民法典系列宣传拒做租赁“傻白甜”必须知晓这个“典”！
文艺青年小明打算创业，计划租赁商铺销售文创商品，便向好友小白咨询。小白却说其先前作为承租人租赁商铺，与出租人产生纠纷。人民法院审理后，确认小白与出租人的房屋租赁合同无效。
怎样租赁商铺才能免受纠纷困扰并受法律保护呢？于是，小明便去找花小编请来黄法官答疑解惑……
这一期就让黄法官讲讲签订房屋租赁合同的注意事项吧！
其实，并不只是签订租赁合同的时候需要注意，签订房屋租赁合同前，我们最好就询问和查看出租人是否取得不动产权证、建设工程规划许可证或者其他规划报建手续。常见的有以下情形：
已经取得不动产权证的，房屋肯定已经取得建设工程规划许可证或者其他规划报建手续，是合法建筑物，房屋租赁合同有效。
没有取得不动产权证的，如果房屋已经取得建设工程规划许可证或者其他规划报建手续，只是还未在房产管理部门办理初始登记的，是合法建筑物，房屋租赁合同有效。
没有取得不动产权证的，房屋也没有取得建设工程规划许可证或者其他规划报建手续，房屋租赁合同无效。
万一我签完合同才发现房屋租赁合同无效，那可怎么办呀？
别担心，民法典中有相关规定，这就讲个案例带你了解！
王明（化名，出租方）将广州市花都区某简易厂房出租给李雷（化名，承租方）。后李雷将该厂房转租给韩梅梅（化名，次承租方），双方签订《厂房租赁合同》，约定：李雷向韩梅梅转租广州市花都区某简易厂房，面积1000平方米，租赁期限3年，每月租金2万元，押金6万元。后因韩梅梅拖欠2020年6月至2021年2月的租金，李雷向法院提起诉讼，请求解除租赁合同，判令韩梅梅支付租金18万元。后李雷确认该简易厂房没有取得建设工程规划许可证或者其他规划报建手续，遂变更诉讼请求，请求确认《厂房租赁合同》无效，判令韩梅梅支付占有使用费18万元。
一、确认李雷与韩梅梅签订的《厂房租赁合同》无效；
二、判令韩梅梅向李雷支付占有使用费18万元。
民法典第一百五十三条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”城镇房屋租赁合同解释第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，由于简易厂房在法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证，《厂房租赁合同》违反效力性强制法律规定，是无效合同。
城镇房屋租赁合同解释第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《厂房租赁合同》约定，简易厂房每月租金2万元。因此，参照上述约定，韩梅梅应向李雷支付占有使用费18万元。
李雷收取韩梅梅押金6万元，因《厂房租赁合同》无效，其已不具有占有押金款项的合同依据，故应将押金返还。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
第四十条第一款 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
原标题：《民法典系列宣传 拒做租赁“傻白甜”，必须知晓这个“典”！》
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