代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

　　今天（10月10日），广州2022年第三批集中土拍终于落幕。

　　除去2宗因故提前撤牌的地块，本场土拍广州一共拿出18宗涉宅用地，最终起拍总建约374万㎡，起拍总价518亿。

　　本场土拍看点颇多，小编率先汇集了5大亮点：

　　② 底价成交仍是主旋律，溢价地块仅2宗

　　③ 成交总建353.1万平，总收金479.24亿元

　　④ 央国企100%拿地，省外过江龙入局天河

　　针对本轮集中供地，我们先来看看专家如何解读。

　　【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师

　　在放宽土拍条件、下调楼面地价之后，广州三批次供地最终以2宗终止3宗流拍15宗成交收官，这在9月中央和地方多次出台政策利好的背景下看上去不达预期，但是结合“金九银十”至今的平淡表现又在情理之中。很明显，本次拍地依然是以央国企为绝对拿地主力，而一些前期曾表露出很高兴趣的房企犹豫再三没有出手，再次表明当前市场的信心恢复需要时间。

　　本次土拍的两大亮点在于：来自湖北的过江龙武汉联投拿下天河地块，反映了外来企业对于广州市场的兴趣一直在，只是在等出手机会；而海珠区两块地均溢价成交且跻身4万+楼板价的全市TOP行列，恰恰是因为海珠区近期较为强势的市场表现给了企业很大的信心。

　　另外，从今年三次集中供地的成交结果来看：在市场调整阶段，企业将控制风险放在了很高的位置，因此反而更倾向于“优中选优”投资市中心的一些好地块，即便是高价拿地也在所不惜。外围区域尽管有“低价抄底“的机会，但是在市场没有明显向好的趋势之前，房企的态度还是比较小心谨慎。

　　2022年广州第三轮集中土拍概况

　　紧接着，我们来看看广州今年第三批集中土拍的整体情况。

　　原本“待嫁”的20宗地块中，除海珠区金辉路、花都区中轴线宗提前撤牌以外，剩下的15宗成功出让，另外3宗不幸流拍。

　　流拍地块分别为白云区小坪村地块、嘉禾望岗东北侧地块，以及番禺区番禺客运站地块。

　　总的来看，底价成交依然是本场土拍的主旋律，但仍有2宗优质宅地获多家房企青睐，双双溢价成交。

　　从整体成交规模看，广州今年第三轮集中供地合计成交总建353.1万㎡，最终揽金479亿元，也是今年为止广州集中供地中成交总建及收金最多的一场！

　　从流拍/撤牌率的角度看，本次流拍/撤牌地块为5宗，占比25%，是今年以来流拍/撤牌率最高的一轮，但相比去年二轮则明显较低。

　　此外，值得一提的是，随着本场土拍的落幕，广州宅地成交总价TOP10＆成交楼板价TOP10双榜都被刷新！

　　其中，荔湾广船巨无霸宅地被中信泰富+中船联合体以187.6亿总价斩获，位列广州历史上宅地成交总价TOP2，仅次于2009年成交的亚运城地块。

　　另外，成交楼面价TOP10则被海珠区广州大道南788号一期地块刷新，该地块被保利发展以135656万元划入囊中，溢价率达11.5%，成交楼面价48395元/㎡，位列广州TOP7.

　　稍显遗憾的是，海珠区另一宗洛溪桥西侧地块与TOP10“擦肩而过”。该地块被中国铁建以164170万元总价拿下，溢价率6.5%，折合楼面价43452元/㎡，次于华洲路地块，目前位列广州TOP11.

　　接下来，看看各区成交总建及揽金情况。

　　从单区揽金情况看，荔湾区“以量取胜”，由于成交计容总建面高达118.02万㎡，该区成交总价高达226.18亿元，成为本场“最大赢家”。

　　揽金量排名第二是南沙区，该区在本场豪掷的3宗宅地全被区属国资拿下，最终成交计容总建为77.35万㎡，成交总价56.59亿元。

　　揽金第三是天河区，虽然都是底价成交，但区域地块寸土寸金，即使只出让14.62万㎡也卖出了52.78亿元的高价。

　　尽管自去年三轮以来，央国企兜底，大部分底价成交已成为土市主旋律。但不得不承认的是，每一轮土拍都各有不同的“惊心动魄”。

　　首先，是央国企占比100%，过江龙入局天河。

　　在本场土拍中，央国企共计拿下宅地18宗，占比100%。

　　除此之外，外地过江龙房企武汉联投现身，以32.11亿总价拿下天河沥青搅拌厂地块，折合楼面价38992元/㎡。

　　其次，15宗成交地块中，天河、荔湾无溢价，海珠区2宗成为全场唯二溢价成交的地块。

　　具体看，海珠区广州大道南地块热度最高，围猎房企共计5家，经过15轮报价后最终被保利发展以13.57亿元拿下，溢价率11.5%，折合楼面价48395元/㎡，跻身全市TOP7.

　　另一宗洛溪桥西侧地块热度也不低，2家房企轮流报价10轮后被中国铁建斩获，成交总价约16.42亿元，溢价率6.5%，折合楼面价43452元/㎡。

　　事实上，若不是金辉路地块提前撤牌，海珠本轮极有可能迎来3宗宅地“风光大嫁”的局面，毕竟根据此前透露，该地块有不少房企投下心仪一票。

　　但是，与海珠区火热局面形成强烈反差的是，白云竟然“翻车”了！

　　降价3亿“回炉”的小坪村地块最终还是没能打一场漂亮的翻身战，勉强可以说在大家预料之中。

　　但冷门的是，嘉禾望岗东北侧地块竟也“无人问津”！

　　该地块手握嘉禾望岗地铁站这一王炸，嘉禾望岗作为全市第一个三线换乘站，一线串通机场和高铁站，可以说战力爆表。2021年，广州线网客流量前三位的车站分别是体育西路、珠江新城、嘉禾望岗，可见其客流量之大。

　　此外值得一提的是，周边3公里内竞品只有新世界云耀及华远雲和墅，地块潜力并不小，据传开拍前看地房企颇多。

　　据此前媒体实地走访，发现地块附近有不少未开发地块，预计开发建设周期较长，周边略显荒凉的界面或许就是地块爆冷流拍的“罪魁祸首”。

　　相比之下，外围区反而“热闹”不少。

　　除去花都因故撤牌的中轴地块，增城、南沙、花都、从化这些外郊挂牌宅地都达到成交率100%。

　　虽然买主是清一色的城投或区属国资，但在当前偏冷楼市表现下，土地的顺利出让无疑将起到一定的市场信心提振效果。

　　文章的最后，我们来看看本轮土拍中都有哪些值得一看的典型地块。

　　广州大道南地块、洛溪桥西侧地块分别经过15轮、10轮竞价，最终由保利发展、中国铁建拿下，成为本次土拍最抢手地块。

　　其中，广州大道南地块更以48395元/㎡的成交楼面价，跻身广州楼面地价TOP 10榜单的第7位。

　　洛溪桥西侧地块以43452元/㎡的成交楼面价，成为广州楼面地价的TOP11，差一点挤进前十。

　　广州大道南地块地块位于8号线鹭江站和客村站之间，又名电商园地块。周边二手房居多，楼龄普遍在20年上下，临近鹭江村和康乐村，生活配套齐全，但城市界面不是特别理想。

　　而洛溪桥西侧地块邻近珠江，位于海珠区西南部，中大国际创新生态谷内。地处地铁2号线、广佛线米。近在咫尺的广州大道，未来驾车30分钟内可快速到达琶洲商务区、珠江新城、广州国际生物岛、广州大学城等重要功能片区。

　　小坪村地块与嘉禾望岗东北侧地块作为白云区在本轮土拍中的代表，均无人问津，白云也一下成为了流拍大户。

　　其中，嘉禾望岗东北侧地块在土拍前曾爆出有多家房企有意，本身的素质也不差，最终流拍有些意外。

　　嘉禾望岗东北侧地块位于白云中部的嘉禾望岗板块，白云山原始森林公园的西侧，起拍总价215844 万元，起拍楼面价21435元/㎡。

　　地块与嘉禾望岗地铁站直线号线号线（规划中）途径此地，加之临近华南快速，开车出行也非常方便。

　　此外，地块要求配建12班的幼儿园，周边有华师附、培英中学等名校。

　　相比嘉禾望岗东北侧地块，小坪村地块心里的苦似乎无法诉说，即使挂牌总价降了，也没有逃脱再次流拍的命运。那么地块的情况是怎样的呢？

　　小坪村地块毗邻白云山，与地铁8号线米，附近在建的地铁线号线号线二期等，此外，华南快速、环城高速，开车出行也较为便捷。

　　俗话说，“有再一再二，没有再三再四。”

　　那么，广州下一轮集中供地时，还会有小坪村地块吗？

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