专访广州白云区土地开发中心解读2022年首次土拍
顺利打响 2022 年土拍头部***，
作为楼市晴雨表，土拍行情冷暖，决定了一年的楼市成色。
在经历了 2021 年两轮土拍 寒冬 与年初政策筑底之后，2022 年的广州首轮土拍备受关注。
3 月 31 日，广州市规划和自然资源局以挂牌方式向外界公告：5 月 5 日全市拟出让 18 宗国有土地，地块涉及海珠、荔湾、白云、黄埔花都、番禺、南沙、增城等 8 个区。其中，白云区以供地 6 宗、建筑面积 73.42 万㎡、起拍总价 83.99 亿元的数据问鼎全市头部位置。
回顾去年行情， 流拍 一词几乎成了市场主旋律，而白云区此次一次性拿出 6 宗宅地，可谓是大手笔，同时也显示了官方对首轮土拍的乐观态度。在土拍前夕，ZAKER 新闻也特意专访了白云土地开发中心储备部部长，他为我们详细介绍了 2022 年白云首轮土拍情况以及未来白云供地的新变化。
2022 首轮土拍在即，大批靓地放出
与 2021 年相比，今年白云首轮集中供地特点明显。
首先，在土拍规则上，广州拍地限制被大幅优化，放宽了 限房价 、 限售无房对象 等条件，并通过 限地价 + 竞自持 + 摇号 的方式，下调了土地起拍价，严格控制溢价在 15% 以内，从而降低房企拿地门槛和成本。
其次，供地地块几乎处在交通便利的位置上，用白云土发中心储备部部长的话来说就是： 地块含金量普遍比较高。 比如白云区的 6 宗涉宅用地中，就包括空港大道中东侧和东平地铁站、珠江西岸石井水泥厂等 3 宗优质地块以及钟落潭 3 宗 14 号线沿线地块。
据了解，白云空港大道中东侧地块是蕞受市场关注的地块之一，该地块地理位置优越，处于白云新城北部区域，东临白云山，北靠华南快速，南侧 600 米就是地铁 2 号线江夏站，同时还邻近机场高速，可快速到达广州白云国际机场、广州火车站等重要功能片区。按照白云新城规划，这一板块未来将会被着力打造成功能复合、空间连通、特色鲜明的现代高品质活力商圈。
目前地块周边配套相对齐全，有白云尚城幼儿园、龙江中学、华润万家等生活配套，还有汇尚兴商务中心、有趣商务中心、通达创意园等商业办公楼，居住、办公氛围良好。
而与金沙洲隔江相望的石井水泥厂地块，区位价值也相当不错。该地块位于白云西南部，毗邻珠江西岸，距离在建的佛山 6 号线 号线 号线的交汇站点槎头站，只有 600 多米，是建设临江住宅和交通枢纽项目的优质地块，而且地块旁边就是五矿与招商以及广州地铁共同合作开发的地铁上盖项目——五矿招商江天际项目。
可以看出，无论是从地块的交通通达性，还是地块周边配套价值，都显示了官方满满诚意。大批靓地的放出也意味着未来的白云聚集效应将更一步凸显，白云的城市发展建设如火如荼，蓬勃向上。
故此，受市场氛围和出让政策刺激影响，白云 2022 年首轮集中供地，或将一改去年土拍 冷淡 的市场局面。
据市场消息了解，截止到目前，已经有不少房企对一些优质地块抛出了橄榄枝。尤其是白云新城北部、珠江西岸以及东平地铁站在内多个地块已经成为了本轮土拍的热门选手。业内第三方机构中原研究发展部就预测，上述 3 宗地块的溢价率可能达到 5% 以上，其中，珠江西岸和东平地块，溢价率可能在在 10-15%。
在与土发中心的交谈中，我们还洞见了 2022 年白云土地供应的变化。
白云新城核心区商地持续推出，宅地 0 供应
作为白云构建 五片协同、多核驱动 空间发展格局的核心一环，白云新城这一功能片区，在 十四五 期间已经被赋予了重要的时代意义。
按照 十四五 规划，白云新城将和设计之都、时尚之都实现连片发展，形成国际交往中心、城市枢纽门户、总部经济集聚区、云山西麓的宜居新城。板块内，高品质的城市规划和优质自然生态，也让白云新城成为广州北部唯一能与珠江新城比肩的区域，并且成为许多改善群体置业的聚集地。
但在过去几年，白云新城内的住宅用地并不多。ZAKER 新闻梳理发现，从 2019 年到 2022 年期间，广州 4 份供地蓝皮书中，白云新城的宅地供应一直是零供应状态。
相反，区域内商地供应却一直保持强劲输出。其中 2022 年，白云新城总共计划出让 8 宗商服地块，均位于 8 号线萧岗站附近。
之所以出现如此悬殊的差距，土发中心储备部长用挂在墙上的地图向我们解释： 白云新城未来的还是以完善配套为主，商服地块会比较多，这主要与白云新城的整体定位和规划有关。短期内，白云新城核心区域内不会有新的住宅用地增加，未来放出的宅地，大部分都是在白云新城非核心区内，而且蕞快也需要等到 2023 年才能有新供应。
（白云土发中心储备部部长为 ZAKER 新闻介绍白云土地规划情况）
因为供应紧缺，在过去几年，白云新城及其周边的土地价格一直居高不下。
数据统计显示，2016-2020 年期间，白云新城周边的土地价格一直维持在 2.9-4.5 万 /㎡的高位。其中，2020 年挂拍的江夏 AB2906037 地块，被龙光以 43144 万 /㎡的价格拍下，成交楼面价直接跻身广州地价前 10 榜单。
本次空港大道中东侧地块的放出，即将为白云山北板块注入新鲜血液，进一步完善白云山北的城市面貌，加速泛白云新城板块的版图完善。
白云湖、钟落潭严控产居比，宅地供应或放缓
除了白云新城的宅地供应会继续收紧外，目前供应充足的区域，如白云湖、钟落潭板块，未来的供地也会有一些新变化。
在与土发中心的对话中，我们发现，储备部部长经常提到 产居比 一词，他细心解释： 过去 1-2 年，白云湖板块的住宅用地和产业地块都出让比较快，不少项目都还处在如火如荼的建设过程中，没有形成集体规模。后面的土地出让，会依据现有的产业和楼盘情况，确定产业和居住比例，找到人口和产业平衡点，保证居住的舒适性。所以，白云湖未来的住宅供地，会更加谨慎一些。
而白云四镇，我们在 2019 年的时候，已经成功实现了有商品住宅的目标，未来四镇的宅地供应，并不会无限制的‘放量’，比如钟落潭，在住宅供地上我们会更加有秩序，结合楼盘的去化情况增加供应，不会盲目推出土地。 土发中心储备部部长补充说，产业用地也一样，去年和今年，钟落潭的产业供地比较丰富，虽然钟落潭是美丽健康产业的重要基地，但并不全部都落在钟落潭，也会根据产业结构、人口数量的变化来调整。
在 房住不炒 的宏观背景下， 十四五 期间，白云的房地产市场也有新的定义。
2021 年广州住建局发布《广州市住房发展 十四五 规划》通知显示，未来 5 年，白云是中心城区人口与功能疏解的主要区域，既要完善公共服务设施配套，强化与主城区的交通便捷性，也要加大商品住房的供应能力，其中在 十四五 期间，白云要新增供应 3 万套商品住宅。
这也就意味着，未来白云的宅地供应，仍然会保持一定的输出速度，但整体上还是会有所减缓。白云土发中心储备部部长解释， 这是因为土地整理较为漫长，从收储到拍卖，大概需要一年半到两年时间。
与此同时，去年的《广州市住房发展 十四五 规划》还强调，未来 5 年新增的商品住房，主要布局在白云湖数字科技城、广州设计之都、白云新城、民科园等重点平台及轨道交通站点周边地区，以及陈田村、田心村、小坪村和江夏村等城中村改造区域。
这一设想，ZAKER 新闻也在宅地供应上得到了相应佐证。储备部部长坦言： 白云山以南这些地区人口密度较大，比如同德、京溪等地，土地收储难，供应会比较少，所以，未来白云的住宅用地，主要还是集中在白云山以北，北二环以南区域。
根据地图显示，这些地带就包括了白云湖数字科技城、设计之都和民营科技园等区域。
从目前全国已完成首轮供地的城市看，2022 年土拍市场正在逐步走出 流拍 阴霾，重拾行业信心。
在与官方的对话当中，ZAKER 新闻也深刻感受到了这种信心的回归。在临近采访结束时，白云土发中心储备部部长就向我们透露： 前期的意向摸底中，已经有不少房企表现出了强烈的拿地意向，甚至愿意用较高的溢价拍下优质地块。
而一旦土拍市场，受市场传动刺激影响，沉闷许久的广州楼市，也将会被再次激活，重新点燃行情。
也就是说，广州楼市的回暖，或将从土拍开始，从白云开始。
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