黄埔核心板块去工业化：商业用地天量供应多久消化完？
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这两天，广州市规划和自然资源局接连发布了《广州市2022年建设用地供应计划》和《2022广州经营性用地供地蓝皮书》。
先区分一下“建设用地”和“经营性用地”这两个概念。
建设用地有别于耕地，只有划为建设用地的土地才可以开发、建设。经营性用地一般是指通过招拍挂出让的经营性项目用地。
计划显示，2022年广州建设用地供应共444宗（包括91宗市国有用地），供应总量为2505公顷。
其中，住宅用地供应计划751公顷，占计划总量的30%。包括：商品住宅用地 437公顷，占住宅用地供应计划的58%，占计划总量的17%；非商品住宅用地314公顷，占住宅用地供应计划的42%，占计划总量的13%。
2022年，走招拍挂程序的经营性用地共224宗，供应总量750.3公顷。其中，住宅用地62宗，共379.4公顷，主要分布在白云、增城、荔湾、花都等区域；商服用地130宗，共28、番禺南站等区域。
在供地空间布局方面，11个区计划供应建设用地量和占全市比例，分别为：
2022年广州供地计划各区分布表黄埔区501公顷，占 20%；花都区407公顷，占16.3%；南沙区407公顷，占16.3%；白云区399公顷，占 15.9%；增城区370 公顷，占14.8%；从化区166公顷，占6.6%；番禺区139公顷，占5.5%；天河区64公顷，占2.6%；荔湾区38公顷，占1.5%；海珠区12公顷，占0.5%；越秀区约2公顷，占0.06%。
以上是面上的情况。下面单独说一下黄埔区今年供地情况。
黄埔今年供地非常充足，一举超过往年的“供地大户”增城、南沙，建设用地多达104宗，供应量501公顷，占全市比重两成。
其中，二类住宅用地（部分兼容商地）9宗（含4宗宅地兼容商地），商业商务用地43宗，工业用地55宗。
但走招拍挂程序的经营性用地，则寥寥可数，仅3宗。其中，住宅用地仅1宗，为长贤路以南、萝岭路以西CPPQ-A4-5地块。
另外两宗为商地，其中一宗位于实地常春藤北侧YH-L1-0地块，一宗为港航三期地块。
从供地结构来看，工业用地依然占大头，工业一哥地位依然纹丝不动，实体经济立区、强区的战略进一步强化。
工业用地主要分布在知识城、云埔和永和。
其中，知识城又集中在知识城北的生物医药创新园和湾区半导体产业园，以及南区汤村西侧的新一代信息技术产业园等三个高端产业园区。
55宗工业用地的入市，主要是解决去年底以来黄埔区新引入的一大批高端制造业项目的用地需求。
知识城北枢纽站周边布局生物医药和半导体两大产业园区。
住宅用地方面，依然紧缺，仅9宗二类住宅用地，且基本分布在外围区域。
此前观察君多次提及，大致从2020年开始，黄埔区通过招拍挂出让的宅地越来越少。未来十年内，黄埔宅地供应的主角，基本是旧改了。
而屈指可数的外围山边宅地，又大多以改善大户型为主，越来越不亲民。
比如，今年将入市的几个新盘，黄陂片区的振业天成花园、中铁建信达联合开发的花语天宸，以及知识城南起步区花莞高速两侧的4个楼盘，都是走“伪豪宅”路线
值得注意的是，黄埔今年的商地供应呈现“井喷”状态，多达45宗（含4宗二类居住用地兼容商地），土地供应量高达229.41万平方米，剔除其中4宗宅地，预计也有160万平方米，计容总建筑面积预估500万方。
从空间布局看，45总商地主要分布在知识城、鱼珠、长岭居、云埔、香雪。其中，知识城20宗，占地面积共约60万平方米，计容总建筑面积约204万平方米，占绝对大头，是今年黄埔区商地供应的主场。
知识城这20总商地，又主要分布在三个片区：
以环九龙湖总部集聚区为主，其次是汤村片规划的新一代信息技术产业园与知识城科教创新区，另外是中心区外围的镇龙和枫下两个地铁站周边。
作为知识城核心的核心，环九龙湖地区今年拿出这么多商地，主要是解决去年5.28、9.8知识城两次集中签约的系列商业及配套服务项目的用地需求。
知识城核心九龙湖控规、规划效果图、现状
商业用地的集中供应，是黄埔区大步转型的一个重要信号——黄埔区在坚守实体产业立区的同时，也在不断强化各组团以及组团内外部的功能分区、优化互补：
科学城核心区由工业区向总部服务、居住生活区转型
不过要注意，知识城九龙湖区域刚启动开发，就大手笔供应商地，即便按五六年的建设周期，知识城的人口规模与消费力、产业导入速度与质量，在短期内恐怕也难以支撑起这么多的商业项目。
换句话说，这些商业项目建成后，恐面临较大空置风险；另外，财力也是一个问题。尽管光鲜亮丽的建筑，可以满足视觉的审美。
从这个角度而言，批量商地入市是否稍微早了点？根据项目功能紧缺度、互补性，分批有节奏地供应，是否会稳妥一些？
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