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2017年广州土地出让金额破千亿多渠道严控地价

admin4个月前 (09-27)广州产业信息12

　　2017年广州商住商服用地累计出让金额1105.12亿，比2016年总额增加86.2%。值得一提的是，住宅地出让增加“竞自持”环节，对地块配建面积、溢价严格控制，因此造成整体土地溢价率、配建面积均低于往年。

　　2017年，广州土地市场呈现出供应量同比大增，政策调控抑制高地价、高溢价等特征。在《五年供地计划》的刺激下，土地供应呈现明显增加趋势：单就商住用地而言供应量比2015年高出12%，但需要指出的是，该年宅地供地量与《5年供地计划》中提出的年平均每年475万平方米仍存在一定差距，由此可见“增加土地供应”的目标仍然任重道远。

　　供应量增加促使成交量提高，2017年广州累计成交商住商服用地337.21万平方米，同比增加44.1%。其中，商住用地成交264.15万平方米，同比增加七成；商服用地成交73.9万平方米，同比下跌6%；从统计数据中不难发现，增加住宅地供应成为重中之重。

　　2017年广州商住商服用地累计出让金额1105.12亿（仅统计公开挂牌地块），比2016年总额增加86.2%。值得一提的是，住宅地出让增加“竞自持”环节，对地块配建面积、溢价严格控制，因此造成整体土地溢价率、配建面积均低于往年。土拍自持面积总高达11.9万平方米，未来将用于租赁住房建设。

　　在商住地块方面，广州2017年成交面积达264.15万平方米，同比上涨70%，成交量提升显著的背后体现出加大供应的决心。针对《五年供地计划》中的目标，目前中心区主要积极发掘“三旧改造”用地，如去年白云、海珠提供的6宗用地均为旧厂改造用地。外围区则积极开拓“待开发区域用地”，如去年挂牌的花都湖一期用地、南沙东涌2017NJY-9用地、从化江浦果场用地等，上述地块所处片区近5年未有用地挂牌纪录。因此，去年出让用地带有一定“开拓待开发区域”性质，同时从侧面说明目前广州城市化扩展有提速倾向。

　　而2017年“头部供地大区”则非增城莫属，该区共提供110.39万平方米商住用地以及4.2万平方米商服用地。该区先后推出如官湖车辆段用地、永宁街长岗村5-7号地块、朱村凤岗村26-27号地块等巨无霸地块，预计未来1-3年该区一手供应量将会维持较高水平。

　　在全方位调控的大环境下，广州针对“控溢价”和“抑地王”出台了一系列措施，主要包括提高出让底价，增加出让条件以及定向销售群体。根据统计发现，除海珠区外各区起拍楼面价较往年均有明显提高，其中花都、增城两区尤为明显。

　　广州中原研究发展部认为，起拍价、保证金比例提高一方面体现了广州用地市场价值提升，尤其像花都、从化等楼市热度处于上升期的市场，出让地价值较以往提高意味着其受认可度提高；另一方面，由于底价已处于相对高位，因此房企出价更加理性。

　　广州中原研究发展部针对去年内出让的37宗宅地溢价情况进行统计，根据数据显示有16宗用地以底价成交；溢价在50%以内的地块有28宗，占总数的76%；而2016年出让的27宗宅地中，溢价率超过100%的地块有20宗，占74%；可见“低溢价”为去年出让地一大特点。

　　除提高起拍价外，去年出让宅地附加各种复杂出让条件亦属于一大特点。如去年10月一轮土拍，5宗用地要求在出让区内注册公司或带有招商引资要求；4宗用地本身已包含大体量配建要求，可见目前出让地除了在资金实力上设门槛外，对于房企招商、盘活自持部分、协调配建部分等综合运营能力要求越来越高。

　　对于房企而言，由于土地起拍价提高、保证金缴交比例提高、出让条件较以往更加复杂等因素影响，预计未来土地出让竞争将更加集中在部分实力雄厚、开发经验、资源丰富的房企上。

　　去年3月广州土拍正式加入“竞自持”环节，并要求竞自持部分作为租赁住房之用；9月，广州首宗纯租赁用地科学城KXC-K1-9用地出让，该地块日后租赁对象将定向为科学城企业员工。

　　业内认为，这一模式响应了“租购并举”政策。大面积自持将会引导房企对租赁、长租等经营模式进行探索，未来租赁市场将更加科学、合理，随着房价变化，未来对住房的需求或由购买转向租赁，将“倒逼”更加专业、规范的租赁产品面世，尤其对于目前长租公寓市场基本处于空白状态的家庭租赁部分，新出让的租赁自持用地有望在这一领域进行探索；另一方面，虽然竞自持表面上对高地价进行控制，但对于实际销售而言可售产品减少，拿地成本变化等因素，未来可售产品是否被“成本转嫁”将成为市场关注重点；此外，可售住宅入市面积减少意味着目前供不应求的情况仍有待解决。

　　在“租购并举”“多主体供应”的新市场环境下，诸如长租公寓、城中村托管、项目综合运营等新领域正受到业界重视，其盈利空间亦逐渐明朗；与此同时，过往一段时间房企“重金拿地”导致产品售价过高市场少人问津、盈利空间窄、风险大等问题暴露。

　　市场环境变化促使去年房企拿地态度出现微妙变化，尤其下半年起拍价提高后，房企竞拍出价更加谨慎，整体溢价明显降低。

　　仅统计公开挂牌出让地块，广州Top10拿地房企共贡献847.2亿土地出让金，占去年土地出让金总额77%，碧桂园、广州地铁以及保利三家投入均超过百亿。其中，碧桂园近年积极布局广州市场，除公开招拍挂花费227亿大幅抛离二、三位以外，在并购、合作市场上该房企同样进取。

　　2017年，本地房企的拿地表现同样抢眼，除保利、万科等千亿级别的房企以外，时代、珠江实业、广物、越秀、方圆、实地6家本地中坚房企拿地意欲亦十分强烈，共计拿下9宗共计57.2万平方米用地，占总成交量的17%。广州中原研究发展部认为，一方面由于本地房企在广州的开发项目基本进入尾声，因此需要重新购置“面粉”；另一方面，2017年出让地中部分地块存在大量需要协调的因素，包括与债权人、地块所属村、市政规划等，对于不熟悉广州市场情况的房企而言开发难度较大，而本地房企运作则相对有利。

　　此外，而在调控影响下，近年来势凶猛的“中字头”过江龙去年表现低调，以往“一掷千金”拿地的情况亦已不再。

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