旧厂房蝶变时尚公寓回望广州首个“工改租”项目如何破局
广州，越秀，应元路15号。出租车司机老马摇下车窗，指了指五十米外一栋建筑，“就是那栋楼吧？”老马做起出租车的活计并不长，对这段路，他还称不上熟悉。“又新又洋气，看着就像公寓。”
这番判断有理有据。顺着老马所指的方向望去，一栋米白色的建筑跃进视野，不高，但很新。无论是外立面上几行“房子是租来的，生活是自己的”大字，还是依次排开的三个企业logo，都在直观地提醒来客：这栋楼宇被赋予了非同一般的意义。
“广东首个‘非住宅存量用房改造租赁项目’的第一锹，就是在这里落下的。”YOU+国际青年社区(下称“优家”)创始人刘昕向南都·奥一新闻记者表示。他还记得那张薄薄的项目认定书，编号是“001”。
“第一”赋予了这栋楼无可替代的意义。很长一段时间内，刘昕的任务之一就是接待各地学习“非住改租”经验的团体，照片墙上的合影添了一张又一张。这栋建筑与邻近的越秀山体育场、三元宫一样，成了应元路颇具特色的景点。
这是两年前的刘昕没来得及设想的场景。那时项目改造的第一锹土还没落下，他和团队正在为解决“山一样高”的困难焦头烂额。“一桩接一桩，事怎么能这么多？”他失笑。“但桩桩都在突破。”
突破带来的结果显而易见。时过一年有余，这碗由政、企、银、协联合熬出的“头啖汤”，仍在以低调之姿叙写着广州“住有所居”史：一栋旧厂房，能为新市民解决哪些居住问题？
在地图上，这栋面积4787平方米的建筑被标记为“建融家园优家国际社区”，名字颇长，念起来有些拗口。但这并不是常用名。刘昕和建设银行广州越秀支行住房金融部总经理朱远穗，都习惯用另一个颇具历史韵味的名字称呼它——继园东社区。
“继园”二字历史良久。在文献记载里，它原为广东一名学者的私家园林，再后来是一间归广州轻工工贸集团所有的印染厂，用途几经辗转。约10年前，企业退出场地，楼宇自此闲置，内里的物件尽数迁走，空空如也。
朱远穗第一次见到这个项目时，觉得不可思议。“怎么这么荒芜？”这里靠近广东省政府大院，与最近的地铁站相隔不到700米，从位置或配套上看，这栋楼宇都不该是如此潦倒的模样。
“不但不产生收益，我们还需要额外投入资金与精力维护它，可惜了。”一次拜访广州轻工工贸集团领导时，朱远穗听到了这一句。她不假思索：“有没有可能改成长租公寓？”
2019年7月，广州出台《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，鼓励符合要求的非住宅存量用房改造为租赁住房，促进住房租赁消费。2020年中，广州住建局推进“非住改租”项目试点，继园东为备选项目之一。
刘昕也是在这时留意到了继园东项目。“这里正好在市中心，位置够好、够敞亮。”身为广州市房地产租赁协会会长，刘昕分外留意相关政策的动向。“‘非住改租’涉及很多突破，但我们挺愿意干这事儿的。有这么多支持，我们自然也有信心。”
他跃跃欲试，设想将这里改造成一栋适合新市民居住的租赁公寓，这与朱远穗的想法奇妙地同频共振，合作由此展开。时年年中，优家与子公司建信住房服务(广东)公司(后称“建信住房”)联合拿下继园东项目，并于2020年9月与广州轻工工贸集团签约，获得半年免租期，优家为运营单位。
改造自此而始。那一阵子，朱远穗有些期待，又免不了忐忑。“我们知道‘非住改租’也挺难的，当时还没有先例。”刘昕也在想，抢饮这碗“头啖汤”，需要迈过几道坎？
将旧厂房打造成一间适合租赁的公寓，对优家和建信住房而言，都不算难事。真正的难处在于，如何拿到那张意味着合法合规的“出生证”，也就是“非住宅存量用房改造租赁住房项目认定书”？
“项目设想没问题，建筑也没问题，问题在于怎么让工程‘合规’。”YOU+国际青年社区合伙人王晖在住房租赁行业浸润多年，这张薄薄的认定书令他一度发愁。“我们要做一个好的示范出来。”
尽管广州市已于2019年7月发布了“非住改租赁”文件，但各区的实施细则还未下发，项目开展暂时无从着手。“涉及的经办部门太多了，比如公安、水务、消防、规划等部门。”王晖理解细则出台的不易。
继园东项目的出现，犹如沙丁鱼群中倏忽冒出了一尾鲇鱼，促使越秀区更快更好地为此行动。2020年10月，历时两月，越秀区出台了相关工作指引，王晖一行人的日常工作变成了“开会”。“我们这个项目属于第一个，经办部门也不熟悉这个业务，都需要磨合。”
需要讨论的细节很多。比如，施工证办理需要符合哪些条件？怎么改成民用水电气？这是一栋落成了几十年的老楼，在它身上，新、旧法律法规的碰撞不可避免，矛盾重重叠叠。参与者都在审慎地度量，项目应该把控到哪个度？
“光是区长办公会就开了好几次，经办单位都很重视这件事。”王晖回忆。另一名不便具名的参会人员则笑着补充了一句：“好几次开会可谓唇枪舌剑。”
政、企、银都在为此奔走，广州市租赁协会也加入其中。“那半年，这个项目团队去了区规划局5次、建设税务局20多次、区房管局50多次、洪桥街20多次、城管10多次、安监中队5次。”朱远穗列了一串数字。
另一个难点在于实施主体。按照原先的设想，优家虽是项目的运营主体，但融资存在难关。“一来它没有抵押物，二来作为创业系租赁企业，市场对其盈利前景还在观望。”在住房金融领域工作多年，朱远穗明白，这类项目不太会是银行争先抢夺的香饽饽。
若不能从间获得贷款，企业只能采取社会集资的方式，而后者的贷款年利率可能去到14%-15%。转换为租金，租客不可避免一同承担。
为此竭虑许久，其子公司建信住房随后介入。依据优化后的合作模式，建信住房作为主体，向建设银行申请住房租赁经营贷款1070万元，而后再委托优家进行项目运营，优家只需定期还本付息，且年利率低至4.2%。“项目资金回正需要花5-6年，我们一口气提供了8年期的低息贷款。”朱远穗说。
这是一种大胆的做法。“一般不会这么做，要冒风险。”刘昕评价。
在“一切为了项目”的情况下，2021年2月9日，一张“广州市越秀区非住宅存量用房改造租赁住房项目认定书”终于如约到来。时近除夕，广州冬寒料峭，冷气袭人，刘昕觉得，“这就是最好的新年礼物”。
在这栋建筑面积4787平方米的旧厂房里，一系列看得见摸得着的改造正在进行。
房间格局被重新铺排，变成167间套间，窗户也挪了位置，地下和四周被刷上厚厚的白漆，缀以绿植和油画。一楼的空间则细分为公共书吧、酒吧、厨房和观影区。周末晚间，“家友”们三三两两地坐在沙发上，捂着眼一起看恐怖片，有时被画面吓得大叫，而后又笑着抱成一团。几步之遥的公共厨房，饭菜香随着空调冷气袅袅飘出。
来自天南地北的年轻人在这里找到了一个“大家”，项目负责人俞意是这个家庭的“大姐姐”。她早年在酒店做会展工作，3年前正式转入公寓行业。酒店住客大多步履匆匆，但公寓不是，它需要细水长流的经营，俞意将此理解为“更走心”。
她还记得一个2002年生的男孩，面容稚嫩，性子腼腆。男孩不好意思地告诉俞意，他现在正在实习，但社交上总觉得有些障碍，怎么样才能融入继园东社区这个大家庭？俞意把他带到几位正在“拼饭”的年轻人面前，介绍说，这是我们新来的“家友”，他也还没吃饭，大家要不一起做做饭，认识一下？
这样的故事在继园东社区内随处生长。
广漂数年，俞意懂得初到一座城市生活的辛酸。刘昕也明白。他还记得，14年前他退租一间出租屋时，房东扣掉了他的押金，只因他在墙壁上钉了一个钉子挂照片。“这件事好像在说，一个租客在走的时候必须抹掉所有痕迹。我当时和出租车司机说，怎么这么冰冷？他说他也有同样感觉。但我觉得生活不该这样。”
“给漂泊的年轻人一个家”，如今，这个项目正越来越趋近所有人的设想。
温暖从内向建筑外蔓延。作为突然造访的“后来者”，优家希望能为这片老街区带来一些好的变化，比如先后落地的公共外卖柜、快递柜和正在酝酿中的垃圾投放点。门口的休息区为环卫工人开放，“进来喝水、加热饭菜、用洗手间、休息都不是问题。”俞意介绍。
书吧也对外开放，时常有中学生探头探脑地问她，姐姐，我们能进来看书吗？
“附近邻居要是家里东西坏了，我们也随时派维修师傅过去，帮忙换个插座又何妨？”项目施工期间，还有邻居主动劝下了个别意欲投诉的居民。“那个奶奶耐心地说：这里以前是烂厂房，现在又漂亮，还能让年轻人住进来，这是好事儿，我们也要体谅一下。”
常常有老人家用好奇的目光打量这栋建筑，和这群看上去很快乐的年轻人。看到邻居在门外驻足，俞意总会挥挥手，用一口熟练的粤语招呼：“叔叔阿姨食饭未？一起嚟食呀！”
多方心力汩汩倾注而下，2021年10月1日，继园东社区正式开业招租，月租2000元起，其租金均价为周边房租的75%左右，目前出租率已达到九成以上。
而今接待来访团，刘昕的介绍里必定少不了“首个”一词：它是广东首个拥有合规“出生证”的非住改租赁项目，是广州首个工改租保障性租赁住房，还是广州住房公积金管理中心“按月冲还租”业务的首个试点项目。
另一个备受瞩目的亮点是，这个项目落地于国务院2021年22号文出台之前。2021年7月，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，对于非居住存量房屋如何改建为保障性租赁住房，内文明确了不少方向性的做法，比如简化审批流程、支持银行业金融机构提供长期贷款、执行民用水电气价格。这些一度都是继园东项目的堵点。
“继园东项目落地于《意见》出台一年之前，做起来只会更难。”刘昕说。“但当时我们觉得是有希望的，因为有政府和政策的支持，我们知道这事儿肯定能做成，只是时间的问题。你看，结果也证明，这事真的做成了。”
令刘昕更惊喜的是，项目入市之后，在与国企商谈盘活旧资产、改造租赁住房时，对方总会问，“能不能像继园东项目一样，纳为保障性租赁住房？”刘昕隐约觉得，“纳保”已经成了住房租赁行业一股不容忽视的新风向，优家应该踩准机遇。“目前国家对保障性租赁住房的支持力度很大，配套了金融、税收、土地等方面的优惠政策，对政府、企业、租客来说，是件三方共赢的好事儿。”
亦是如此。“这个项目将成为我们未来重点复制的一大模式。”朱远穗说。王晖也持以肯定，他向记者提出了自己的思考。他建议，对于此类非住宅存量用房改造租赁项目，规范可以有一个相对灵活调整的空间。“我们也期待相关工程的报建体系能更为完善，以使政府的管控与市场情况更好地衔接。”
编号“002”何时出现？多方都在期待。“你看，这么多人对这件事有干劲，更多项目能做成，肯定是一件自然而然的事情。”继园东社区的茶座上，刘昕以轻快的语速对记者说道。尽管继园东项目帷幕已落，但对政、企、银、协四方而言，现在，才是真正意义上的开始。
目前国家对保障性租赁住房的支持力度很大，配套了金融、税收、土地等方面的优惠政策，对政府、企业、租客来说，是件三方共赢的好事儿。
——YOU+国际青年社区创始人刘昕
对于非住宅存量用房改造租赁项目，规范可以有一个相对灵活调整的空间。我们也期待相关工程的报建体系能更为完善，以使政府的管控与市场情况更好地衔接。
——YOU+国际青年社区合伙人王晖
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