推地节奏加快一批优质地块8月“上架”
下半年开局，广州拍地的节奏在加快。近日，广州公共资源交易中心挂出多宗涉宅地，总起拍价超过百亿元。地块计划于8月20日、8月23日、8月30日出让。除了接连不断地挂地，还有多宗地块调规，进一步增加了宅地，明显让人感觉到广州土拍市场变得热闹起来。业内人士表示，当前广州正安排新一批土地出让计划，预计将有更多优质地块上市，这一波供应调整后，有望带起广州土地市场迎来新一轮热潮。
相比逐渐回温的销售行情，今年上半年广州土拍市场的行情显得有几分平淡。数据显示，今年广州出让经营性用地（不含工业用地）91万m，土地出让金额106亿元。截至2024年7月，广州成交了5宗涉宅用地，涉宅用地成交建面共约35万m。
被认为是楼市走势晴雨表的土地市场，不仅会影响市场预期，也对接下来的市场新增供应产生直接影响。
合富研究院的相关负责人表示，上半年土地市场波澜不惊，也有多方面的原因。首先就是地块本身的原因，今年广州部分出让地块的瑕疵偏多，以五一前后终止的三宗地块为例，或涉及7-12个月土壤污染修复工作，或生活配套弱交通不便，对地块行情均有不小影响。当前，广州新房销售仍处于寻底阶段：上半年供需规模再缩3成，新房成交在“月均50万m”底线连续试探，市场修复仍存在不确定性，影响房企资金回笼及后续投入。同时，房企融资规模处于缩减趋势，在以销定产策略下，拿地决策逐渐趋于谨慎。此外，还有政策方面的影响。自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”后，广州整体推地节奏也明显放缓，目前处于完善住宅用地供应调节机制的过渡期，逐步根据市场需求及时优化宅地规模、布局和结构。
在这种情况下，下半年的土地市场也被寄予更多期待，将会有更多优质地块推出，近期土地市场明显热闹起来也就不难理解了。可以看到，7月20日公示的琶洲南区三个地块调规，未来将新增17.5万平方米的优质新宅地。近日，南沙街环市大道地块也发布了调规批前公示，根据规划，地块内多宗商地被调整为纯宅地和商住地。
当前新房供需高度集中于中心区。中心区规划利好、配套成熟、景观优质的核心区域，通过调整规划新增宅地指标，是短期加速有效新增供应的优选。
外围供应特色地块中心区地块多带江景
值得关注的是，8月将出让的地块区域分布比较分散，也有望成为各个区域的热点。
以中心区来看，比较引人关注的是8月最先竞拍的海珠区AH101314地块（即三滘立交地块）。该地块位于海珠西部，东侧为广州大道南，南侧是广州环城高速，西侧是河涌，北侧靠近南洲路，旁边有海珠客运站，附近还有地铁2号线和广佛线的交会站点——南洲站。2023年，三滘立交地块就和现在开发成中海大境项目的地块一起出现在广州供地蓝皮书上，今年地块容积率从5.5降低到5.0，显然是为了吸引更多意向房企。海珠西部的地块，尤其是有后航道景观的地块，向来抢手。不过三滘立交地块距离珠江后航道有一定的距离，只有高层单位有机会能够望江。交通是地块的优势，但同时也带来环境嘈杂和噪声影响。目前，地块周边新盘几乎都是改善项目。综合地块条件以及47亿多元的起拍价，项目开发仍然是比较有挑战性的。
而景观优势明显的荔湾区翠园道以南、珠江以西AF060742地块，拥有珠江后航道与三枝香水道一线江景，为住宅用地兼容商业用地。该地块距离在建地铁10号线东沙站不远，也将成为东沙板块的新供应。目前，区域内保利去年底斥资82亿多元拿下的东沙地块即将进入上市阶段，板块热度也将大大提升。
值得一提的是，8月外围区域也有不少特色地块推出。许久没有在土拍市场露面的增城，也将推出位于荔湖街新城大道东侧的一宗宅地，地块容积率仅1.02，这是广州近几年土拍市场中，唯一容积率接近1的地块，而且地块靠近荔湖公园和增江画廊，有湖景、江景。从出让条件看，荔湖新城地块体量比较合适，地块内还有一个天然水塘可以改造成湖，居住环境优越，开发成临增江带湖的低密度别墅产品还是比较有吸引力的。此外，该地块还可以分期付款。
出让公告显示，地块竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》后分两期支付，第一期成交价的50%在签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内支付；第二期剩余土地出让价款，在签订合同后1年内付清。
除了分期付款的条件，可以看到，8月出让地块尤其是外围区域地块都带有特定条件。比如，南沙地块所建房屋（住宅部分）须按照16500元/平方米的价格销售给南沙开发区土地开发中心指定的被征收人或南沙区人民政府指定的单位和企业。黄埔地块建成房源须用于解决黄埔区政府指定的历史遗留问题项目物业置换需求，具体户型、套数等须在报建前取得黄埔区住房和城乡建设局的同意。满足置换需求后剩余的房源，每平方米按照本次出让成交楼面单价加建安成本转给黄埔区住房保障服务中心处置。从竞拍人须具有政府拆迁安置工作经验等条件来看，定向意味也比较浓厚。
整体来看，8月推出地块有不少亮点，但仍对开发要求不低，在当前市场环境下房企会如何选择，仍需拭目以待。
业内观察：多城市土地市场回温点状高热、分化加剧仍将延续据悉，下半年还有不少地块将陆续推出。随着更多优质地块的亮相，广州土拍市场会有怎样的走势？
值得关注的是，近期，已经出现多城市土地市场回温的迹象。
根据中指研究院的数据，上周40个大中城市住宅用地成交106万平方米，土地出让金50亿元。其中，杭州以收金近30亿元领衔。7月23日，杭州出让2宗宅地，位于上城区城东新城板块和临平新城数字商贸城单元板块，成交溢价率分别为22.6%、59.2%；近期还有多宗热门地块成交，比如，上海杨浦平凉、长白两宗地成交溢价率分别为21.2%、17.1%；青岛崂山区王家村35号地块竞价364轮，成交楼面价达39516元/m，刷新了青岛楼面价纪录。南京NO.2024G11地块竞价47轮，成交楼面价43888元/m，位居南京历史第二位。广州荔湾区鹤洞路以南AF040134地块于6月底成交，也是广州今年以来首宗溢价成交地块。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，对于核心区地块，房企仍保持较高参拍意愿，这些地块往往具备质量高、周边配套较为完善、所处区域房地产市场短期库存相对合理、项目流速确定性较高等特点，企业布局或深耕意愿强烈。但针对非核心区，在“以销定投”策略以及房企资金端仍承压下，房企拿地较为谨慎，在新房市场信心尚未明显修复前，土地市场点状高热、分化加剧现象预计短期仍将延续。
对于当下的土地市场行情，不仅需要通过短期调整供应结构，提供更多优质地块，还需要长期调整土地出让机制。优质宅地供应，始终是有限的，需要从政策上呵护开发主体，树立开发友好型的房地产发展新模式，确保行业的长远健康发展。
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