二季度广州写字楼市场供应大增三大板块走出差异行情
写字楼市场一直被视作经济发展的晴雨表，从市场需求的变化和热度可以判断当前经济形势下的新宠儿是谁。二季度，随着新增供应量的大增，广州写字楼市场也进入蓄力阶段，走出与住宅市场颇有些相似的轨迹。不过，随着经济活动的稳步恢复，源自金融、信息技术、等行业的租赁需求预计稳定回升。
业内人士表示，相关产业升级政策以及独特的城市优势，让广州写字楼表现出更强的吸引力。尽管大量新增供应带来空置率和租金压力，但对未来广州商办市场发挥的功能和作用更加看好。
“今年以来，写字楼的问询量、带看量较年前可以说是大幅增加的。不过，近期要带看的客户确实有所减少，商务活动活跃度提升，但转化为租赁成交仍需时日。”近日，有写字楼代理机构的负责人对记者表示。
作为写字楼供应大年，今年二季度新增供应量也是相当可观的。综合各机构的数据，可以看到，今年广州写字楼市场新增供应预计在100万平方米左右，其中，第二季度预计有7个新项目交付入市，新增供应面积达到全年新增供应的近四成。
在新增供应大增的情况下，写字楼市场近期表现如何？仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示，从2月底开始，到3月、4月中旬，有几个行业在写字楼租赁方面确实表现出明显的热度，有扩张、搬迁到更好位置的需求：一是金融业，包括保险、银行、证券等；二是业，比较突出的是律师事务所；三是快消品行业，在二季度的头部个月表现都是相当活跃的。
据的数据，今年前4个月广州甲级写字楼成交量超过10万平方米，和净吸纳量相比，成交量更能度量市场的热度，这个数字显示市场的热度还是相当不错的。不过经过这一波需求的释放，5月以后市场热度稍有降低。吴仲豪表示，一波新的企业需求正在蓄力之中，在观察到行业的核心指标数据企稳之后，预计到三季度、四季度需求落地会有明显的表现。事实上，今年4月、5月，一些外资企业表现比去年更加活跃，对于写字楼的问询、查询都是明显增加的，而要成交，则还需等待。
头部太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人、高级董事黎青山则表示，从今年写字楼市场的情况来看，一季度整个甲级写字楼的净吸纳量，对比去年第四季度是明显有回升的。进入二季度，整体写字楼市场跟住宅市场出现了比较类似的走向，在一季度，整个市场的活跃度，包括客户的问询量、看楼量相对有一个比较大的提升之后，近期，市场的看楼量也稍有下降。虽然写字楼客户的问询量还在保持，但是客户现在的态度相对趋于保守，主要处于前期做市场调研和了解数据的阶段，真正出来进行市场考察，进入实际操作的，在现阶段还是没有那么多。
出现这样的情况，一是一些前期需求，尤其是去年积压的需求在一季度释放之后，现在的需求暂时还没到突破的阶段。同时，市场上有大量的新供应量，写字楼租金在过去多个季度呈现出同比环比下跌的趋势。在新选择更多的情况下，市场竞争激烈，现在客户也更容易观望。
目前，二季度过半，对于市场走向，黎青山表示，预计二季度整体市场不会比一季度差，市场回归到比较务实平稳的状况。现在统计数据还没出来，但相信成交量等各方面会超过一季度。
从写字楼市场供应来看，目前珠江新城、琶洲和金融城板块仍是写字楼市场供求蕞主力的三大板块。由于定位的不同，再加上供应和开发进程的不同，三个板块正走出不同的行情。世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示，2023年广州写字楼新增供应中，预计有超过八成的面积来自琶洲和金融城。随着年内租赁需求逐步回升，新供应的预租成果将带动吸纳回弹。
珠江新城目前没有太多新供应，新的项目主要是去年落成的粤海金融中心和太平洋中心，其他的是一些存量物业在做招商竞争。珠江新城是今年租赁成交回暖蕞先启动的区域。黎青山表示，由于珠江新城的平均租金在市场调整中下跌，一些企业在搬离珠江新城，但同时也吸引了一些企业从其他区域进驻。近期，律师事务所、金融行业企业成为珠江新城租赁成交的主力。
琶洲目前是广州写字楼市场新增供应蕞多的区域。除了有众多互联网巨头进驻，同时也吸引了很多非IT类的企业进驻，例如去年大金、飞利浦等不同类型的企业都开始考虑搬去琶洲。琶洲片区的关注度和热度高，新项目硬件素质都相对较高，竞争也相当激烈。吴仲豪表示，在琶洲，游戏行业的租赁需求表现突出，已经录得了多笔公司的租赁成交。数家公司是从过去的非甲级办公场所升级至目前的甲级办公楼之中。比如，欢聚大厦近期几乎每日都有带看，未交楼预租率就达到近60%，体现出琶洲写字楼市场的热度和吸引力。
金融城早期开发的位于黄埔大道头部排的物业，目前多是满租状态，这些物业多为卖散的物业，单一物权的新写字楼不多。而临江一排的项目现在多处于开发前期，所以金融城整体新增供应也没有太大改变，预计未来2-3年，将会迎来新增供应的集中入市，也会是广州写字楼市场的新的热点。预计该区域会承接一些珠江新城的高端服务业、金融业的扩张或者外拓，成为此类企业选择的重要区域之一。
从市场供应端来看，2023年预计广州将有逾百万平方米新增供应入市，市场供应集中竣工难免会推动全市空置率上行。业内人士认为，广州的供应量虽然多，但市场的抗压力较强，经济和企业的活跃度得益于大湾区的发展，也吸引了一些行业产业加速布局大湾区。据吴仲豪透露，粤港澳大湾区加速融合发展，对跨境法律服务产生巨大的市场需求。近期一些来自北京、上海甚至华西等地的律所纷纷来广州设立办公室，这正是源自于大湾区的产业升级吸引力、经济增长发展潜力和国际业务的增长前景。
吴仲豪表示，纵观各城市的写字楼市场，其实广州的出租率、空置率一直处于比较稳定的状态。作为千年商都，广州各行各业都有历史悠久、发展较好的企业，其增长势头和业务扩张状态比较稳定，形成了比较稳定的写字楼租赁和购置需求。特别值得一提的是，政府部门在推动产业升级，高端制造业、科技等方面的举措，吸引了不少的投资，让产业园、科学园等需求增加，带动了新能源汽车、生命健康、游戏等产业及其供应链、上下游产业链的发展。
在近期带客户了解广州写字楼市场的过程中，吴仲豪表示，不少客户反映，在广州，更容易获得业人才，其素质和服务水平较高。不少人才具有语言优势，在服务大湾区市场时进行客户服务、拓展、调研等方面更加便利，成为他们选择进入广州的重要原因。此外，近期各地政府以高质量发展为目标，都在进行大力招商引资。在这一轮比拼中，除了招商政策等利好，广州的交通、营商氛围、产业优势等表现出更强的吸引力，也引起了一些没有来过广州的企业的关注。“引进来”“走出去”都让广州得益，促进经济的发展，也让商办市场有更加健康的基础。
黎青山则对记者表示，跟其他一线城市不同的是，广州各个行业发展整体是比较均衡的。从写字楼招商来看，某一个行业十分突出的现象是相对少的，比如广州的TMT，金融、贸易也都是相对平均的。相比较而言，广州在服务业具有比较明显的优势，比如汇丰、渣打的软件服务中心都放在了广州，同时，有很多酒店的全球服务、亚太客服中心也都放在了广州。因为广州有一些高校资源在人才招聘方面的优势，也有语言上的优势。对比今年头部季度跟去年末，可以看到还是高端服务业跟金融类的租赁需求占比比较大。
今年广州写字楼市场的供应量比较大，会达到近期比较高的水平。黎青山表示，预计今年广州写字楼的空置率还是会上升，因此，市场也将进入博弈的阶段，新楼跟旧楼的业主之间的博弈会更激烈，一个希望吸引客户进驻，另一个则考虑怎样去留住原来的客户。在“租户市场”之下，今年在洽谈条件等方面，会促使业主方想出更多不同的方式或提供更多的创新服务。价格战不可能永无休止，租金降到一定程度后，整体下降幅度不会再大，以后将需要更精细化的服务和体验感。
对于今年写字楼市场的走向，吴仲豪表示，在新增供应量大的情况下，租金和空置率仍然有压力。从需求来看，企业写字楼自用需求仍然活跃，对金融业、专业服务业、游戏产业、快消品行业的租赁需求也依然看好。去年广州写字楼的净吸纳量在12万平方米左右，是比较低的水平，预计今年的净吸纳量会有明显的增长。
在吴仲豪看来，租金涨跌并非衡量市场健康与否的标准，租金升并非就对市场好。租金跌但净吸纳量大幅增长，对于广州而言，可能是更加有竞争力和吸引力的市场。吴仲豪表示，他更看好的是广州的商办市场可以让更多企业健康成长，业务得到更好的拓展，在大量供应下重塑写字楼生态健康发展，有利于广州继续在大湾区长远发挥其核心引擎的作用。
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