广州自8月底成为首个松绑楼市政策的一线城市后，楼市成交量和土地市场热度都有回升。

　　9月11日下午，位于广州海珠区的一宗巨无霸地块拍卖摇号结果出炉，中海地产以约127.89亿元的总价拿下该地块。

　　在9月8日的竞拍环节中，该地块经过85轮竞价达到蕞高限价后进入摇号阶段，一共有16家房企参与角逐。

　　这幅地块是广州土拍历史上总价第五高的地块，也是今年广州出让的第二宗总价过百亿的地块。今年4月份，华润置地+长隆联合体197亿抢下广州番禺区的巨无霸地块，该地块总起拍价约为175亿元。

　　此次出让的海珠上涌果树公园北侧地块，也是海珠区史上总价蕞高的地块，位于海珠区政府对面，占地面积约17.7万平米，总建面约36.37万平米，其用途含居住、交通、商务兼商业、服务设施等。从航拍看，旁边的上涌果树公园及远处的珠江新城、广州塔等都在视线可及范围内。

　　海珠区上涌果树公园北侧地块。图片来源：广州市房协

　　作为广州中心区的优质地块，该地块的起拍价已为111.2亿元，是海珠区今年以来总价蕞高的地块。此次竞拍吸引了保利、中海、华润、招商、越秀、华发、珠实、广州地铁等十余家国央企报名，竞拍一个多小时后封顶摇号，总价为127.89亿元，折合楼面价为5.2万/平米，位列广州全市第四。

　　除了地段优质，该地块周边配套也较好。在交通方面，紧邻广州大道，覆盖在建的地铁11号线上涌公园站，距离逸景路站2-300米。在生活方面，周边还有万达广场、合生新天地，还有自带部分商业。教育方面，学校用地规划了15年完整教育配套。此外，周边还有上涌果树公园、海珠湖公园等景观资源。

　　根据竞拍条件，该地块还需要有不少的配建：包括回迁安置地块、一所6班幼儿园以及城市道路、绿地、河涌（含消防通道）。

　　作为广州市中心的优质地段、过百亿的总价以及较高的开发成本和难度，决定了此次竞拍以央国企为主力，除了保利、中海等央企之外，也有广州本地国企，如越秀、珠实、广州地铁等。

　　在该地块周边三公里范围内，近一年合计供应了4宗涉宅用地，其中的海珠广州大道南一期地块为广州涉宅楼面价TOP10。

　　根据克而瑞数据，地块周边三公里内有保利四季和颂、中国铁建西派粤府两个新盘，目前网签成交均价分别为8.7万/平米和8.3万/平米。

　　虽然地块周边新房不多，但该地所处的广州大道南二手房市场一直较为活跃，潜在置换需求旺盛。根据贝壳找房数据，该地区目前二手房挂牌量608套，均价约在5-7万/平米之间。其中，距离该地块蕞近的逸景翠园，今年已经成交超20套，挂牌价5-7.8万/平米。

　　同样在9月11日，番禺大石街新光快速西侧地块摇号结果出炉，山西金振德从8家房企中幸运胜出，以总价107964万元摘得地块，折合楼面价22584元/平方米。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，广州两宗涉宅用地出让双双摇号，再次强化了集中供地以来的市场特征：一是参拍主体以“国家队”为主；二是就像此前的摇号地块一样，房企当前的投资策略高度趋同，追逐利润和销售速度都相对有保障的地块，宁愿摇号拼运气，也不轻易捡便宜托底。

　　整体而言，本次土拍竞争激烈，为刚刚落地“认房不认贷”的广州楼市增添了新的活力因素，利于广州楼市在“金九银十”打好开局。

　　接下来的9月份，广州土地市场还将有不少地块出让。

　　据广州市房地产行业协会统计，9月至10月10日期间，还将有12宗地块拍卖，除去此次海珠的高总价地块外，剩余地块总起拍价接近200亿元。

　　在楼市成交方面，继广州颁布“认房不认贷”政策首周大幅增长之后，上周广州市场成交有所回落。

　　根据中指研究院监测，9月4日至10日，广州新房住宅供应面积9.76万平米，环比增加4.4%，同比下降67.5%。新房成交9.77万平米，环比下降31.4%，同比下降8.8%。

　　具体到海珠区而言，二手房市场热度也有所下降。根据广州市房地产中介协会统计，9月4日-10日，海珠区二手房网签宗数239套，环比下降6.64%。

　　近期广州楼市利好政策频出，带来市场短期的热度回升，一定程度上推动了土地市场的升温。

　　中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为，此次土拍竞争异常激烈，主要与地块自身比较优质有，同时广州新政对于改善性需求的释放也有助于市中心地块的火热成交。

　　对于广州新政的落地执行，短期内对于楼市市场情绪的修复及信心的提振将产生积极的作用，开发商也将利用政策窗口期加大推货力度，广州楼市“金九银十”可期。

　　不过广州的土拍市场今年以来就呈现明显分化趋势，当前土拍市场的升温也只能代表个例，楼市的持续回升还需要政策带动的需求释放。

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