广州征地地价标准进行公开听证
石牌村属于第一片区，征地区片综合地价为25.9万元每亩。陆明杰 摄
昨日，在广州市国土资源和房屋管理局就《广州市征地区片综合地价》(试行)(下简称《征地地价》)举行听证会。《征地地价》提出全市十区分为11个均质片区、补偿地价从5.66万～25.9万元/亩；增城、从化二县级市各划分为3个区片，补偿地价从3.75万～7.39万元/亩。
该地价是实施一口价，实施后与农民谈征地时，只就农民人均纯收入、人均耕地数量、土地利用类型等综合修正因素进行协商。
此次《征地地价》涉及范围包括全市所辖的荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、南沙区、萝岗区、番禺区、花都区等10个区和从化、增城两个县级市，共计34个镇、130个街道办事处。
根据农用地质量、农地价值、经济发展水平、土地区位、人均耕地数量、土地供求关系以及农民生活水平等因素，结合农业生产模式的差别，将广州市十区划分为“内圈”、“中圈”、“外圈”3个农业生产圈层，并在此基础上划分为11个均质区片，从化增城二县级市划分为3个区片。
《征地地价》对市属十区设有11个均质片区，第一片区设为25.9万 元/亩；而第二片区设为23.65万元/亩；第三片区设为20.83万元/亩；第四片区设为18.12万元/亩；第五片区设 为17.07万元/亩；第六片区设为16.03万元/亩；第七片区设为13.94万元/亩，第八片区设为11.15万元/亩；第九片区设为8.49万元/亩，第十片区设为7.08万元/亩；第十一片区设为5.66万元/亩。
比如，整个越秀区；荔湾区沙面街、岭南街、华林街、多宝街、昌华街、逢源街、龙津街、金花街、彩虹街、南源街、西村街、站西街；天河区的石牌街、天河南街、林和街、猎德、冼村；白云区的三元里街、景泰街等，都属于第一片区，在内圈层中，征地片区综合地价为25.9万元/亩。
值得注意的是，同一项目跨越不同的土地类别，按较高的级别或者取平均值进行支付标准。
据了解，此次的征地综合地价是一口价，实施后就按照该地所属区片的价格进行补偿，要谈的弹性部分只限定在综合修正因素，比如农民人均纯收入大于等于5000元/人，修正系数为101%；3000～5000元/人，修正系数为100%，小于等于3000元，修正系数为99.5%；人均耕地数量大于等于1亩/人，修正系数为99.5%；0.2～1.0亩/人，修正系数为100%；小于等于0.2亩/人，修正系数为100.5%；养殖水面的修正系数为110%，园地的为80%，林地为99.5%。
这就简化了“谈判”，可以缩短时间，加快城市更好更快地建设。
在听证会上，代表们就具体区片的补偿地价“是高了还是低了”各有各看法。钟村镇镇政府的代表表示，他跟辖区内的村委会谈过，经济发展差的村希望这个地价标准可以快点实行；经济发展好的村则觉得地价还不够高，可以继续提高。
番禺区国土房管局的代表认为，这次对该区征地区片价比区现行的标准低，这引起更多问题，使征地工作更难。
海珠区瑞宝经济合作社的代表称，该辖区内有一个污水截污工程，就因为补偿标准低，谈了两三年一半动迁都未完成。道扩办代表称，以江高污水处理厂为例，现补偿23万元/亩都很难同农民谈拢，但试行方案里该地点的补偿标准低了几万元/亩，会使得操作很难。
相反，增城市国土房管局代表却认为，此次该区的综合地价核定标准高了，会增加征地成本，对招商引资不利。开发区萝岗区国土房管局的代表也希望，能把该区内核定的第4级调为第6级，第6级联合街等降为7级。目前萝岗区的开发多是成片的，此次核准的地价比现实水平有所提高，相差4万元/亩，担心实施后成片开发会有不稳定因素。
在地价方面，代表们还提出，要明确征地地价标准最后能够到农民手中的比例是多大。在补偿款到各级是多少钱都要透明，最好能明确在补偿款中农民占多大的比例，集体占多大的比例。
3个关键时间点 物价上涨要缩短调整周期等
在此次推行的征地补偿综合区片价中，表明3～5年调整一次。番禺钟村镇镇政府代表认为，广州每年的经济增长是15%，近年来物价的上涨也比较快，但在本次核价中并未体现经济高速发展的因素，因此要缩短调整地价周期。与会的其他代表也深表赞同。
第二个关于时间的问题，是要核定《征地地价》从何时开始有效。有在前线做征地工作的代表建议，以《征地地价》的预公告发布时间为界点。番禺区国土房管局代表也提出，区片价实施的时间要明晰，大型项目跨越的时间长，要明确衔接处理办法，否则可能本来已谈好的会翻案。有关人士表示，最终出台稿将会对该时间进行考虑。
第三个时间界点，是地价核定的年产值倍数法，是按照主导耕作作物两年五熟的产值进行测算。目前核定的水稻、甘薯、蔬菜等作物价格，使用的是2004～2005年菜篮子报价中心的价格，比如蔬菜的标准是2.15元/公斤。从化国土房管局代表提出，菜篮子报价要用最近数据。
被征者社会保障 一次性付款赔偿方式可谋变
广州大学房地产研究所所长陈琳教授表示，补偿款一次性发放给被征地农民的做法值得商榷。
她提出设想，采取股份形式或者是长期分红的形式，设置增值管理机构，让被征地者能够长期地享有货币补偿。
钟村镇镇政府代表提出，可以参考土地管理费的形式，按照每平方米一个月1毛钱的补偿，也可保障农民生活问题。
补偿与收益衔接 农民如何分享土地增值收益
市政府研究所张代表表示，目前征地补偿与土地收益差别很大，对农民不公平。征用地后是用于工业、住宅等开发增值差异大，此次以划圈定价最终可能相差非常大。他举例，在土地收益方面，商业最低是1800元/平方米，工业最低是500元/平方米，住宅最低是820元/平方米。就最低的工业计算，也是33万元/亩，该数目都比征地补偿的最高标准高。因此，希望做好征地补偿与土地收益之间的衔接，尽量缩小两者差距。
对此，有关人士表示，此次考虑更好地实现不同区域征地补偿标准的相互衔接。如果是不同类型的开发性土地价格不同，那么房地产项目征地就受欢迎，其余的动迁就很难，这将造成地区发展的失衡，也是不好的。他表示，土地增值的部分，政府是用于地铁等市政建设，这也是农民所能够享用到的。
本版撰文 时报记者 田桂丹 实习生 林智
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