荔城三联村A18062、A18082踩地：朱村科技小镇辐射范围周边众多项目布局
4月土拍增城将贡献四宗累计31.5万㎡住宅用地，其中三联村2宗宅地累计面积达22.3万㎡，为本次出让中的供应主力；
本篇广州中原研究发展部将为大家带来三联村A18062、A18082地块的调研报告以及区域发展前景解读。
三联村A18062、A18082地块起拍楼面价均达到12414元/㎡，为本轮出让中蕞高；
且仅次于去年12月出让的13号线元/㎡）的起拍价，为目前增城出让地起拍楼面价历史第二高。
近年增城商住用地起拍楼面价Top7情况
广州中原研究发展部认为这一方面体现了出让方对两宗地块的市场信心，另一方面两宗用地起拍总价分别为50亿、32亿；
这将在价格、开发能力上对房企设置门槛，为土地引进更优质的房企进行开发。
淘汰落后产业，改造用地服务片区发展
本次出让的三联村两宗地块为去年10月增城官方公布的《2017年头部批城市更新项目》，为原大欣利运动用品公司及周边金属加工企业；
除本次出让两宗地块外，旧改地块仍有4.1万㎡用地作为政府储备修编；
广州中原研究发展部认为，未来增城旧厂改造推进将提速，富士康、阿里、广汽等优质企业落户将加速片区淘汰落后产业的速度；
本次调研中地块周边仍然存在石材厂、金属加工等企业，预计未来周边将继续推进改造更新，为引导产业、人口流入提供空间。
作为增城重要一手楼市板块，朱村-钟岗沿线年开始迎来集中开发期，截至目前，沿线处于各开发周期的一手盘已达13个；
总开发占地面积达164万㎡，总计容建面已达416万㎡，未来片区可容纳人口预计将接近10-12万。
广州中原研究发展部认为，未来朱村-钟岗板块极有可能形成类似番禺华南板块的发展模式；
在此基础上，地铁21号线为片区通勤效率提供保障，3-5年后富士康科技小镇投产将为“朱村居住城”提供产业支撑，形成产业、居住互助互利态势。
该地块占地面积为13.8万㎡，建筑面积为40万㎡，总起拍价为50亿，折合楼面价12414元/㎡；
该地块需配建12班幼儿园、健身设施等，且建筑限高≤100米，采取“限地价+竞自持+摇号”的出让方式，达到蕞高限价时，楼面价为18000元/㎡。
三联村A18062地块情况（局部）
A18062地块内部主要为绿地、低矮厂房，目前多台大型挖掘机对地块进行清理，内部无明显起伏，整体平整利于开发。
地块内部四周无明显遮挡物，视野开阔，南侧可远眺山景。
该地块占地面积为8.5万㎡，建筑面积为25.6万㎡，总起拍价为32亿，折合楼面价12414元/㎡；
该地块需配建公交总站、农贸市场、体育馆等，且建筑限高≤100米，采取“限地价+竞自持+摇号”的出让方式，达到蕞高限价时，楼面价为18000元/㎡。
三联村A18082地块情况（局部）
A18082地块整体为长方形，目前旧厂房正在清拆中，内部地势无明显起伏。
两宗地块北侧为主干道广汕公路及在建的21号线轨道，由于该路段地铁轨道陆续下沉至地下，因此不存在对两宗地块造成的视野遮挡；
两宗地块南侧目前均与氹塘村相连（未来将规划建交通道路），两宗用地之间被4.1万㎡政府储备用地相隔。
A18082地块西侧为通往荔新公路的通道，大货车、工程车辆来往相对频密。
两宗用地周边布局有村落、厂区 环境仍有待改善
A18062地块西侧与A18082地块隔路相对，东侧目前为石材市场，预计将更新为防护绿地、水域，从位置情况来看，整体位于东侧的A18062地块条件更优。
由于片区仍处于开发建设阶段，因此配套相对匮乏，目前地块1公里范围内有临时公交站、金山菜市场，距离21号线公里。
包括教育（幼儿园）、公交站、超市菜市场等配套条件，未来地块项目将主要依赖自身配建；
另一方面，随着未来3-5年加上未来周边万科春风十里、实地蔷薇国际项目建设生活配套，预期周边配套将有所改善。
1）朱村-钟岗近1年半未出让宅地
虽然朱村-钟岗沿线个一手项目供应，但如中铁建、碧桂园等开发时间较早的项目基本处于售罄或清尾阶段；
此外，该板块上一次公开出让宅地为2016年11月，当时万科拿下占地面积为5.6万㎡的朱村街山田村A16020地块，自此后一年半时间里，该片区未有公开出让纯宅地（富士康科技小镇项目涉及商住混合、定向销售等条件，因此未纳入“纯宅地统计范畴”）；
因此本次三联村两宗用地将填补板块未来市场空白，未来两宗宅地将抢占片区大量市场份额，同时对于引导片区市场定价存在一定主导权。
2）地块处于朱村与荔城重点规划辐射范围
根据增城官方对于朱村、荔城的蕞新规划显示，未来朱村将通过富士康科技小镇积极带动上下游产业发展，小镇项目距离地块约10公里，2站地铁。
另一方面，目前荔城积极往增城广场、挂绿湖发展，表现出明显的“西拓”趋势；
增城广场距离地块约5公里（1站地铁）、挂绿新城距离地块约8公里，可见地块处于两大重点规划辐射范围内，未来将“左右逢源”承接来自荔城、朱村劳动人口的居住需求。
3）交通线网“四通八达”，针对客户群广
虽然三联村2宗地块未来并不属于地铁盘，但其临近北三环、珠三角环线交汇的高速公路入口，自驾车来往大湾区穗莞深3城通勤效率高。
此外增城区内部3条重要主干道：广汕公路、荔新公路、新新大道均在地块周边交汇，可便利来往新塘、永和以及荔城；其中，通过荔新公路接驳广园快速可抵达黄埔、天河，可见地块周边公路网发达。
其次，其距离地铁21号线公里，假如未来项目开通接驳巴士，则可在10分钟内抵达地铁站，对于21号线沿线上班族而言亦存在吸引力。
综合交通及其他条件，该地块主要客户群如下：
地块周边3公里范围内有多个一二手大盘，一手楼盘为荔富湖畔、实地蔷薇国际，价格在2.2-2.3万元/㎡之间；二手楼盘集中在荔城板块，价格在1.7-2万元/㎡之间。
六.地块SWOT分析与调研总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对三联村2宗地块的SWOT分析如下:
综上所述，三联村两宗地块具备面积大，建成大型小区的优势，未来对于板块定价处于主导地位；
交通方面未来配建公交总站+接驳地铁21号线将大大提高其通勤效率，另一方面目前地块周边公路网线小时内可通往广州市区、东莞、深圳等地，对于大湾区潜在买家亦存在一定吸引力。
当然需要理性看待的是，地块周边配套仍有待完善，包括中小学、超市、医疗等配套仍有待补充，周边村落、旧厂区等因素对项目亦存在一定影响。
另一方面，预计未来2-3年片区将迎来次新房转化期，部分位于地铁站周边、配套更优的单位将投入二手市场，对于地块而言存在竞争关系。
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