一季度广州写字楼市场租赁市场活跃投资需求上升
一季度，在政府招商推广及经济持续复苏背景下，广州写字楼市场需求明显增强，TMT、消费品制造等行业租赁需求旺盛，大体量新增供应入市造成空置率提升，租金整体微跌并趋于稳定。商业地产大宗投资者的投资需求明显回暖，交易市场活跃度较上年显著回升。
2021年一季度，广州市地区生产总值为6404.09亿元，同比增长19.5%。其中，头部产业增加值为48.05亿元，同比增长1.5%；第二产业增加值为1534.14亿元，同比增长31.3%；第三产业增加值为4821.90亿元，同比增长16.4%。汽车制造业、医药、电子产品制造业增长较快。新能源汽车、工业机器人、智能手机、电子计算机等工业产品近两年产量平均增长均超过40%。
数据来源：广州市统计局，CREIS中指数据·写字楼版
一季度，广州市固定资产投资同比增长38.0%。从投资领域看，基础设施投资同比增长28.7%，房地产开发投资同比增长43.2%。工业投资同比增长9.3%，其中制造业投资同比增长20.9%，占工业投资比重达74.1%，同比大幅提高7.1个百分点。汽车、医药、专用设备、通用设备等先进制造业投资同比分别增长18.8%、98.8%、1.3倍和1.5倍。工业技改投资大幅提速，体现出广州市持续进行产业结构转型升级的成果，带来相关行业企业的写字楼租赁需求。
一季度，琶洲的赫基国际中心、铭丰大厦，天河体育中心的广州环贸中心、珠江新城的寺右万科中心4个甲级写字楼项目交付入市，为市场带来约60万㎡新增供应面积。
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
从办公楼市场工程建设情况来看，1-2月广州全市办公楼新开工面积为14.16万㎡，同比下降达79%；竣工面积为10.96万㎡，同比下降21%。广州办公类项目在2020年大量开工，预计将在2021年内迎来项目集中竣工，琶洲等板块将迎来一批项目入市。2021年内约有过半的新增供应项目位于琶洲，该区域将成为租赁市场的热点。
疫情后经济逐步复苏，广州市的一批新经济企业营收及利润超预期，众多新零售企业、互联网科技企业在积极寻找扩租与搬迁的机会。琶洲区域逐步成熟、可选新项目空间充裕，叠加持续的宣传推广，新经济企业对琶洲片区的甲级办公楼表现出较强需求，天河CBD的一批项目也吸引了企业的持续关注，预计年内需求将持续旺盛，带动市场成交活跃。
2019年-2021年一季度广州写字楼新开工和竣工情况
数据来源：CREIS 中指数据·写字楼版
需求方面，一季度写字楼租赁市场活跃度持续提升，基本恢复到疫情前水平。TMT、消费品制造业企业对新入市项目展现较强需求意愿，在新经济利好政策的推动下，直播电商等TMT科技企业成为年初广州写字楼租赁市场的重要需求方。
2021年一季度广州写字楼市场租户行业（按需求）
数据来源：CREIS 中指数据·写字楼版
成交方面，2021年一季度广州成交面积较大的行业客户来自消费品制造业和金融业，重点成交项目位于琶洲板块和越秀板块。琶洲商务区在总部经济效应下，多个项目持续吸引优质企业进驻，一季度名创优品和美尚集团分别在铭丰广场、宝地广场租下大面积办公，二季度广州期货交易所将入驻寺右万科中心，将进一步巩固珠江新城板块的金融地位。
2021年一季度广州租赁交易案例
数据来源：CREIS 中指数据·写字楼版
一季度，广州甲乙级写字楼平均租金为110.36元/㎡·月，与上个月基本持平，同比下降2.62%连续7个季度租金跌幅持续收窄。从板块来看，珠江新城、天河北、琶洲三个板块的甲乙级写字楼租金处于高位，分别为159.23元/㎡·月、135.16元/㎡·月和130.53 元/㎡·月；国际金融城、越秀、番禺板块的甲乙级平均月租金处于中间区域，分别为112.84元/㎡·月、96.09元/㎡·月和95.79元/㎡·月，国际金融城自2020年以来租金持续上涨，越秀、番禺租金走势平稳；白云新城、南沙板块租金在广州价格较低，一季度甲乙级平均月租金分别为76.92元/㎡·月、73.65元/㎡·月，两个板块连续两个季度出现租金上涨。
一季度，由于大体量新增写字楼项目的入市，单季度供应量即已超过去年全年。全市空置率由2020年四季度7.79%升至一季度的9.28%。业主通过提供各种优惠政策吸引优质租户，写字楼市场逐步从业主市场向租户市场过渡。
2019年三季度-2021年一季度广州重点板块甲乙级写字楼租金走势
数据来源：CREIS 中指数据·写字楼版
整体来看，广州市场租赁需求不断回暖，“一核两极三港多点”的产业分布持续推进，考虑到年内新增供应量较大，广州写字楼市场仍呈结构性分化趋势。预期2022年后，广州新增写字楼入市逐渐减少，租金届时或将平稳增长。
一季度，广州录得4宗大宗交易，包括富力国际空港综合物流园、南洋电器厂更新改造项目、珠江新岸公寓的商铺和办公物业，以及保利鱼珠港的一幢写字楼。总成交金额达人民币82亿元，较去年同期大幅提升，广州一季度投资需求明显回暖，交易市场活跃度较上年显著回升。
数据来源：CREIS 中指数据·写字楼版
一季度的主要大宗交易包括黑石集团以约44亿元收购广州富力国际空港综合物流园区70％股权。该园区是民营企业单体规模蕞大的项目，被称华南头部大物流园，总建筑面积约为120万㎡。该笔交易完成后，黑石集团在中国的物流投资组合扩张了近三分之一。
此外，3月29日，广州市越秀区南洋电器厂及周边更新改造项目进行网上公开限时竞价，广州智能装备科技创意园有限公司（股东为越秀集团）以28.15亿元底价获得该项目。该项目挂牌起始价28.15亿元，项目改造成本为固定值20.64亿元，蕞终挂牌成交价格与固定成本20.64亿元的差额为土地出让金。该项目是广州首个混合旧改项目，也是广州首次采用网上挂牌选定旧改主体的项目。
开年以来，广州市场活跃度较去年明显提升。在新经济发展的带动下，互联网科技等产业的新增租赁需求持续增长，支持租赁市场需求回暖。而受琶洲、天河北大体量新项目入市影响，空置率有所上升。投资市场方面，国内宏观经济提振作用愈加明显，季度内完成广州近年来成交总额蕞高的大宗交易。随着广州经济持续复苏，预计写字楼市场活跃度将持续提升。年内琶洲等区域将迎来大批写字楼入市，届时部分区域的写字楼租金或将承压，空置率也将呈结构性调整。
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