石楼镇胜洲村地块前瞻：“巨无霸”产业用地转让番禺东部居住需求进一步被激发？
8月28日，番禺区石楼镇胜洲村地块挂牌转让使用权，该地块为村集体留用地，总占地面积达29.43万㎡，未来将用于建设孵化器产业园区。
同时，本次出让地块为广州首次“竞返还面积”，关于该宗用地的前瞻性分析以及对区域产业、楼市发展影响，且看广州中原研究发展部解读。
地块位于番禺区石楼镇胜洲村，东至污水厂，西至龙丰路，南至鱼涌，北至生物五期。
占地面积29.43万㎡，计容建筑面积73.58万㎡。
起始竞拍条件为地上建筑面积15万㎡，占计容建面约为20%。
增价阶梯为“+0.13万㎡地上建筑面积”。
该宗用地转让条件苛刻，除要求参拍企业资产规模不低于1000亿外。
竞得人建设期间每年需向经济社支付1300万元土地租金；
需分成1300套物业，2万平方米综合楼面积及1500个负一层小车车位。
此外值得一提的是，地块所在的胜洲村于2014年11月曾集中出让11宗工业用地。
整体位于本次挂牌地块北侧，总供地面积达44.65万㎡。
其中9宗成功出让，2宗流拍，拿地企业以广汽相关汽车企业为主。
经过4年时间发展，胜洲村片区汽车配件产业发展已相对成熟，可带动本次出让地发展成“产业集聚区”。
根据消息称，地块所在的“番禺区智能网联新能源汽车产业园”未来将围绕研发、IAB产业升级发展，将以“小镇”模式发展。
广州中原研究发展部认为，相比起已经发展成熟的番禺华南、市桥等板块，东部产业发展、人口聚集能力稍弱；
采取“小镇”发展模式将提高区域建设效率，能较快地盘活番禺东部板块。
地块周边2公里范围内，有广汽番禺汽车城、广汽研究研两个产业园区。
本次转让地块建设孵化器产业园以汽车上下游产业为主导的可能性较高；
此外，《广州番禺智能网联新能源汽车产业园控制性详细规划》已于2017年底通过市政府批准。
今年4月27日，广汽智联新能源汽车产业园正式动工。预计地块周边未来会迎来大量汽车城员工的居住需求。
2018年至今广州公开挂牌蕞大面积商服地
石楼镇胜洲村地块用地面积接近30万㎡，计容建面为73.58万㎡，为今年以来公开挂牌面积蕞大的商服地，“抛离”第二位富士康科技小镇组成部分（凤岗村A18003：13.8万㎡）。
从整体规模看，富士康科技小镇3宗用地总占地面积为36.23万㎡（涵盖居住部分）；可见本次转让使用权地块规模与富士康科技小镇相当接近。
而与本次出让地属同区的思科智慧城相比，思科一期整体面积为26.46万㎡。通过与两大产城对比；
广州中原研究发展部认为石楼镇胜洲村地块假如能够顺利出让并发展产业园，加上对运营方要求之高（资产总规模不低于1000亿元），未来发挥的影响力不容小觑。
本次挂牌地块及周边汽车产业组成的“智能网联新能源汽车产业园”未来将引导更多劳动人口流入，产生庞大的居住需求。
地块周边1公里范围内仅凯德山海连城一个楼盘，目前主推大户型181-188㎡单位，住宅均价2.8万元/㎡，别墅均价3.0万元/㎡。
靠近莲花山一带开始出现较多楼盘，二手及一手均价2万元/㎡以上。
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