南沙首次大规模卖地先卖地慢发展模式受质疑
南沙一直是广州楼市的热点区域，却一向在土地市场十分低调。今年9月南沙则一反常态齐推8宗土地，其中包含住宅功能的地块3宗，另外则是位于总部聚集区的商务用地和将配建大型商业中心商业地块，地块总起拍价达26亿，楼面价均不超3500元/平，但地价已明显高出以往水平。
业内专家分析认为，广州土地温度已降，南沙利好处于悬空期，所以其首场大规模拍地不会火爆闹，但也不会太冷清。
实际上，目前南沙除“7条地铁线规划”、“新领事馆区”、“开发银行授信”等政策，以及近日“自贸区”的猜想外，南沙的建设措施尚不见成效，人口增加并未实现，产业和经济也没有任何大变化。业内仍担心，尚没有实业进入，就卖地任由地价炒高，南沙新区将难以成功。
9月南沙超26亿卖地 上建项目或均“万”字起卖
今年9月，南沙准备一扫往昔低调，将一口气开卖8宗土地。除此前挂牌的宅地、小学用地2013NJY-2地块，以及将配建7000平IMAX厅、15万平大型商业中心的2013NJY-3商业地块以外，日前，南沙又挂出6宗土地，并将于9月27日正式开卖。
此次出让的8宗土地，总价约26亿，折合楼均价皆不超3500元/平，但除配建IMAX的2013NJY-3地块外（2568元/平），其他宗地楼面价介于3300-3500元/平之间。
其中，位于蕉门河中心区南滨水角的2宗地块，均融合了商业、商务、娱乐和居住的功能。
不过，上述2宗地块的竞买人须为世界500强企业，且获得过国家住房和城乡建设部“全国绿色建筑创新奖”或批复为“绿色生态示范城区”。同时，竞买人还需在一线城市滨水岸线投资开发的高端商业办公建筑物的总建筑面积达30万平方米及以上，条件可谓较严格，和2013NJY-3商业地块一样，具有明显的“定向分配”倾向。
除此以外，南沙金洲涌以南总部集聚区将首次出让四宗商业商务用地，总面积超20万平，容积率均不超4。
该4宗地竞买要求相对简单，作为总部聚集区土地，申请人条件仅须在获地后180天内将全国总部迁入南沙。另外，2013NJY-6竞得人需自持建筑面积10%的物业不得出售。2013NJY-7竞得人需自持建筑面积20%的物业不得出售。
纵观此次南沙出让的土地，楼面均价皆不超3500元/平，这样的地价在广州土地市场来看，不算太高。但著名房地产专家韩世同指出，就南沙而言，之前的地价基本不超3000元/平，这一批土地的定价若加上7000元左右的建安成本，结合目前的市场，项目日后若出售，价格至少“万”字起步。
不过，从官方数据看，南沙楼市成交均价在6月便已重回“9字头”，7月份更是延续了从2月以来的跌势，“五连降”到9207元/平的水平，同时成交量方面也出现疲软。
合富辉煌首席分析师黎文江就直言，南沙规划和政策的红利正在逐步消退。
这样的格局下，南沙首次大规模土地拍卖是否会惨淡收场？
对此，彭澎认为，上半年广州土地市场火爆，很多开发商已经手头有地，而6月份以来土地市场转冷也表明，目前开发商对于政策的观望态度。
“所以，在这样的情况下，南沙土地拍卖不会太热闹。但目前广州真实房价普遍上涨，另外南沙作为广州的热点区域，在近期‘自贸区’等利好下，炒作仍会继续，产业也有顺利发展的可能，所以前景并非不乐观，南沙的土地也不会遇冷。”彭澎指出。
南沙“先卖地慢发展” 空炒房地产存风险
实际上，“先卖地后发展”是一种被业内人士所不齿的区域发展模式，广州市社科院研究员彭澎就直言：“如果一味把地价炒高，没有实业进入，南沙新区难以谈成功，这也不是珠三角大跨越的重大平台应该做的。”
南沙楼市炒作历来有之，但即使是各种炒作利好不断，南沙目前除了“7条地铁线规划”、“新领事馆区”、“开发银行授信”等政策，措施尚不见成效，人口增加并未实现，南沙的产业和经济也没有任何大变化。而日前上海自贸试验区获批，也仅仅作为“动力”存在。
此次南沙大举卖地对其作为国家级新区的发展而言，是否风险大于机遇？
对于“先卖地慢发展”的倾向，韩世同直言，目前南沙建设的整个模式是存在问题的，而南沙的房地产价值和发展潜力都有被高估的情绪，但还不太严重。
其表示，珠江新城，广州建设了二十多年，还是目前的水平。可想而知，广州建设南沙，水平也是有限的。作为粤港澳合作的示范区，南沙应该由三地合作建设，否则规划和炒作的价值都不大。
彭澎也提醒，南沙应该成为各种投资者关注的热土，而非只是房地产投资。同时，南沙应该得到更多央企的关注，广州市国企也应积极向南沙投资。
不过在其看来，南沙并非走的是传统的“先产业后房产”的道路，此次开拍的地块多是商业商务用地，正好助于解决南沙目前商业不够、配套不足的情况。虽然目前南沙入住率不高，商业发展有难度，但商业配套成熟依然有助提升南沙楼盘入住率，不可否定南沙“产城住互动”的模式可能成功。
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