广州首次划定工业产业区块为发展带来“五大利好”
信息时报讯（记者 欧嘉福 通讯员 穗工信宣）2月26日，广州市审议通过《广州市工业产业区块划定成果》正式印发实施，首次在全市划定工业产业区块669个，总面积达621平方公里。在这样的背景下，广州首次在全市范围内划定工业产业区块，可以解决哪些问题，对经济高质量发展能带来哪些利好？广州市工信局有关负责人进行了详细解读。
近年来，广州市工业从高速增长阶段转向高质量发展阶段，调结构、转方式进入关键时期。同时，受宏观经济形势变化和复杂国际环境影响，工业发展也面临较大的下行压力，后续动力有待进一步增强。
由于市场对“工改商”“工改居”意愿强烈，造成产业用地被“压制”，存量工业用地保量的任务艰巨。另一方面，广州市规划工业用地出现减量趋势。一些企业或村集体取得用地使用权时使用性质为工业用地，但现行规划已调整为居住或商业用地。要盘活该用地，要么由政府土地收储后出让（地块规划为居住，或规划为商业且位于政府应收储区域内），要么由用地权属方按商业用地市场评估价补缴地价后自主改造（规划为商业且位于政府应收储区域外）。
然而，企业或集体对土地增值预期较高，政府收储难度较大，且企业对补交大额土地差价自主改造也缺乏动力，诱发低效用地和闲置土地现象。
暖巢繁枝，引凤来栖。广州市工业发展迫切需要守住底线、强化保障、稳定“地盘”。工业产业区块划定即是在这一背景下应运而生，它是保障广州市先进制造业土地要素与产业载体供给的重要措施，可为资本、人才、创新等其他要素的集聚提供先决条件。
工业产业区块作为产业保护范围，原则上不得随意调整。一级控制线范围内，除因公共利益需要外，工业用地原则上不得作为其他非工业用途；二级控制线范围内，应在一定时期内保留作为工业用途，如调整，则需遵循“底线规模不减少、产业布局更合理”的原则。
工业区块“红线”虽然对用地进行了严格限定，但也为区内的工业发展设计了多重政策红利。
2019年3月底出台的《广州市提高工业用地利用效率实施办法》规定，位于工业产业区块内的工业用地容积率上限、建筑密度上限大部分较位于工业产业区块外的工业用地指标高，比如工业产业区块内一类工业用地建筑密度上限未作规定，意味着该用地的建筑布局满足消防、环保、工艺等技术要求即可；再如二类工业用地、三类工业用地在区块内外的容积率上限指标差别分别为0.5、1.0。因此，位于工业产业区块内的工业用地利用效率将得到有效提升。
村级工业园整治提升是广州市九项重点工作之一，将通过“关停淘汰一批、功能转变一批、改造提升一批”分批次、有步骤地开展。部分村级工业园所在村集体未计划进行城中村整村改造，其用地属于没有合法用地手续的历史遗留建设用地，现已规划为商业、商务用地等，需要通过村留用地方式完善用地手续并实施改造。
“将该类适合继续作为工业用地使用的地块纳入工业产业区块，将用地性质由原规划的商业、商务用地调整为工业用地后，存量工业用地可按程序拆除重建，提高土地利用效率，且不需补缴土地出让价款。通过盘活存量工业用地，可进一步促进区域经济焕发活力。”广州市工信局有关负责人指出。
原因在于：一是依据广州市村留用地管理政策，村留用地选址为非工业用地，比如商业、商务用地的，须设定基准容积率上限2.5，超过2.5的部分须复合抵扣留用地指标。而选址为工业用地的可按照工业用地政策实施，即村留用地容积率最高可达4.0（一类工业用地），部分甚至可达5.0（新型产业用地），且不须重复抵扣留用地指标；二是在村级工业园用地保持为集体土地而不转为国有土地的情况下，村集体物业无法在市场流通、出让。所以，将上述类型的村级工业园纳入产业区块，调整用地性质为工业用地，可提高集体土地的开发强度，从而提升村集体经济组织的改造积极性。
此外，通过引导企业采取“工业上楼”的方式开拓生产空间，提升广州工业用地亩产效益，有助解决现状工业用地利用效率和产出效益低下等问题。
广州（中海达卫星）某导航技术股份有限公司通过挂牌出让方式取得位于番禺区一国有工业用地的使用权，拟建设空间信息产业园制造基地。之后，由于企业业务快速发展，项目地块原先控规（容积率3.0）远不能满足日后发展的需求。因此，该企业申请提高项目地块的容积率至上限4.0。
经核实，目标项目地块位于番禺区石碁镇的产业区块内，符合《广州市提高工业用地利用效率试行办法》的政策支持条件，且拟建产业园产品类型属无污染的高新技术型产品。目前，该项目控制指标调整已得到政府批复，并启动了建设工作。
据统计，广州全市现状工业用地图斑超过2.4万个，平均规模仅1.6公顷，规模小、分布散。而根据《广州市工业产业区块划定成果》，全市划定的工业区块一级线公顷），可有效引导产业空间集聚，也有助解决工业用地配套设施不全问题。
在强化产业链建设方面，新政还带来了其他重大利好。比如，以往政策不允许工业物业进行分割登记和转让，而在工业产业区块范围内，制造业企业的国有普通工业用地上已确权登记的产业用房，可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米。
新政同时指出，分割转让的产业用房应用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目，受让主体须为经工业和信息化部门认定的已依法注册登记且属于转让方的产业链合作伙伴企业。产业用房分割转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的60%。
广州市工信局有关负责人表示，该项新政有助促进产业集聚，提高产业链的完整性，降低全产业链的总体成本；能有效推动产业园区的建设和发展；有效支持中小微企业发展，疏导中小微企业的用地需求，降低中小微企业厂房使用成本。
2019年初，为推动经济高质量发展，广州村级工业园改造交由工信部门牵头，并上升为全市决策部署，与拆违、“散乱污”企业整治、黑臭水体治理等8大工作形成联动，成为广州全面深化改革的一个重要抓手。
因为牵涉到多方利益和土地权属复杂、历史遗留问题多等情况，广州村级工业园升级一直被视为难啃的“硬骨头”。此次工业产业区块划定后，可采取相关政策措施推动历史遗留问题的集中解决。
今后，如果将该部分符合条件的村级工业园纳入工业产业区块，并将用地性质调整为工业用地，可有效促进该类村级工业园整治提升。
另外，广州市现状工业用地市政（如变电站、消防站等）、交通、环境等配套设施不齐全，用地手续不完善，土地零散需整合归宗等问题较为突出。过去，上述问题难以在单独地块中解决。如今，新政有效填补了历史遗留问题处理政策空白，意义重大。
划定工业产业区块，是广州进一步深化“放管服”改革的重要推手，既有利于满足企业的增资扩产需求，也符合国家关于节约集约利用土地的政策方向。
广州市（浩洋）某电子股份有限公司属于广州市IAB产业中的文化装备智能制造企业、广州市战略性新兴产业企业。2019年，为解决扩产增容的用地问题，该企业申请对项目用地的规划指标及用地性质进行调整，提高开发强度。不久后，该申请即获得番禺区政府批复，目前正在开展建设工作。
“该地块位于拟划定的产业区块内，因此已由番禺区政府审批容积率、建筑密度等控制性指标和控制性详细规划修正方案。”广州市工信局相关负责人指出，广州工业产业区块由各区作为主体上报，各区政府负责各自区域内的工业用地提高利用效率的组织实施与协调管理。同时，《广州市提高工业用地利用效率实施办法》明确了工业产业区块内的工业用地提高容积率的简化流程。产业区块内工业用地控制性详细规划局部修正审批权、控制性详细规划深化及优化审批权，也都已经下放委托各行政区具体实施。
如果目标地块不是位于工业产业区块内，则需要先报广州市政府同意开展控制性详细规划调整工作，再由申请单位编制方案报市规划和自然资源局审查、市规划委员会审议、市政府审批，流程复杂、时限较长，一般一个项目快则一年左右，慢则一年半以上。新政实施后，效率大大提升。
“今后，作为工业产业配套政策的载体，广州市的产业扶持政策、工业用地优惠政策等，都将重点向工业产业区块倾斜。”广州市工信局相关负责人透露。
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