智库观点｜广州村留用地开发模式和流转趋势分析
广州市现代城市更新产业发展中心是广佛首家从事城市更新领域产业谋划和资源整合的专业机构！
广州正全面进入存量时代，通过初步统计梳理得出，广州市十个区村留用地用地指标总规模约8万亩。面对规模如此庞大的待开发留用地载体，应如何挖掘和开发留用地价值？为此，GRID团队对相关话题进行深入探讨。
广州增量有限，存量挖潜是重点，城市更新、集体建设用地使用权流转等政策逐步放开，留用地开发利用迎来新的发展机遇。留用地具备价值高、成本低、合作方式多样等优点，不只能做传统的小产权房，在符合土地利用规划前提下，可作为多种经营性功能使用。GRID调研发现，留用地产业引入意愿十分强烈，希望可通过使用权流转政策，吸引正规、有一定规模的企业进驻。
广东继全国首开住房市场租售同权先河后，租售同权办法也被用到了工业用地上。相比国有土地，GRID分析认为，企业开发留用地前期投入少，有助于产业引入，留用地作为产业用地发展的竞争力大大提升。
通过GRID研究分析，广州现行留用地开发模式可从土地权属角度划分为土地所有权不变和土地所有权改变两大类。
土地所有权不变型开发模式优劣势对比表
土地所有权变化型开发模式优劣势对比表
GRID表示，在政府的参与下，留用地开发模式多样性日趋明显，留用地建设应该结合产业发展需求，目前适用于企业开发的主要模式包括：集体建设用地使用权流转、物业+货币，以及合作分成三类。
集体建设用地使用权流转，同标准低投资。对于开发商企业来说，通过使用权流转获得“集体建设用地使用权证”更有保障，一方面可以抵押融资，另外通过流转，出让年限与国有土地没有差异，工业50年，商业40年，可以更好开展投资建设；更重要的流转方式的前期投资明显低于国有土地出让。
合作分成，灵活性强。企业可直接与村集体签订合作协议，明确合作分成比例、合作时间，也可以通过第三方机构、专业的产业运营商，共同合作产业运营。这是目前普遍存在的开发模式，谈判灵活性强，但存在不确定性，谈判成本相对较高。
“物业+货币”政策实现公平高效。南沙萝岗等部分区域的该模式适用于国有性质商业或商住用途的留用地，在保障村集体购买商业物业的基础上，企业可以灵活开发多业态项目。另一方面公开出让方式供应土地，企业可以展开公平竞争，快速高效开展项目。
2020年元旦开始，《中华人民共和国土地管理法》修订版正式施行，宣布集体建设用地直接入市，意味着从中央全面放开流转管制。因此，GRID研究分析，作为集体建设用地的主要载体——留用地的流转将成为留用地开发中快速启动、高效落地的主要模式。
根据新《土地管理法》第六十三条规定，留用地流转需符合以下要求：
一是流转主体是集体土地所有权人，即农村集体经济组织。由于集体土地所有权大都登记在经济合作社名下，因此，流转的主体应当经济合作社。接受流转的一方可以单位例如企业，可以是个人，不限于村民。
二是流转土地限于士地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地。也即是说，流转的土地在规划上必须是经营性建设用地，在产权上必须办理了不动产登记。
三是流转的表决应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
但是经过前期GRID研究，广州现在成功流转的留用地案例较少，实操过程中面临着利益机制不明晰、集体土地价值难评估等问题，未来需要破解以下困境，才能实现留用地快速流转，高效利用。
一是明晰集体建设用地评估原则，推动“同权、同价”实现，以便更好协商流转过程中村集体、政府和受让主体的利益配置关系，实现多方利益主体诉求平衡。
二是提高村民对流转认同感。通过宣传已有的成功流转案例，剖析流转利弊，明确流转仅是“使用权流转，所有权仍然为村集体所有”，同时结合实际情况细化流转操作指引，推动村集体更多接受、支持和愿意流转。
白云汇2017年8月23日，位于白云区黄石东路的白云汇广场正式开业。白云汇广场地块本是马务村经济合作社的经济发展留用地，占地2万平方米，建成后总体量达10万平方米，定位为华南首个生态体验式购物中心。作为广州首宗集体建设用地使用权流转项目，白云汇广场实现了政府、企业、村民多方共赢，已成为低效留用合理地开发利用的典型成功案例。
推进留用地开发建设，是实现村民、村集体、企业、社会多方共赢的举措，让其从“集中营”变为“集中赢”。GRID认为，企业可以积极把握机遇重新审视留用地开发优势，以产业项目开发撬动留用地项目开发，通过留用地流转方式获取使用权更好开展投资建设。值得注意的是，在留用地项目开发过程中，产业谋划与政策衔接是项目打基础重要环节，有明确的发展思路及流转的操作经验，有利于与政府、村镇的沟通，有利于项目资源对接、招商引资、流转落地。
GRID作为专业的智库·桥梁·伙伴，将持续关注集体建设用地开发利用，也将积极协助村集体、企业推动留用地高效开发，促进产业发展，提升留用地开发利用潜力，共同推动广州城市更新更美好！
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