广州：旧厂房改造补偿款将减少
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发布时间：2015-08-19
昨日，广州城市更新改造的“1+3”文件公开征询公众意见，即《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》和《广州市旧城镇更新实施办法》，征询意见日期截至9月18日。
这几份文件被认为是未来广州城市更新改造工作的指导性文件。值得关注的是，“新规”首次明确旧村改造中合作企业的引入模式——要公开招投标，村集体不得自行选取合作企业。此外，在旧村改造中八成以上村民同意即可启动，而此前要求90%以上村民同意。
广州新一轮的三旧改造已有5年，今年2月城市更新局正式成立，但不少村民和旧城居民疑惑：改造说了几年，甚至还征求了意见，为何迟迟不见动静？市城市更新局相关负责人向记者表示，首先要进行制度上的完善，然后才能从容有序地进行城市更新。所谓的制度完善就是对广州市“三旧”改造规划(2010-2020年)进行修编，以及出台新的“1+3”配套文件。业内人士告诉记者：“新的城市更新政策与此前有所不同，所以现在很多项目都没法审批，待这些制度、政策完善后，改造进程有望提速。”
此前，广州出台的三旧改造政策主要有两个：2010年颁布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(“56号文”)；于2012年颁布了《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》(“20号文”)。
旧：20号文规定，“城中村”改造方案、拆迁补偿安置方案要经村集体经济组织90%以上成员同意方可生效
新：对于90%以上的比例，业内人士表示，实际操作中比较难达到，这成为城中村改造推进难的问题之一。新的文件规定，在形成送审稿前，全面改造项目实施方案村民表决稿(含拆迁补偿安置方案)须经80%以上村民(含村改居后的居民)的同意；然后，项目实施方案审批确定后，区政府组织村集体签订补偿安置协议。对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80%以上权属人签约后才启动房屋拆除工作。条例强调，补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，应按原改造方案报批程序重新报批。
旧：村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业
新：新的文件中将旧村改造分为全面改造和微改造两种模式，全面改造又分为3种模式：政府收储、自主改造和合作改造。前两种改造模式都没有开发商进入，而合作改造模式需在改造方案批复后通过公开招投标的方式引进开发企业合作改造。
业内人士认为，此前可自主选择合作企业的规定容易滋生腐败，而城中村改造中利益巨大。本次“新规”强化了引入合作企业的程序和相关条件要求：明确在改造方案批复前，村集体不得自行选取合作企业；引入合作企业应当在公共资源交易平台上公开招投标，并进行充分的信息披露，禁止设置倾向性、不合理条件，预留合理时间，参与投标的企业应当未参与与改造相关的策划、摸查、顾问工作，保障有意向的企业充分参与竞争。
旧：20号文规定，规划容积率在3.0以内的，按土地出让成交价款的60%计算补偿款
新：“新规”将旧厂房改造方式分为三种——政府收储、自行改造及政府收储和自行改造结合。但从规定中可以看出，旧厂房想要改变用地性质变成居住用地或者商业用地的，很大程度上要被政府收储，原业主单位可获得一定的补偿款，但补偿比例比原来规定的要低。
“新规”明确，国有土地上的旧厂房主要用地性质由工业用地改为保障性住房外的居住用地的，由土地储备机构收购，政府组织公开出让。用地规划容积率在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的40%计算补偿款。超出2.0部分不再计算补偿款。
在旧村改造中，80%以上村民同意即可启动，那余下20%村民的利益如何协调？《广州市旧村庄更新实施办法》第三十三条首次明确纠纷解决机制：
政府征收储备的项目，由各区依法进行征收，对经协商达不成一致的留守户，依法通过行政裁决、司法诉讼、强制执行等方式解决。
合作改造、自主改造项目，村集体经济组织与村民之间就已签订的安置补偿协议产生争议的，村民理事会可进行协调，协调无果的，可提起民事诉讼。
新方案在旧村、旧城和旧厂房改造中，多处内容涉及历史文化保护。旧村改造在全面改造模式外，还有微改造模式，以改善居住环境和保护历史文化为目的。
在旧城改造中，“新规”首先明确，旧城镇更新应当结合历史文化名城保护，对传统特色街区、地段、人文、习俗、文物古迹和近现代史迹，应当遵循“科学规划、严格保护、发掘内涵、活化传承”的原则，保持和延续其传统格局和历史风貌，维护历史文化遗产的真实性和完整性，继承和弘扬岭南地区优秀传统文化。
此前的三旧改造确定了52条村要进行全面改造，而每个村的改造方案报批并无具体安排。“新规”明确，各区政府应当于每年6月底前向市城市更新部门申报项目纳入下年度城市更新年度计划。市城市更新部门应当结合城市更新片区策划方案，组织编制城市更新年度计划，年度计划包括片区计划、项目实施计划和资金使用计划。
《广州城市更新办法》第十六条首次明确建立前期基础数据调查制度。由市城市更新部门组织指导各区政府开展城市更新片区的土地、房屋、人口、规划、文化遗存等现状基础数据的调查工作，建立城市更新数据库。
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