估价6000余万物业多次遭流拍！广州花都法官巧解执行困境
南都讯 记者赵青 通讯员梁婕 林绮虹 被执行人名下物业多次拍卖及变卖均流拍，使案件陷入“有财执不了”的困境，广州市花都区人民法院的执行法官另辟蹊径巧妙化难题。
申请执行人徐某与被执行人某皮具厂、林某、关某借款合同纠纷一案，根据生效判决，被执行人应向申请执行人支付1792万余元及利息、罚息、复息。
执行过程中，法院查明被执行人名下有一块土地，面积5700多平米，地上建筑物7300多平米，但该地设立了抵押权，且存在多轮查封。
评估机构出具的报告显示，该土地使用权及地上建筑物评估价达6000万余元。
此前，原案已对上述土地使用权及地上建筑物进行处置，但两次拍卖及变卖均因起拍价格过高而流拍。
2021年初，本案恢复执行后，再次对上述土地使用权及地上建筑物进行处置，终因无人竞买而流拍。
“此路不通，那就另寻出路。”执行法官向债权人提议出租该建筑物进而利用租金兑现部分债权，但是由于该案债权人数量众多，各债权人亦有各自利益考量，促成其一致同意出租该建筑的工作困难重重。
尽管如此，执行法官仍坚持不懈，多次组织当事人到庭沟通协调，分析其中利害关系。
执行法官表示，地上建筑原为被执行人自用厂房及宿舍，虽未能拍卖成交，但如果能够出租他人使用，一年的租金收入十分可观，便可以利用所得租金兑现部分债权。
抵押权人则表示不同意，其担心万一出租，后续再进行拍卖成交，在交付上恐存在障碍。
执行法官认为，此块地已多次流拍，可见其在短时间内拍卖成交的概率并不大，且目前未发现被执行人有其他可供执行的财产。
如果不考虑出租该建筑进而利用租金兑现债权的执行办法，该建筑将继续“闲置”，造成资源浪费，大家的债权也没法兑现。
经过多番“苦口婆心”的释法说理后，终于各方当事人就出租该土地使用权及地上建筑物的事宜协商一致：案外人承租该土地使用权及地上建筑物，并将租金按时缴纳至法院账户，由法院对款项进行分配。
广州市花都区人民法院法官杨小伟表示，本案蕞大的执行难点在于，抵押权人认为出租该土地使用权及地上建筑物极大可能会给后续拍卖成交后标的物的交付带来障碍。因此本案的突破点就是消除该执行方案对交付可能产生的影响。
据此，在执行过程中，法院通过与出租方（本案被执行人）、抵押权人（本案申请执行人）、有意向的承租方等相关人员轮番沟通。
促成承租方向抵押权人作出承诺：若该土地使用权及地上建筑物拍卖成交，承租方会积极配合腾空建筑完成交付；至于承租期间装修费用等损失，承租方将向出租方另案主张。
据杨小伟介绍，现实司法拍卖中被执行人财产“有价无市”的尴尬现象并不少见，这通常会导致案件陷入“有财执不了”的困境。
因此，在被执行人财产流拍后，除鼓励申请人同意以物抵债外，也可以转换执行思路，通过“以租代售”等待时机再行处置的方式破解难题。
本案充分利用现有资源，通过找到各方利益的“蕞大公约数”，蕞大限度地保障了当事人的合法权益。
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