违建开拆！海珠康乐、鹭江施工队进场我全拍到了
平地一声雷，海珠康乐、鹭江片区违建开拆！
昨晚，楼市君冲浪时发现，有网友透露：康乐村、鹭江村宣布整治城中村违建，首批被列入计划的需清退设备和人员，并逐一拆除！
这是要动真格？又怎么拆？楼市君按捺不住好奇心，必须跑一趟现场。
康乐村牌坊实拍图，广州楼市发布 摄
前段时间，康乐村、鹭江村因疫情被推上风口浪尖。
在此期间，两村因违建泛滥暴露的安全隐患，也是“康乐鹭江片区城中村违法建设拆除计划”落地的重要原因。
如今进度如何？抱着疑问，楼市君孤身走暗巷，穿梭在城中村大街小巷，发现大多数店铺“暂停营业”，路上行人寥寥无几。
大抵是受返乡潮影响，现在人气大不如前，仅有零星小店开门迎客。
康乐村、鹭江村实拍图，广州楼市发布 摄
但换个角度想想，趁现在人少、车也不多，拆掉违建不就更方便了？
楼市君寻遍档口老板、送货大哥，终于找到知情人士。其表示：康乐村、鹭江村在12月最后一周开展首批违建拆除，多栋楼在推进。
按照他的指引，楼市君来到其中一栋正在拆违建的大楼，楼下拉起警戒线，有专人值守提醒路人注意安全。
康乐村拆除违建，广州楼市发布 摄
值守大叔表示，现阶段优先拆除天台违建，10多人的施工队在4天前进驻该楼栋，其拆除工作已接近尾声。
康乐村拆除违建，广州楼市发布 摄
在大楼另一侧，6名施工人员在巷内收拾从天台拆下的铁皮、铁架等，用拖车多次来回运走。
要是在以前送货车横冲直撞的康乐村，拆起来可能没那么顺利，现在倒有种“天时地利人和”的感觉。
康乐村拆除违建，广州楼市发布 摄
施工人员告诉楼市君，现阶段先协商清退原先违建内的加工厂设备和租户，再由施工队进行拆除，拆一层加建的铁皮屋大概需4-5天。
至于提前清退租户和厂房设备，会否提供补偿举措？现场人员均表示不清楚。
当然了，这只是首批拆除任务。施工人员透露，后续可能会有新安排，若通知增加其他楼栋，至少会拆到春节前后。
康乐村拆除违建，广州楼市发布 摄
被划定拆除的违建具体有多少，我们暂时不得而知，但从航拍来看，康乐、鹭江片区多数屋顶都有私自搭建的“铁皮屋”，无疑存在安全隐患。
康乐、鹭江片区，广州楼市发布 摄
早在90年代，首批服装加工厂在两村租下民宅做厂房，让村民尝到租金“甜头”。随着中大布匹市场不断壮大，村民加建楼层以获高额租金，但不少楼栋未取得加建允许证。
后来，还出现在纺织商圈、周边物流园加建商铺、雨棚或板房等做法，均属于违建。
康乐村天台违建，广州楼市发布 摄
对于后者，这些年来海珠一直有整治行动，陆续拆除大批违建。
例如，2018年，拆除中大商圈加建的商铺、雨棚等近6万平违建；2019年，拆除大型帐篷、板房等近3万平违建...
如今，康乐村、鹭江村的房屋违建亦迎来正式开拆，对大家同样是一桩好事。
有人说，“拆违”影响村民收益，或会影响后续方案投票。
这样想未免有失偏颇，楼市君了解到，现阶段康乐、鹭江片区拆违并非大规模，而是循序渐进，前期与村民积极协商，得以顺利开展。
而对村民来说，从长远来看，旧村改造的利远大于弊。楼市君在现场发现的两个现象，也反映片区旧改的必要性。
一来，中大商圈许多“制衣厂”消失，部分产业转移箭在弦上。
中大纺织商圈商户超2万户，从业人员超10万人，年交易额超2000亿，排名全国前列。
成绩显赫的背后，离不开康乐村、鹭江村大量制衣厂，在最高峰有3万多家，年营业额200-400万。
经过此次疫情，中大纺织商圈启动部分产业搬迁，制衣厂等加工制造业和仓储便是其中之一，商贸业态则被保留。
康乐村商贸业态，广州楼市发布 摄
楼市君走访发现，尽管许多制衣厂老板不愿搬离，但在租金贵、订单少、招不到工人的情况下，不少还是选择“妥协”。
在康乐、鹭江片区，随处可见的都是制衣厂低价转让，令人唏嘘。
制衣厂转让通知实拍图，广州楼市发布 摄
档口老板李大哥告诉楼市君，现在他在村内小厂房月租金2万多，加上自家仓库，一个月租金成本4-5万。
前段时间因疫情封控，他被房东豁免了1个月租金，但复市后订单量骤降，外出招工很难招到熟手，对日常经营有所影响。
康乐村老板集体招工，广州楼市发布 摄
李大哥直言，以前说康乐、鹭江村是“铁打的厂房，流水的老板”，现在连一些厂房都拆了，他和老乡会在考虑搬去白云或番禺。
二来，康乐村、鹭江村占据城市核心，打破“脏乱差+人口密集”的局面势在必行。
在地理位置上，两村坐落于海珠中部，占地约1500亩，区位条件相当优越。
但在如此核心之上，却面临脏乱差的城中村环境、高密复杂的人口，无疑是对城市资源利用的不充分，备受诟病。
特别是康乐村人口密度，面积约1平方公里，却挤进超10万人口！
这绝非个例，据七普数据显示，在海珠约90.4平方公里的土地上，人口密度为20122人/平方公里，稳居全市TOP2，当中城中村便占大头。
同时，城中村生活环境问题也突出，不只是脏乱差的握手楼，部分临时工租住的还是13-18元/晚的床位，居住环境并不友好。
还有村内道路的拥堵，由于巷窄、人多，布匹生产所需的各种拖车、运货车在同一条路上快速穿行，存在一定的安全隐患。
现如今，前有部分产业转移，后有康乐村、鹭江村违建开拆，其他问题也有望迎来解决。
但说到底，放眼长远，要真正改善居住环境、降低城中村人口密度，最彻底的方式还是旧改。
实际上，两村与旧改利益挂钩的村民仅6000多，大多已搬离城中村，在外居住。多数村民收入主要来自房屋租金，普遍为1000-2500元/月不等。
康乐村租房信息，广州楼市发布 摄
去年3月，康乐村首期安置地块启动拆卸，若顺利推进，从45平1房到180平5房等多款安置房户型品质远胜握手楼，未来租金更可观。
当然了，旧改好处不只是居住品质和租金收益的提升，村民的集体分红也是重头戏。
就拿我们熟知的猎德村来说，改造前猎德村民人均分红约5000元，3年后片区全面焕新，连村集体年收入从1亿变5亿，跃居天河TOP1。
相同的故事，未来也会在康乐村、鹭江村上演。
早在2018年，康乐村人均分红高达24.4万、鹭江村则为15.8万，远超猎德村（同期9万）和琶洲村（同期7万），未来改造后的“蛋糕”，只会更大。
2021年1月21日，康乐村、鹭江村牵手合生创展，改造总建面达335.94万平，总投资达346.67亿，成为广州“最贵”旧改。
从体量来看，两村旧改推进并不容易，这里涉及大量公建配套等各种问题。
这也是为什么，如今招商已过去一年半，康乐村、鹭江村仍处于开展片区策划方案前期研究工作。
按照旧改流程，在前期策划研究后，还有方案投票、报批审核、迁出及征拆等阶段，可谓是“任重而道远”。
对于操刀房企合生创展来说，接下来更多还是拼企业规模、资金链等。
据不完全统计，合生创展及旗下公司还有广州约13个旧改项目，投资金额上千亿。想要全力推进两村旧改，显然还需要些时日。
但好消息是，随着今年旧改政策逐渐明朗，近期广州旧改活跃度明显提高。
黄埔、荔湾、番禺及白云等多个项目获批或公布方案，进展持续提速，说明只要广州城市化进程未结束，旧改步伐就不会停。
值此背景下，海珠康乐村、鹭江村接下来会否迎来新突破，我们将保持密切关注。
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