广州多层面遏制高价地租赁房源或大增
继13日白云区“鱼苗场”地块成为广州卖地首宗新增“竞自持、摇号”地块后，14日，萝岗、增城三宗地块出让也加入到“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的阵营。显然，在严格控制“高价地”这一背景下，业内普遍认为，这一系列组合拳对于抑制高地价有一定的作用。
13日晚，广州市对已发布公告的白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块发布了补充公告，出让方式调整为：“限地价、竞配建、竞自持、摇号”之后，晚上10点，又发布了4月28日开拍的长岭居宅地的补充公告：当配建面积达到900平方米后，就进入竞自持阶段；倘若2个或以上的竞买人报出的自持面积达到100%后，则改为摇号确定竞得人。
14日一早，增城区挂出了一则国有建设用地使用权挂牌出让补充公告，对3月28日挂出的新塘塘美村后底山（土名）83001217A17033号地块、荔城街庆丰村83001220A16159号地块也做出了竞自持、竞配建、摇号的决定。
上述地块还规定，企业自持部分作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证书），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。
“竞自持”是广州以前从未用过的方法，业内分析，前不久，住建部、国土部联合发布的关于加强土地供应的通知中提到，地方“要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括‘限房价、竞地价’、‘限地价、竞房价’、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等”，如今看来，广州选择了竞自持面积的方式。
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，新规符合此前住建部对严控地价的指导意见，从多个层面控制高价土地的出现。
有房企人士则表示，与之前要把大面积的安置房无偿移交给政府相比，如今有了“竞配建”上限，腾挪出来的自持面积，虽说不能销售变现，但产权算是属房企了。但是，自持会增大财务成本，收益大幅下降。
研究院智库中心研究总监严跃进接受羊城晚报记者采访时表示，自持型物业的用地开发最早在上海出现，但实际上出台各类配套政策却是北京最多。他认为，“自持”的本质即租赁，也明确了不得销售的政策导向。在他看来，开发商就得从拿地、建设、开发、经营等角度出发制定与往不同的计划。
有专家指出，在土地出让环节增加竞自持商品住宅比例，可大量增加租赁房供应，成为租赁市场的稳定剂。因为开发商自持的物业只能对接基金市场或以转让股权的方式出让，不能售卖给购房者，接手的公司也只能做租赁。这样一来，市场上的一手可售房源反而变少了。
不过，对买不起房或无名额的外地人士来说，则可能是个福音，合富研究院顾问黎文江表示，这一政策会促进租赁市场的发展，可供出租的高质量房源会增加，“广漂”人士就可租住中心城区的这些新洋楼。
据悉，目前广州市对房企自持物业租赁还没有出台细则文件，不过随着自持物业比例的提升，相信会不断完善规定，而北京的新规将是参考。
4月14日，北京市住建委发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,明确要求企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。除要求企业持有年限与土地出让年限一致，还补充了一条：“对外出租单次租期不得超过10年”。
“你能想到的，政府也都想到了。”华南某中型公司高管私下表示，北京这个最高10年租期的限定,说明管理层已提前堵住漏洞。他坦言，本来也想变通一下，拿地后采用“以租代售”的方式变相销售，即与对（买）方签下几十年的租约，一次性收取所谓的租金，表面上看是出租，实际类似于销售，“如今看来是行不通了”，他估计广州也会跟进仿效。
业界普遍认为，土地出让规则生变将进一步推高行业集中度，一些小型开发商可能因此退却。某房企投资开发部负责人表示，在以往的土地拍卖中，即便进入了竞配建环节，扣除竞配建面积，大概也能算出宗地的楼面地价。拍地新规后，开发商自持部分物业之后，这部分比较难计算成本，也将很难计算出真实楼面地价。他解释，尽管自持类物业应也可抵押，但目前广州的住宅出租回报率普遍在2%-3%，这样的回报率，基本覆盖不了抵押贷款的利息。
一家在各地分公司采用项目跟投方式的上市房企员工表示，他们的情况更复杂。如果以后要自持，只租不售，跟投收益也会大幅下降，企业在拿地时就会比较保守。某开发商表示，广州“3·30”有关“商业性住宅公寓不能转让给个人”的政策，让开发商手中的未售公寓形成庞大的待运营租赁空间，房企要拿地要自持之前，不会不考虑。
因此，业内普遍认为，整体来说，这一系列组合拳对于抑制高地价有一定的作用。
【责任编辑】赖谷兰(PO250)
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