得村级工业园收益。【说明】
本条是关于村级工业园引入市场主体合作运营的规定。参照省国土资源厅《关于支持产业转移工业园用地提升土地利用质量效益的若干意见（修订征求意见稿）第（十九）条“鼓励通过托管方式，由园区管理机构（或委托产业运营机构）为实施主体，将园区内产业落后、零星分散的集体建设用地（留用地）进行整合、土地清理及前期开发，实行统一规划和产业招商，实现村级工业园规模化统筹开发利用，提升土地利用效率，农村集体经济组织根据双方签订的托管协议想一次性或分期方式获得相关收益。”的规定制订。
市工业和信息化部门从“中国制造2025”产业发展资金中安排部分资金，根据《广州市产业园区提质增效试点工作行动方案（2018—2020年）》（穗工信〔2018〕5号）的有关要求，对村级工业园更新改造项目按建设总投资额的20%给予一次性补助，单个园区累计不超过1000万元。村级工业园更新改造项目引入产业符合《广州市人民政府关于加快工业和信息化发展的扶持意见》（穗府规〔2018〕15号）相关规定的，在产业扶持政策上给予村级工业园内企业适当的倾斜。
各区政府根据本区实际，安排专项资金支持村级工业园更新改造，综合考虑规模效应、示范带动等因素给予重点倾斜，对通过自行改造进行的全面改造类村级工业园更新改造项目土地使用权人，给予一定金额的扶持。【说明】
本条是对项目权属人的财政支持的规定。参照《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）“通过自行改造进行的拆除重建类工业提升改造项目，用地面积20亩以上的，以竣工验收建筑面积对土地使用权人进行扶持，蕞高扶持不超过1000万元”的规定，由区财政统筹对全面改造类项目进行自行改造的权属人进行支持。
各区可按照项目类型、项目进度等给予项目所属镇（街道）一定的资金支持和奖励，专项用于该镇（街道）城市更新改造。【说明】
本条是对镇街的奖补激励的规定。对镇街给予鼓励、提升镇街参与积极性，对推动村级工业园更新改造有重要作用。《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）第八条规定“加大地方财政的奖补力度，大力推进‘工改工’项目建设。”《佛山市人民政府关于印发佛山市村级工业园整治提升实施方案（2018—2020年）的通知》规定将镇街作为村级工业园整治提升的主战场，对完成建设任务、建设成效好的镇给予专项奖励。
产业行政主管部门指导各区政府结合广州市产业发展规划和要求，制定村级工业园更新改造项目评估机制。第四章 其他
市城市更新部门牵头统筹全市村级工业园更新改造工作，市发展改革、工业和信息化、国土规划、商务部门协同配合，加强产业规划、土地利用、招商引资等方面的联动协调。各区政府为村级工业园更新改造头部责任主体，制定工作计划，建立完善资金投入机制，加强对引入合作主体等改造过程的监督管理，做好风险防范化解，加强项目实施落地、验收评估以及后续管理运营。
对已按本意见第二条规定划定产业保护范围线的区，将村级工业园更新改造除标图建库、计划审定、完善历史用地手续以外的城市更新权限下放区政府，负责村级工业园更新改造项目方案审定和批复。市发展改革、国土规划、住房建设等部门应同步将村级工业园更新改造涉及的项目立项、规划、用地、施工报批等权限下放到区，并在前期审批工作方面给予“绿色通道”支持。
本实施意见自发布之日起施行，有效期5年。广州市村级工业园更新改造相关规定与本意见不一致的，以本意见为准。
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