广州首例园区REITs项目获批为何落定开发区？
文、图/羊城晚报全媒体记者 杭莹 通讯员 穗发宣
4月3日，广州市首例园区基础设施REITs项目——易方达广州开发区高新产业园（以下简称“广开REITs项目”）封闭式基础设施证券投资基金正式获批，拟募集资金金额约20亿元。
REITs，即不动产投资信托基金，简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。REITs试点是中央推出的重大金融创新举措，给基础设施领域提供了一种新的投融资渠道，作为金融工具，其对盘活产业等基础设施具有重要意义。广州首例园区基础设施REITs项目，为什么落地广州开发区？
这得益于广州开发区高新产业园的优势区位与经营。园区位于广州开发区的核心地区“广州科学城”，据园区相关负责人介绍，园区常年出租率保持在80%以上，上市后预计经营客户和环境保持在全国前列的优质状态。而在经营保障方面，广州开发区高新产业园背后权益人是广州开发区控股集团有限公司，是广州开发区资产规模最大、经营实力较强的国有资本运营实体。
这离不开广州紧抓时机的久久为功。近年来，广州REITs项目上市工作不断突破，融资总额在全国各省市中位居第二。2020年4月，国家发展改革委、国家证券监督委员会等部委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。随后，广州第一时间积极响应，2021年6月，广河高速REITs项目就作为全国首批试点项目在深交所成功上市。2021年12月推动越秀-华夏高速REITs项目获批上市，两个项目融资总额达112亿元，位居全国第二位。
据了解，按照“谋划一批、储备一批、培育一批、推动一批”的部署，广州建立起基础设施领域REITs试点项目储备机制，针对交通、市政、生态环保等多个领域内的基础设施项目，梳理了多批次储备和意向项目上报国家和省，项目数量、规模居全省前列。
REITs亮点之多，作为普通投资人如何参与？又如何从中获得投资收益？
据易方达基金管理有限公司相关负责人介绍，基础设施REITs底层资产为高速公路、产业园等基础设施。目前，基础设施REITs最低申购金额可低至100元，而收益主要来源于项目本身的经营收益和资产增值。按照通俗理解，可以将其当作“众筹收租”。
据公开介绍，广开REITs项目底层资产包括创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区，总面积约27万平方米，项目估值总价20.17亿元，其中创新基地估值5.83亿元，创意大厦园区估值7.18亿元，创新大厦园区估值7.16亿元。
目前，园区入驻企业以新一代信息技术、生物医药、新能源、光机电、文化产业及科技研发等类别为主，包括杰创智能、昂宝电子、迈普再生医学、益善生物等上市企业。
基金发行后，预计广开控股集团将持有本基础设施REIT全部份额的35%。广州开发区高新产业园REIT项目预计回笼资金约为11.43亿元，其中11亿元拟用于新投资项目，包括投向粤港澳大湾区生物安全创新港项目、广州知识城国际创新驱动中心项目。
广开控股表示，该REITs项目的发行及未来扩募将搭建起广州市产业园区新的资本运作平台，活跃广州资本市场，为投资者提供优质的金融产品，吸引资本市场投资广州。
对于普通投资者而言，易方达基金管理有限公司相关负责人表示，基金上市后的预计投资收益为4%-5%，在国家规定的投资回报率4%以上，相对稳定。值得注意的是，基础设施REITs单份价格低，交易更为便利，个人投资者最低要求100元即可参与认购。
相比其他金融工具，REITs项目对盘活产业等基础设施具有重要意义，能改变传统的产业等基础设施资金投入大、回报周期长、融资渠道窄等特点，帮助大量长期沉淀资产变现。
此前，广河高速REITs等试点项目成功上市为广州高速公路等重点项目打开新的融资渠道，有效缓解广州相关项目建设资金筹集压力。
例如，广州广河REIT募集91.14亿元，广交投集团资产负债率从68%降至63%，增加融资空间超过200亿元用于再投资。交投集团等机构在广河高速REITs等试点项目成功上市基础上设立资产管理公司，负责营运管理，扩展金融领域业务。相关机构募集的资金也有力保障了南中高速、从埔高速、海珠湾隧道等项目的资金需求。
而本次广开REITs项目成功上市后，也将通过借力资本市场，既能够盘活基础设施资产，提升直接融资比重，降低杠杆率，优化公司治理，也有助于企业实现规模化、集约化和专业化运营，向“轻资产”转型，通过引入专业的运营商或战略合作伙伴，成立专门的REITs运营平台，引入更市场化、专业化的资源、力量助推园区经营发展，为园区产业发展提供更高质量的服务。
以制造业立市，广州具备基础设施投资大、存量资产多等特质，吸引着众多基础设施资产营运和基金管理等行业在广州集聚。这让广州成为了REITs产业发展高地，本次广开REITs项目的正式获批，也释放出了一种信号：产业和金融双轮驱动，广州正在形成市场新业态。
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