长岭居地块自持部分做租赁用房科学城地块企业全自持
日期:[2017-09-22]版次:[A36] 版名:[房产] 字体:【】■地块1周边情况/广州中原研究发展部。
广州首批租赁地块“睇线日,广州市开发区挂出了长岭居YH-K2-4(下称地块1)和科学城KXC-K1-9(下称地块2)的出让公告。其中,地块1的出让条件中首次提出将企业自持部分作为租赁住房,而另一宗地块则将全部作为工业企业租赁住房用地。也就是说,广州的首批租赁住房用地即将在开发区诞生。
地块1将在国庆长假后的10月11日出让,将会有首批面向公众的租赁住房。该地块总占地面积约17万平方米,容积率为≤2.8,总起拍价为17.7亿元,起拍楼面地价12604元/平方米。地块涵盖了中小学用地、体育用地与居住用地,将采取“蕞高限地价+竞自持+摇号”的方式出让,竞拍到达蕞高限价的25.6亿元后,进入“竞自持”环节,自持部分将作为租赁用房,不可分割销售。从蕞近两次长岭居出让地成交情况来看,中冶拍得的地块创下当时黄埔区地块单价标杆,而今年万科则以55%自持的方式夺地,可见房企对于该板块拿地热情较高。中冶地块当时的楼面地价达到了约2.7万元/平方米,而万科地块的楼面地价也达到了近2万元/平方米。
根据规划文件,该宗地块由四部分组成,其中居住用地位于地块的北端,中小学用地位于南端,而体育用地则位于地块的东南端。广州中原研究发展部认为,在“租售同权”的方针指导之下,未来自身规划建设的教育资源将是项目的一大卖点。
外部配套方面,该地块位于长岭居板块东端,正处于永和经济开发区的北端,距离永和商圈约1.5公里的距离,徒步来往需要约30分钟路程,目前周边配套相对缺乏。交通方面,地块距离地铁6号线相对较远,目前需要公共交通接驳,通勤效率不理想。地铁21号线年年底前开通,有轨电车HP1线目前处于规划阶段,有望年内开工并于2020年之前开通,预计日后HP1线与地铁接驳将大幅提高长岭居板块通勤效率。
根据广州中原研究发展部对地块的实地调查,该地块西侧为禾丰村,周边有山林,自然景观相对较好;东侧紧靠主要交通干道新丰路;南侧为正在建设中的实地常春藤的项目。此外,目前地块周边多项目施工,因此来往货车较多,有一定噪音、扬尘问题。中原地产表示,就目前地块周边的发展情况而言,长岭居租赁市场仍未发展成型,并未出现品牌租赁公寓产品,只有早前已交楼的项目如奥园春晓、保利岭南林语等,由私人少量放租,价格在26-33元/月/平方米之间。
酒店式服务公寓月租金蕞高70元/平方米
相比起长岭居-永和板块的情况,科学城由于发展起步早,并有地铁6号线等,交通更便利,生活配套完善以及企业进驻多等优势,租赁市场已发展成型,并且有明显的“分层现象”,以针对不同客户群。
该板块租赁产品主要可以分为三类:头部类以萝岗万达及周边公寓为代表,距离地铁线公里范围内,居住环境较好,价格在48-60元/月/平方米之间;部分由专业公司管理的酒店式公寓,租价甚至可达70元/月/平方米以上。第二类以萝岗地铁站周边洋房为代表,该类产品为近年交楼私人住宅,凭借距离地铁近、优质小区内外配套等特点,得到科学城企业员工青睐,租金在28-30元/月/平方米之间。第三类以村建项目为主,周边环境较差,主要供周边园区上下游员工日租、短暂停留之用。
另外,目前地块周边一手项目价格在2.1万-2.4万元/平方米之间,二手项目价格则在2万-2.2万/平方米之间。广州中原研究发展部认为,作为官方规划的“高端居住区”,该板块价值近年从土地、住宅市场均得到充分体现,随着近年土拍地块项目相继入市,预期未来板块价值将进一步提高。
地块2则位于黄埔区科学城板块开泰大道以北、开达路以西,周边为LG工业园区及员工宿舍区,总占地面积7030平方米,将全部用于建设工业企业员工租赁用房,租赁对象须经黄埔区人民政府审核同意,项目建成后必须整体确权并自持,不得分割销售,自持年限与土地出让年限一致。
分析认为,地块功能将更多体现为“筑巢引凤”,广州多区也有类似规划。南沙区2016至今,通过土地出让“竞配建”累计获得17万平方米人才公寓计容,增城区也早于2015年起便在经济开发区内组织建设人才公寓,如“侨梦苑”人才公寓住宅项目等,仅限增城开发区企业员工、事业单位职员购买、租用。而黄埔为科学城、知识城等重点园区企业供应居住用地其实从2012年开始已早有先例。在目前各区“人才争夺”的热潮中,黄埔区于今年上半年提出“金镶玉”激励政策,其“人才10条”中就包括安居乐业工程。本次公开推出企业员工租赁用地,可视为对“金镶玉”激励政策的有力体现。
根据广州中原研究发展部实地走访发现,该地块紧邻园区一企业员工宿舍区,目前已围闭并进行初步土地平整工作。该地块以北300米处有公交站,距离地铁6号线公里,交通便利度高,一般生活、餐饮需求主要依赖周边宿舍区底层商铺以及临时生活服务点。
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