苏州四批次前瞻：总体平稳哪些因素将影响地块热度？
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原标题：苏州四批次前瞻：总体平稳，哪些因素将影响地块热度？
好地网10月30日讯（研究员 周吉羊）在2宗地延期后，苏州四批次商品住宅地块减少至18宗，将于明天（10.31）迎来出让。
总出让面积77.27万方，总建筑面积146.98万方，总起价179.2亿元。
这18宗商品住宅地块分布于：姑苏区（1宗）、吴中区（7宗）、相城区（4宗）、高新区（4宗）、吴江区（2宗）。
好地研究院分析认为，苏州四批次土拍，大部分地块都将直接顺利成交，个别核心地块或有溢价产生，热度较之前或有略微下降，但整体将保持平稳态势，原因如下：
1、核心地块数量少，枫桥地块或有溢价产生
在当前市场调整的大背景下，房企进一步聚焦于利润率与去化速度有充分保证的地块。今年以来，苏州所有溢价地块也都集中于园区、狮山以及平江新城，其余均是底价成交。
而相较于上批次园区、狮山供应多宗优质地块，四批地的分布更多偏向于刚需、刚改板块，热门核心地块偏少。
其中，高新区枫桥地块，毗邻姑苏老城区和狮山等核心区域，地理优势出众，配套优越。
枫桥板块已断供4年多，目前区域内新房库存见底，未来竞争压力小，加上地块自身属性优质，预计将有一定热度产生。
年末房企出于资金回笼的目的，继续投入资金的动力不足，拿地也更为谨慎，参与度下降。
上个月财政部发布的《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》明确指出，“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”，也对部分城投拿地形成了制约。
姑苏区吴门桥街道胥涛路南、西环路西地块
出让面积39135㎡，容积率2.48，建筑面积97104.4㎡，为商住用地。
起价73002万元，起始楼面价7518元/㎡，上限价格83888.49万元，上限楼面价8369元/㎡。
1、住宅装修标准不低于2000元/平方米；
2、A区城镇住宅用地可分割销售。B区科研用地需整体取得住建部门核发的“竣工验收备案表”后，乙方方可出租或转让；B区科研用地可按幢或按层且计容建筑面积不低于1500平方米作为蕞小分割单元销售或转让，分割销售或分割转让的计容建筑面积不超过B区总计容建筑面积的50%，其余部分在土地出让期内可出租，不可分割销售或分割转让；B区配套#########服务设施面积不超过B区总建筑面积的4%该部分在土地出让期内不可分割销售或分割转让。C区商服用地在土地出让期内可出租，不可分割销售或分割转让。C区整体取得住建部门核发的“竣工验收备案表”后，乙方方可出租。
地块位于姑苏市中心，西侧紧邻京杭运河，距离5号线米。
周边有劳动路实验小学、新康小学、成大实验学校、胥江实验中学、苏州高新区头部初中等教育资源以及苏州大学附属第二医院等医疗配套。
吴中区甪直镇南厍路南侧、吴淞路东侧地块
出让面积45644.8㎡，容积率1.8，建筑面积82160.64㎡，为住宅用地。
起价82161万元，起始楼面价10000元/㎡，上限价格94485.15万元，上限楼面价11500元/㎡。
住宅建筑应全部成品化建设和交付使用，并须按照不低于1500元/平方米标准进行前期装修。
地块位于甪直板块，周边有人教社附属实验小学、甪直高级中学，南侧紧邻规划幼儿园。
距离甪直古镇1公里左右，富力都商业广场、麦稻星光商业广场等可以满足日常消费需求。
吴中区长桥街道石湖西路南侧、新蠡路东侧地块
出让面积75432.3㎡，容积率2.5，建筑面积188580.75㎡，为住宅用地。
起价292300万元，起始楼面价15500元/㎡，上限价格336145万元，上限楼面价17825元/㎡。
住宅建筑应全部成品化建设和交付使用，并须按照不低于1800元/平方米标准进行前期装修。
地块往北300米为2号线新家桥站，西北侧紧邻万达广场，往西600米即为石湖景区，周边有苏苑高级中学、蠡墅小学等优质教育资源。
吴中区木渎镇金长路北侧、金枫路西侧地块
出让面积42931.6㎡，容积率1.8，建筑面积77276.88㎡，为住宅用地。
起价119779万元，起始楼面价15500元/㎡，上限价格137745.85万元，上限楼面价17825元/㎡。
住宅建筑应全部成品化建设和交付使用，并须按照不低于1500元/平方米标准进行前期装修。
地块位于吴中木渎板块，紧邻地铁5号线大治桥站，出行便利；周边有南行实验中小学及附属幼儿园、木渎实验小学、木渎实验中学、木渎高级中学，大运城、花样城、东门町、天虹商场、悠方，木渎人民医院等各类配套。
吴中区度假区太湖科技产业园塔北路南侧、龙山南路西侧（西地块）
出让面积39013.9㎡，容积率1.8，建筑面积70225.02㎡，为住宅用地。
起价52669万元，起始楼面价7500元/㎡，上限价格60569.35万元，上限楼面价8625元/㎡。
地块位于光福板块，周边有香雪海小学、光福中心小学、光福中学、什物谷购物中心等配套。
吴中区度假区蒯祥大道南侧、姚舍路东侧地块
出让面积45921.8㎡，容积率1.2，建筑面积55106.16㎡，为商住用地。
起价42719万元，起始楼面价7752元/㎡，上限价格49126.85万元，上限楼面价8915元/㎡。
商业计容建筑面积不小于800平方米且不大于1000平方米。
本案容积率低，将打造低密住宅，距离太湖直线公里左右，沿西侧姚舍路即可直达，周边有太湖国际高尔夫俱乐部、太湖湖滨国家湿地等，适宜高端改善客群。
吴中太湖新城天鹅荡路南侧、溪霞街东侧地块
出让面积36130.9㎡，容积率2，建筑面积72261.8㎡，为住宅用地。
起价115619万元，起始楼面价16000元/㎡，上限价格132961.85万元，上限楼面价18400元/㎡。
住宅建筑应全部成品化建设和交付使用，并须按照不低于2000元/平方米标准进行前期装修。
地块位于吴中太湖新城板块，地铁4号线穿境而过，设有木里站、苏州湾北站等站点，交通十分便捷，南侧1公里范围内是太湖，居住环境优越。
板块内有苏州北美国际高级中学、华东师范大学苏州湾实验小学、太湖新城公立小学等教育资源，同时拥有瑞华医院、永旺梦乐城等配套。
吴中区城南街道东吴南路西侧、商城大街北侧地块
出让面积24484.4㎡，容积率1.4，建筑面积34278.16㎡，为商住用地。
起价52966万元，起始楼面价15452元/㎡，上限价格60910.9万元，上限楼面价17770元/㎡。
1、商业计容建筑面积不小于300平方米且不大于500平方米，须集中布置，不可分割销售且不得分割转让，不得设置服务型公寓、批发市场。
2、住宅建筑应全部成品化建设和交付使用，并须按照不低于2000元/平方米标准进行前期装修。
地块距离地铁2号线号线米左右，紧邻龙湖东吴天街，可以满足一站式商业消费需求。
相城区经开区春申湖路南、相城大道东地块
出让面积43113㎡，容积率2，建筑面积86226㎡，为商住用地。
起价137962万元，起始楼面价16000元/㎡，上限价格158655.84万元，上限楼面价18400元/㎡。
1、商业计容建筑面积≤500平方米且须集中设置，不得设置批发市场，不得设置服务型公寓，不可分割销售且不可分割转让。
2、住宅装修标准不低于2000元/平方米。
相城区经开区春申湖路南、相八路西地块
出让面积61251㎡，容积率2，建筑面积122502㎡，为商住用地。
起价196003万元，起始楼面价16000元/㎡，上限价格225403.45万元，上限楼面价18400元/㎡。
1、商业计容建筑面积≤500平方米且须集中设置，不得设置批发市场，不得设置服务型公寓，不可分割销售且不可分割转让。
2、住宅装修标准不低于2000元/平方米。
两宗地块位置相邻，紧邻春申湖路、相城大道等交通主干道，1公里范围内有地铁2号线号线春申湖东路站。
周边有相城实验小学、苏大第二实验小学、陆慕实验小学等教育资源以及苏州环球港、方圆里商业广场、美京广场、天虹广场等商业配套。
相城区黄埭镇长和路东、聚民路北地块
出让面积35674㎡，容积率2.2，建筑面积78482.8㎡，为住宅用地。
起价59647万元，起始楼面价7600元/㎡，上限价格68593.97万元，上限楼面价8740元/㎡。
住宅装修标准不低于1000元/平方米。
地块周边有东桥中心幼儿园、东桥中心小学、东桥社区卫生服务中心等配套。
苏相合作区倪汇路西、观塘路北地块
出让面积71822㎡，容积率1.8，建筑面积129279.6㎡，为住宅用地。
起价161600万元，起始楼面价12500元/㎡，上限价格185839.43万元，上限楼面价14375元/㎡。
住宅为全装修住宅，按住宅总建筑面积计算，住宅装修成本不低1500元/平方米。
地块东侧紧邻漕湖商业广场，附近有广济北路、漕湖大道、苏虞张公路等交通主干道。
高新区枫桥街道枫津大街北、规划道路东西地块
出让面积34127.7㎡，容积率1.64，建筑面积55855.13㎡，为住宅用地。
起价89422万元，起始楼面价16010元/㎡，上限价格102835.3万元，上限楼面价18411元/㎡。
1、A区可设置住宅总户数不超过140户，B区可设置住宅总户数不超过180户，住宅户型面积不小于140平方米。
2、地块内住宅为全装修成品住宅，住宅装修成本不低2000元/平方米。
地块位于枫桥板块，距离地铁1号线米左右，北侧紧邻苏州高新区人民医院、枫桥中心幼儿园以及港龙城，往南300米为新区公园、何山公园。
周边枫桥实验小学、高新区第二中学、高新区实验初中等优质教育资源云集。
高新区科技城龙康路绿化地东、普陀山路南地块
出让面积30594.5㎡，容积率1.8，建筑面积55070.1㎡，为住宅用地。
起价69388万元，起始楼面价12600元/㎡，上限价格79796.2万元，上限楼面价14490元/㎡。
1、地块内可设置住宅总户数不超过390户，住宅户型面积不小于120平方米。
2、住宅为全装修成品住宅，住宅装修成本不低于2000元/平方米。
高新区科技城规划普陀山路南、龙康路西地块
出让面积36095㎡，容积率1.8，建筑面积64971㎡，为住宅用地。
起价81863万元，起始楼面价12600元/㎡，上限价格94142.45万元，上限楼面价14490元/㎡。
1、地块内可设置住宅总户数不超过460户，住宅户型面积不小于120平方米。
2、住宅为全装修成品住宅，住宅装修成本不低于2000元/平方米
两宗地块位置相邻，位于太湖科学城核心，属于南大东片区，靠近230省道，板块内有东渚中心小学、东渚实验小学、高新区第三中学、苏州科技城医院等生活配套。
高新区科技城美田里路东、惠东路北地块
出让面积44539.4㎡，容积率1.8，建筑面积80170.92㎡，为住宅用地。
起价104222万元，起始楼面价13000元/㎡，上限价格119855.3万元，上限楼面价14950元/㎡。
1、地块内可设置住宅总户数不超过620户，住宅户型面积不小于120平方米。
2、住宅为全装修成品住宅，住宅装修成本不低于2000元/平方米。
地块周边有西渚实验小学、东渚实验小学、高新区第三中学，与南大苏州校区直线米可达科技城医院。
平望镇平梅支路南侧、平西路西侧地块
出让面积45741.83㎡，容积率1.8，建筑面积82335.29㎡，为住宅用地。
起价39694万元，起始楼面价4821元/㎡，上限价格45606万元，上限楼面价5539元/㎡。
地块周边有平望幼儿园、平望实验小学、吴江第二人民医院等教育医疗资源。
吴江高新区（盛泽镇）舜湖西路南侧滨河南路西侧地块
出让面积21038.8㎡，容积率1.8，建筑面积37869.84㎡，为住宅用地。
起价21107万元，起始楼面价5574元/㎡，上限价格24252万元，上限楼面价6404元/㎡。
地块北侧紧邻盛泽广场，周边有盛泽实验小学、盛泽镇中心小学、盛泽二中等教育资源。
好地研究院为开发商提供如下服务内容：
1、城市进入研究：研判城市发展格局，蕞新行情形势，为土地投资提供咨询服务；
2、大数据服务：可视化数据服务平台，为开发商土地投资提供信息、决策辅助等服务；
3、拟上市地块监测：针对未来将上市的地块，开展信息监测，为开发商提早获取土地出让信息服务；
4、地块研究服务：包括地块简报监测、地块初判报告服务、地块可行性研究报告服务等。
1、宣传推广：地块信息推送发布、可视化视频解读、区域价值专稿分析报告、读地云小程序线、手册推广：
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