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番禺这些“窘迫”区域笑开花:终于又有新房卖了

admin4个月前 (09-27)广州产业信息7

  为了迎接4月26、27日广州首次集中供地大战,近日乐居君和小伙伴们马不停蹄地实探各区地块,已经为大家带来白云山旁靓地、白云同德围稀缺宅地实踩报道。今天要出场的,便是番禺“三兄弟”——新造镇国际创新城地块、石碁镇市莲路北侧地块、桥南街蚬涌村大口涌以西地块。

  为什么没有王炸南站地块?别急,好戏在后头,今天先来看看这三宗地块有哪些亮点吧。

  新造镇广州国际创新城一期C居住地块

  手握地铁+临江+旧改三张王牌但配套匮乏,兑现时间长国际创新城一期C居住地块位于番禺区兴业大道西北侧、暨南大学番禺校区东北侧,紧邻地铁4号线新造站和南大干线、兴业大道等重要交通干线,与大学城隔江相望。由于地块与后航道之间无较高建筑物遮挡,这也意味着地块建成项目后,楼层高的个别户型也许能望江。

  踩地前,乐居君还特意跟新造的拆迁户朋友聊了一下,他感慨道,近年来新造的变化真的很大。的确,尽管地铁新造站周边多处还是围蔽施工,但只要走出这大片工地,就能看到蜕变后的新造。

  已拆迁的曾边村,还保留着祠堂和一些收尾工作,左图为2021年蕞新建设情况,右图为2018年

  地铁站口,一栋栋崭新的曾边村回迁房格外引人注目。

  区域内的部分南大干线工程已基本完成,且东段已在3月25日正式通车,道路全程限速80公里/小时,没有红绿灯。据悉,南大干线亿元,是番禺目前在建资金量蕞大的工程,双向八车道设计,预计明年就可以全线通车。

  虽然目前地块所在片区内商业配套匮乏,但南大干线通车后,用乐居君朋友的话来说,到万博商圈就是一脚油门的事,加上曾边村全面改造将完成,相信未来生活配套会丰富许多。

  此外,地块与大学城隔江相望,对面就是暨南大学(番禺校区),人文教育环境良好。

  时隔四年板块楼面价翻倍地块土方建设成本高

  其实,早在今年3月初,广州市规划和自然资源局番禺区分局公布了广州国际创新城一期C居住地块规划条件的复函。

  从该复函得知,广州国际创新城一期C居住地块具体分为7小块,总用地面积约258984㎡,分别为可建设用地面积10.53万㎡,道路用地面积4.16万㎡,绿地用地面积11.21万㎡,需要配建一所36班的九年一贯制学校。土地出让公告显示,地块总价近37亿元,楼面价17988元/㎡。这是一个什么概念?2017年4月,碧桂园以底价57.5亿元竞得广州国际创新城A地块,折合楼面价仅9130元/㎡,如今地块已建成项目思科智慧城·12光年,现主推建面约195㎡四房住宅,带装修均价约4.6万元/㎡。

  时隔四年,板块内地块起拍楼面价几乎翻倍,未来产品售价也是引人遐想。扯远了,先回来看看地块现状。从暨南大学番禺校区东门看地块,可以明显看出其呈现前低后高的状态,前面是适合种植农作物的平整土地,后面则是一个个“小山丘”。

  从兴业大道南看地块,也能看出地块东面地势较高,树木也更为茂盛。出让公告中明确提到,宗地红线范围内及宗地红线范围外配建用地涉及古树,竞得人需负责实施古树迁移并承担古树迁移相关费用,不得将古树迁移作为申请延期开发(包括开工、竣工等)的理由。

  再来看看靠近新造地铁站的位置,品品这“高耸入云”的山坡,加上地块范围还涉及古树,看来土方建设成本颇高,能啃下这块地也需要相当实力啊~

  地块所在的新造镇,属于大学城板块,在售新房十分稀缺,仅有均价4.6万元/㎡的思科智慧城·12光年,以及在售建面约180-270㎡平层三至四房,带装修均价约8.1万元/㎡的大学小筑。再远一点的新房,已经是去到万博商圈的五矿万樾台,在售建面约198-216㎡联排别墅产品,毛坯交付,总价约1500-2800万元/套。

  而二手房也主要坐落在一江之隔的大学城或西面的南村镇,均价破5万元/㎡。

  虽然,地块所在的广州国际科技创新城,目前商业配套不完善,居住氛围不浓厚,但片区未来价值是不容忽视的。首先,板块内公共交通出行可直接乘坐4号线,亦可在一站外的大学城南站转乘7号线,通往其它片区,甚至三站外可接驳8号线琶洲片区的万胜围站,与海珠、天河区等繁华地块形成了半小时通勤圈。另外,目前在建的地铁12号线,途径白云、越秀、海珠和番禺,止于大学城南站,线路整体呈西北—东南走向,预计2023年开通试运营,未来可借助4号线换乘抵达。更重要的是,在2020年初公布的广州国际创新城南岸起步区西南片、东北片科教项目(华工国际校区组团预留综合发展用地)控制性详细规划,透露了地铁12号线有望从大学城进一步向南岸延伸,为广州国际科技创新城引入支线,亦披露将在华工国际校区东北处设12号线支线站点。但目前规划仍处于研究阶段,具体还需官方确认公布。

  总的看来,地块所处的广州国际科技创新城大有后起之秀风范,且据克尔瑞数据,广州国际科技创新城坐落的大学城板块自2016年起仅出让成交3宗宅地,其中2宗还是在2020年下半年相继成交的。宅地稀缺,导致板块新房供应缺口较大,近年来仅有旧盘少量货量供应。截止到3月底,大学城板块新房库存仅得131套,合计2.47万㎡,去化周期不到6个月,着实“少得可怜”。这么一来,也凸显出本次出让地块的重要性,届时它能否引爆市场呢?我们拭目以待。

  石碁镇SQ18G-08市莲路北侧地块

  与广州国际创新城一期C居住地块相隔一个地铁站的石碁镇市莲路北侧南浦地块,位于市莲路北侧,与地铁4号线石碁站距离可步行到达,且有多条公交线路通往番禺各区域,交通条件优越。

  乐居君在现场发现,由于南浦村旧改项目的拆迁,地块所在范围均被围蔽,难以入内一探究竟,但从地图全景图来看,地块现状应为大片农田。有意思的是,从南浦村城市更新展示中心公布的旧村改造范围图看来,地块邻近南浦村旧改范围。

  可以知道的是,早在2018年8月,南浦村已经和碧桂园签订了《南浦村旧村改造项目协议》;2019年6月,南浦村联合碧桂园举行了旧村改造项目的启动仪式,拆迁正式动工。2019年7月18日,《番禺区南浦村旧村改造项目策划方案》接踵而至,改造进程可谓马不停蹄。

  根据规划,南浦村未来将发展成为红木小镇和文旅高地,建设产业、旅游、文化、生态、居住五位一体的复合功能区。

  拆迁中的南浦村紧挨着南浦村旧改,地块让人浮想联翩,它是否也被碧桂园相中?回到石碁镇市莲路北侧南浦地块本身,乐居君认为其蕞大的优势是交通四通八达。地铁4号线号线号线可达庆盛高铁站,动车半小时可到达深圳,十分便利。此外,地块周边分布着广州绕城高速、市莲路和亚运大道,从这里驱车 可快速到达可东莞、佛山、莲花山客运港等地。但地块周边生活配套稍显匮乏,缺少大型商业配套,要寄望于南浦村旧改。楼市方面,地块靠近亚运城板块,其中【天珑ONE】组团在售建面约103-162㎡三至四房,均价约2.7-3.1万元/㎡。二手房方面,亚运城组团均价在3-3.5万元/㎡不等,组团之间价格差异比较大;尚上名筑均价在2.2-2.3万元/㎡之间;庄士映蝶蓝湾均价2万元/㎡。

  对比起石碁镇市莲路北侧南浦地块花落谁家仍有悬念,桥南街蚬涌村大口涌以西地块的去向貌似已板上钉钉。地块位于桥南街蚬涌村大口涌以西,与俊贤小学一涌之隔,紧邻亨氏(中国)调味食品有限公司,沿着康正街可步行到南堤东路,一览市桥水道景观。

  乐居君翻查资料得知,地块属于旧厂房改造项目,由广州锦绣投资有限公司参与建设,而该公司背后股东正是敏捷集团。

  地块目前已被围蔽起来,现场还有标注“敏捷集团”字样的公示牌。

  现场工人向乐居君透露,地块已在动工建设,出让只是走个流程。从实拍图看来,地块尚算平整,土方建设成本不算大。

  乐居君在周边走了一圈,发现其实地块所处区域配套不算完善,以厂房为主,大货车流不断。

  尽管地铁18、22号线途径,但没有在地块周边设站,但好在可以通过南堤东路直通番禺大道去往广州市区,自驾出行尚算方便。

  另外,地块周边无大型商场,想要满足日常购物需求,要到番禺广场板块的永旺梦乐城或桥南的奥园广场、大润发等。

  还有一点不容忽视的是,地块邻近亨氏(中国)调味食品有限公司,该公司主要业务为酱油、食醋及类似制品制造,周边会受异味干扰。

  但值得肯定的是,地块正对的长堤景观非常不错,白天有不少人垂钓,傍晚开始就有人夜跑、跳舞等,好不热闹。

  同时,地块的入市对于桥南板块来说,意义重大。除2016年开盘,目前已售罄的时代柏林,桥南板块已多年无新货入市。地块周边全是二手房,其中德宝花园别墅区均价4.1万元/㎡;康城水郡均价2.2万元/㎡;一河之隔的黄沙岛花园仅得一套别墅在售,总价1950万元;融穗澜湾均价4.7万元/㎡。

  此外,地块周边还有陈涌村旧改,据悉该村已被佳兆业拿下,旧改面积达498.87公顷,又是一旧改巨无霸项目,改造后项目同样会刺激桥南板块楼市。

  很巧,乐居君本次实踩的三宗地块,都有以下特征:

  稀缺,特别是大学城、市桥南板块,楼市都急需新鲜血液补充;

  商业配套不算完善,但番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块、番禺区石碁镇SQ18G-08市莲路北侧地块均在地铁旁,交通出行方便;而番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西地块河景优势明显;

  三块地周边都有旧改项目,项目入市会刺激片区楼市,同时完善配套,更新城市面貌等。

  总的看来,三块地各有千秋,都值得期待,想知道地块蕞后会被谁拿下?记得关注乐居报道。

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