广州黄埔南岗南片旧改项目转向“做地”模式
近日，广州市黄埔区南岗南片旧改项目迎来关键转折，由于原旧改方案难以推行，该项目将采用 “依法征收，净地出让” 的新模式，也就是大众熟知的 “做地” 模式，继续推进改造进程。这一转变为停滞许久的南岗南片旧改带来了新希望。
南岗南片旧改自 2018 年启动，前期推进顺利，拆除率一度超过 80%。然而，随着合作开发商合景泰富陷入财务困境，以及相关政策对大拆大建的限制，项目在 2021 年之后逐渐陷入停滞，村民的临迁费拖欠问题也持续了超过 12 个月，严重影响了居民生活和改造进程。
回顾 2021 年 11 月 30 日，广州合景控股集团有限公司与广州市东宏项目管理有限公司通过了南岗社区(南片)旧村改造项目的资格审查。南岗南片地理位置优越，东至新塘镇水南夏浦村，南至东江河，西至沙步社区，北至广州经济技术开发区，是广州东进战略中连接深圳、东莞的重要节点。该片区在册总人口 7405 人，现状建筑面积 150.62 万平方米，规划建设用地约 141.68 公顷，项目拆迁安置投资总额高达约 147 亿元，改造用地面积超 182 公顷，堪称当时黄埔旧改中投资规模蕞大的项目之一。
为确保项目顺利实施，南岗南片对合作企业设置了严格门槛，要求实缴注册资本金不低于 20 亿元，企业自有资金比例不低于项目总投资的 30%，总资产不低于 1000 亿元且净资产不低于 200 亿元，同时还需导入产业、教育、医疗等资源。合景泰富作为 “华南五虎” 之一，在广州拥有多个旧改项目经验，本被寄予厚望。按照规划，南岗南片将打造成为具有文化特色的都市休闲目的地与智慧产业总部经济中心，规划了 9 大回迁区，旨在满足村民原址回迁和出租需求。但现实却事与愿违，项目在合景泰富接手后不久便陷入停滞。
如今，南岗南片旧改转向 “做地” 模式，这并非个例。与其相邻的南岗北片在经历华润、雪松集团先后退出后，也在今年 2 月迎来复建区建设招标，投资额 88 亿元，总规模约 69.8 万平方米，并将改造模式表决为 “依法征收、净地出让”。广州的 “依法征收，净地出让” 新模式于 2023 年末开始推行，旨在解决旧改中开发商与村民在赔偿标准上的争议，将城市更新前期主体从开发商转变为地方政府或城投公司。在黄埔区，这一模式已在多个项目中试点，如九佛街 “五村七片” 项目获得全国首批城中村改造专项借款，洋田村、镇龙村(西片)、火村(莲潭)等旧改也先后开展 “做地” 表决，由知识城集团、科学城集团等国企接手。
然而，新模式的推行并非一帆风顺。市场人士指出，现有补偿标准与村民预期存在差距，可能导致部分村民产生落差。以临港片区为例，黄埔去年底发布的补偿标准为弃产 1 - 1.2 万元 / 平方米，安置 280 平方米 / 户，而 2021 年南岗北公布的标准为弃产 1.5 元 / 平方米，回迁安置面积计算方式也更为优惠。南岗南片村民对新模式持谨慎态度，主要担忧补偿方案能否保障自身利益，以及项目是否会再次陷入烂尾困境。尽管政府 “做地” 模式能够获得更多政策和资金支持，有利于推动片区整体发展，但如何平衡村民诉求与项目推进，仍是摆在面前的一道难题。未来，南岗南片旧改在 “做地” 模式下的进展，值得持续关注。
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