米阳：北京亦庄产业园租金逆势增长
中新经纬 9 月 23 日电 题：北京亦庄产业园租金逆势增长
作者 米阳 仲量联行华北区研究部负责人
2022 年是北京经济技术开发区 ( 北京经开区，又称 亦庄 ) 建设 30 年。作为北京唯一一个国家级经济技术开发区，30 年间地区生产总值年均增长超 30%，工业总产值年均增长 35%，产业结构高精尖 成色 更足，贡献率超过 94%。
充沛土地供给 + 大力扶持政策，促成产业集群发展
新一代信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造成为亦庄的四大主导产业，其中有三个产业都达到千亿级体量。另外，全国产业园项目受资产证券化政策与市场表现的共同推动，在商业地产市场中热度倍增。作为 2.5 产业 ( 介于第二和第三产业之间的中间产业 ) 发展核心地，亦庄产业园市场格局备受资本关注。
亦庄产业园子市场共覆盖 453 万平方米的产业园项目，占据北京市场整体存量近 30%。得益于 三城一区总体规划 ，大批一类工业用地在过去十年内集中释放，在北京五环内土地供应稀缺的环境下，亦庄无疑是不可多得的集中供应区。充沛的土地供应量与区域产业引导规划为市场提供了优渥的开发条件，让亦庄在 6 年内入市新项目达到全北京产业园总供应量的四分之一。
此外，完善的政策环境吸引了资本力量涌入，一批优质产业园项目享受政策红利倾斜，持续吸纳市场头部需求。
跨越式的产业发展让亦庄规模以上工业总产值在 2021 年同比增加 1100 余亿元，声名鹊起的生物工程和医药行业在 2021 年增长 209.6%。
四大支柱产业主导租赁需求，租金录得 30% 涨幅
新一代信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造四大主导产业租赁面积贯穿亦庄全区，在重点项目中的租赁面积占全部租户的 61.6%，其中新一代信息技术产业比例高达 38.9%。
此外，2020 年受疫情影响，部分企业对办公物业的选择趋向成本为先，保留现金流实力应对市场不确定性。这一变化也让亦庄产业园子市场凭借租金逆差优势增加了区域竞争力。
来自四大主导产业的强劲需求与北京其他子市场的迁址需求，让亦庄租赁市场的整体空置率从 2019 年的 30.7% 下降至 2022 年的 19% 以下，空置面积去化超过 50 余万平方米。
2022 年，受疫情多点暴发，宏观经济小幅震荡，截至 2022 年 7 月，亦庄规模以上工业总产值达到 2929 亿元，与 2021 年同期相比下滑 10.9%，高技术产业类型及企业规模较大的企业受创明显。某知名集团在核心区产业园项目退租超过两万平方米，为降低管理成本迁入自用项目，其他核心产业园项目需求也有所回落，短期内空置率承压。
租金方面，从 2020 年至今，亦庄产业园子市场平均租金实现了 30% 的涨幅，但整体价格相较北京全市仍处于低位。
亦庄产业园子市场在中短期内，租金上涨空间较有限，现阶段去除补贴部分，实际租金仍处市场 孵化阶段 。目前，租金水平分层明显，大型企业在核心区聚集度较高，突破租金上限条件不足。而亦庄东区与亦庄新城则由小型科创企业租户主导，承租能力与区域配套商业生态现状使租金跃升受阻。
从科创企业角度而言，这样同业高聚集且低租金的市场格局更加适合中小企业在亦庄渡过孵化期。截至 2022 年 9 月，北京市 专精特新 中小企业，已有 562 家在亦庄落户，待这批企业规模成长至红利期，亦庄产业园子市场或将在中长期迎来租金增长契机。
此外，亦庄零售商业发展与市区成熟商圈发展仍有差距，随着 2022 年年末，龙湖与中海共计有 10 万平方米体量的两大商业项目将分别入市，这将极大地撬动区域消费潜力。
整体来看，亦庄全产业链发展基调向好，中短期内发展阻碍皆具备解决条件。目前，亦庄四大主导产业中除新一代信息技术行业，其他产业在重点项目中租赁比重都较小，且上下游企业选址较为分散。新能源、机器人产业在全北京体量可观，但选址布局高度分散，因此，有效聚拢行业集群吸引，同时把握全市潜在需求是亦庄区域未来错位竞争的关键。 ( 中新经纬 APP )
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