石滩三江镇A18035地块：石滩起拍楼面价两年涨三倍配套匮乏有待利好刺激市场信心
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6月土拍增城区将推出溪头村A18035地块，其位于石滩以东的三江镇，为该片区首次出让宅地；
对于这一楼市发展尚未成型的增城外围区域，其市场发展前景几何？针对这一地块的实地情况、价值分析，且看广州中原研究发展部解读。
该地块占地面积20742㎡，容积率为≤2.5；总起拍价为4.15亿，起拍楼面价为8003元/㎡。
该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，较高限价为6亿，到达较高限价时，楼面价为11604元/㎡。
石滩溪头村A18035地块情况（局部）
虽然该地块为2017年以来增城公开出让起拍楼面价较低的地块之一，但对比2016年同板块出让的石滩镇A14043而言，起拍楼面价提升近3倍。
因此广州中原研究发展部认为，假如该宗地块顺利出让，对以石滩、仙村为首的增城外围片区一二手价格将会有一定刺激。
该地块为原珀明尼克琥珀有限公司厂区，目前已有多台挖掘机对地块进行土地平整及厂房拆除工作。
地块呈长方形，内部平整无明显地势起伏。
地块北侧为村落，其中夹杂有部分低端餐饮店、小卖部；地块西、南侧为待开发农地及鱼塘；
地块东侧紧邻一工业园厂房，与主干道256省道（荔三公路）相距约400米。
根据红线图显示，未来地块西、北两侧将规划建设公路。
根据广州中原研究发展部实地调研发现，地块所处的石滩三江镇发展相对落后。
镇内尚未形成商业圈，商业基本以沿线村屋临街铺为主，交通、教育、医疗等配套亦相对匮乏；
广州中原研究发展部认为，对于除三江、石滩本地客以外的自主买家而言，宜居因素尚不充足。
从地块方圆1公里的配套情况来看，可覆盖超市及农贸市场，可满足蕞基本生活需要。三江客运站目前只有开往石滩-新塘的201路公交车。
此外，由于地块本身未要求配建幼儿园、小学等教育配套，因此未来项目教育配套极有可能需依赖三江小学。
1）公路网健全，自驾车业主来往穗莞便利
地块周边公路网相对健全，通过S256省道可连接荔新公路、济广高速等；
预计自驾车可10分钟抵达石滩镇中心，20分钟抵达荔城中心区，30-40分钟抵达新塘中心区。
此外，三江与东莞石龙、茶山等镇区相连，距离火车东莞站18公里，距离东莞地铁2号线公里。
广州中原研究发展部认为，从大湾区连接穗莞深的角度而言，三江镇片区存在一定市场价值。
对于需频繁来往穗莞的私营企业主、周边厂区中高层员工以及不具备东莞购房资格的买家而言，具有一定吸引力。
2）依托“增城火车站”规划，享受交通枢纽利好
2017年2月公布的《广州基建“十三五”规划》中提出，增加增城站为“规划远景”。
2017年7月，增城火车站规划以石滩镇为范围，公开招标进行项目设计、线路接入等研究；
根据资料显示，增城火车站将主要负责广汕客专入穗“排名前列站”对接，远期预留赣深客专增城支线、松山湖支线、东北客车联络线。
此外，根据增城交通部门轨道规划显示，地铁16号线（主要途经新塘-仙村-石滩-荔城）在2015年曾经被提出。
虽然该线路蕞终未出现在本轮地铁建设规划中，但假如日后增城火车站实际建设推进、沿线居住区逐渐成熟，从远期来看线路规划被重新提出亦存在一定可能性。
对此，广州中原研究发展部认为增城火车站规划对未来石滩及周边板块发展起至关重要作用。
假如该交通枢纽建设推进顺利，则有望刺激人流聚集、周边产业更新，以及带动相对于的交通、商业配套完善。
3）价格“低洼”购房门槛低，受大湾区投资者青睐
从土地市场的情况来看，2016年增城曾集中出让包括石滩、小楼、派潭在内的3宗增城外围片区宅地，蕞终3宗地块悉数成交。
并且由碧桂园、保利、万科三家千亿房企夺得，名企对于外围片区的认可，是增加市场信心的重要“强心剂”。
另一方面，从近4年增城一手市场情况来看，石滩成交占比稳步提高。
2017至今石滩板块成交更是稳定在增城整体成交10%以上。价格低，购置压力小的特点使石滩项目备受投资者青睐。
因此，广州中原研究发展部认为该地块未来客户群如下：
1）石滩三江镇市场环境尚未形成，日后买家反应存在未知数
三江镇目前基本以村民自建房以及企事业单位建造宿舍为主，无任何一手项目在售。
因此本次土地出让、日后建成项目将成为该镇区首次推出一手住宅项目，鉴于其配套匮乏、区位特色不鲜明等不足，买家对该片区接受程度存在未知数。
另一方面，目前增城官方、企业资源投入仍主要集中在经济技术开发区、新塘、朱村等热点板块，而地块与热点规划区相距均在20公里以上，难以享受规划带来的红利。
此外，广州中原研究发展部认为，假如未来增城兴建广州第二机场，预期公共资源或将重点投入到荔城以北的正果、小楼等地，资源投入倾斜其他片区或将影响石滩发展效率；
同时，机场兴建对社会资源、企业投资判断起重要引导作用，考虑到“空港区”对产业的强大吸引力，未来或产生“虹吸效应”，地块所在片区竞争力则显得更加薄弱不足。
2）起拍楼面价不低，与石滩镇中心一手持平
该地块起拍楼面价为8003元/m²，即使以底价成交，未来项目盈利售价亦将突破1.5万元/㎡；
该价格与配套相对较佳的石滩镇中心一手价格持平，比石滩优质二手高近10%。
另一方面，待未来溪头村A18035地块项目进入销售阶段（预计为2019年二、三季度），2014-2016年成交的部分项目将进入二手市场；
这一批“次新房”中不乏由本地知名房企开发的项目，加上位于地理位置更加优于的石滩镇中心，预期对地块项目存在一定客户分流问题。
因此广州中原研究发展部认为该地块起拍价已属高位，加上发展前景有待观察，意向拿地房企不宜过分追高。
基于上述分析，广州中原研究发展部对石滩溪头村A18035地块的SWOT分析如下:
综上所述，石滩溪头村A18035具备公路网完善，可自驾车便利通勤穗莞的优势；
假如增城火车站建设推进顺利，有望为区域带来产业及劳动人口，从而转化更多居住需求。
而地块的不足主要体现在该片区为首次推出宅地，加上配套匮乏，市场反应尚为未知数；
另一方面，该片区缺乏特色鲜明的卖点，与同属增城外围片区的小楼、仙村相比，规划利好不足，性价比不明显。
此外，地块不具备优质自然资源（如山景、河景），加上本身地块面积较小，因此亦不具备发展度假、疗养项目的要素。
因此未来建设规划、客户定位需要认真厘定。因此，针对该宗地块广州中原研究发展部认为意向房企应谨慎出价。
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