政策创新广东“三旧”改造有关情况介绍（三）
原标题：政策创新 广东“三旧”改造有关情况介绍（三）
2008年底，广东省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将“三旧”改造作为其中一项重要任务和政策创新。经过近十年的实践探索，广东省在“三旧”改造的工作机制、运行模式、政策体系等方面积累了丰富的经验。目前，“三旧”改造已成为广东城市更新的推进器，本平台从今天起，将陆续介绍广东“三旧”改造有关情况。
广东省“三旧”改造典型模式和成功案例
在城中村改造方面，将确定符合广州实际的城中村改造规划指引，用于指导具体各村改造方案的编制。目前这一指引正在编制中。指引中确定了城中村改造的4种模式，这也将是未来广州138条城中村改造可以套用的模式:一是公开出让融资实施全面改造，也被称为猎德模式。猎德村改造采取公开出让融资实施全面改造的模式，于2007年拍卖融资46亿元启动改造。目前已经基本建成新猎德村(安置区)，由37栋高层住宅、一所九年制义务教育学校和一所幼儿园组成，总建设用地13.1万平方米，总建筑面积约68.7万平方米，集中迁建祠堂、整治河涌，延续历史文脉。二是自行改造、协议出让融资实施全面改造，例如林和村。位于天河区广东火车东站边上的林和村，人口共约2416人，总用地面积为69470平方米，原有各类房屋共计583栋。林和村采取自行改造，协议出让融资的方式实施全面改造。目前房屋已全部拆平，计划3年内可建成回迁。三是滚动开发实施全面改造，例如花地村。位于荔湾区芳村地区的花地村，位于白鹅潭经济圈核心区域，村户籍人口3366人，改造用地面积44.4公顷，建筑面积46.13万平方米。花地村采取搬积木滚动式的方式进行全面改造，总投资约20亿元。花地村头部期改造项目于2008年7月动工，目前已经基本完成，为第二期的改造安置提供腾挪空间。四是人居环境建设带动综合整治的改造，例如西塱裕安围。位于荔湾区芳村地区的裕安围，是西塱村8个自然村之一，也是广州起义的策源地。用地面积13.67公顷，现状建筑面积11.84万平方米，公共服务设施较为完善。裕安围采用综合整治方式进行改造，改造保留6.34万平方米的原有建筑，打通消防通道、富余地块建设旧村改造安置房、改善居住环境。改造后总建筑面积为18.40万平方米，改造总投入约2.5亿元。
佛山旧城改造(指国有土地上房屋的改造)的改造模式主要分政府主导和土地权属人自行改造两种模式。其中，政府主导模式主要是指政府根据规划的需要，对片区进行连片改造整体开发。政府主导的拆迁项目指的是在省市规划计划内，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法对计划用地范围进行改造开发的模式。除开对拆迁范围限定在三旧范围内，其他的手续和流程都是和传统拆迁相仿。自行改造就是土地权属人有拆迁意愿，愿意自行改造，通过项目单位或者成立业主利益主体发起拆迁项目以完成开发的。土地权属人自行改造的模式指的是由土地权属人主动采取土地权属人自行改造的模式。在流程上需要有项目单位向拆迁办提交“三旧”改造申请，再通过各级审批，蕞后按照文件及文件批复执行操作。而项目申请主体(如业主委员会或居委会)需要在项目启动前，充分征询全体业主意见，再按照有关法律法规中涉及业主利益事项按有关规定进行表决，表决同意通过由申请主体向项目所属街道办提出改造申请。街道办事处再会同社区居委会及相关部门，确定改造用地范围，编制改造规划、拆迁补偿安置方案和实施计划，报区“三旧”改造协调领导小组联合审核，再上报区政府批准。
1.广州推进“三旧”改造 促进城市更新取得成效
——2015年03月13日南方日报：刘怀宇 穗更新
从2009年试点旧城、旧村、旧厂(“三旧”)改造开始，广州一些原本破破烂烂的闲置厂房，一跃变身为“高大上”的产业园区；在一些公共设施配套长期缺失的地区，居民欣喜地发现，周边的人居环境一天比一天好；一些本已无地可用的区域盘活了一大片黄金旺地。
短短几年时间，广州“三旧”改造推进城市更新取得成效。在土地资源日益紧缺的今天，广州正在探索盘活城市低效土地节约集约利用土地资源的方法，寻找以城市更新推进经济可持续发展、改善民生和推动产业转型升级的路径。
通过开展“三旧”改造，继续推进城市更新改造工作，促进城乡统筹发展和产业转型升级，促进人居环境改善，提升城市功能，这仍将成为广州经济社会发展的重要举措之一。
广州城市更新经典案例之一：在这里，历史与现实得到了高度契合。曾经的“中国金融头部街”重获新生，独具特色的历史街区变身成了现代化的广州民间金融街。
历史上的长堤，素有“中国金融头部街”之美称。如何让这条老街重新焕发青春，恢复往日的辉煌呢？随着广州城市发展空间结构和产业规划布局的不断调整，加之原有建筑与配套设施的逐步老化，广州金融老街发展在面临挑战的同时，也迎来了发展机遇，在这一区域创造性地建设民间金融街，为广州探索出一条旧城更新的新路径。
与以往城市更新工程不同的是，金融街的改造是以产业规划为先导，充分利用空间载体的原有特色，以高端产业置换低端产业，引导产业集聚，实现旧城更新改造和民间金融发展的有机结合。
按照广州市、越秀区政府的统一部署，金融街共规划建设民间金融核心区、互联网金融产业基地、科技金融创新区、PE产业园、民间金融交易区、专业配套服务区、金融商务总部区7个园区，蕞终建设成为以民间金融为主体，商务旅游为特色的广州现代金融服务业集聚区。
如今，广州民间金融街三期已顺利建成。街区综合整治以突出“民间特色、岭南风格”为改造原则，凸显金融元素和岭南风情，因地制宜、修旧如旧的改造模式，在保有岭南建筑骑楼风貌的同时，用较低的改造成本，产生了“大手笔”的效果，打造出了一个在外观上既体现广府文化内涵，又能体现金融建筑沉稳感及浓厚历史氛围的现代金融业服务集聚区。
根据民间金融街产业规划及业态发展需求，有关单位还对街内原有物业进行了业态调整，成功与岭南集团、轻工集团、穗华集团等市属国企签订合作协议，为企业入驻提供载体，建立物业使用数据库，物业整治面积近5万平方米。
长堤的更新改造不仅立足原有金融历史底蕴，还横向丰富长堤金融文化，进一步提升长堤的金融文化价值，陆续打造了民间金融博物馆、民间金融书店，发展金融文化旅游，促进文、商、旅深度融合，现民间金融街已被纳入广州一日游景点，正在推进旅游产品、旅游路线及项目等设计研发工作。
经过近三年的发展，金融街的市场日渐成熟，企业的集聚效应逐步显现。新引入小贷、融资担保、典当、互联网金融等民间金融及其配套机构，截至2015年2月，各类企业总数达152家，其中小额贷款公司46家；2014年街内机构共计为中小微企业提供融资超1000亿元、纳税超4亿元，同比分别增长4倍、2.9倍。
据悉，广州民间金融街互联网金融产业基地已列入广州市2015年的重点建设项目，而在建的互联网金融孵化中心将会是互联网金融产业基地的亮点工程之一。
广州城市更新经典案例之二：一边是企业重组背负巨额债务，一边是位于黄金旺地的旧厂房长期闲置无法利用。通过更新改造之后，位于广州市新港西路82号的广州摩托集团公司旧厂房变身广州联合交易园区，不仅环境得到了改善，还为企业带来了巨大的经济效益，促进了产业转型升级。
广州摩托集团公司组建于1992年，1997年兼并了广州市五羊自行车企业集团公司和华南缝制设备集团公司。广摩集团在以往的重组和建设过程中背负巨额债务，需要分流2万多人，造成企业资金严重不足，严重制约了广摩集团的发展进程。该公司纳入广州市头部批退二企业并已全部完成搬迁，厂区已停产空置多时。虽然拥有黄金旺地大片厂房，其建筑结构状况也非常良好，但由于政策原因，前些年一直得不到合理利用，只能白白闲置。
近年来，作为地块产权人，广摩集团根据“三旧”改造有关政策，按照修旧如旧与拆平重建相结合的改造模式实施改造。由广摩集团的上级单位广州汽车集团商贸有限公司联合中国东方资产管理公司、广州市锦伦投资管理有限公司合作出资，成立广州联合交易园区经营投资有限公司负责园区建设和运营。
广州商品交易所及其下属产权交易所、物流交易所、广州碳排放交易所(筹建)等13家交易所机构入驻园区，形成交易所聚集，由传统的铺位经济向席位经济转变。园区采用大宗商品集合竞价电子交易平台，其平台引入的企业将涵盖布匹、棉纱、纺线、木材、钢铁等；在此基础上，引入银行、保险、质检、资讯等一系列服务机构，为交易提供金融业服务保障。
同时，园区与广东省服装设计师协会强强联合，打造“新港82服装设计师创意谷”，积极引进国内外优秀服装设计师和打版师在此进行办公、设计、展示、时尚发布，现已有逾800名设计师入驻，是目前广州蕞大的设计师聚集地。
广州联合交易园区通过发展服装设计创意产业，推动以设计为核心的产业内技术改造、研发设计、品牌提升、渠道拓展和产业链整合，走市场和产业升级之路；并通过打造大宗商品集合竞价电子交易平台，形成多品类的大宗商品和权益类商品的“广州价格”，成为广州市“三旧”改造的示范性工程。
改造后，广摩集团仅年租金收入一项就达1.15亿元以上，待园区经营到一定产值之后将参与分红。实施该项目，有利于广摩集团多渠道筹措资金解困脱困，实现产业调整目标。
本次改造还带来了良好的社会效益。改造前，广州联合交易园所处的中大布匹市场商圈的交易模式还停留在现场、现货、现金交易为主的初级阶段，存在有“量”无“质”的市场情况。
广州联合交易园区将引领中大布匹市场商圈传统交易模式向大宗商品集合竞价电子交易模式转变，彻底改变传统批发市场集市型“现金、现场、现货”交易模式，实现铺位经济向席位经济、传统贸易商向现代交易商转变的产业升级目标，同时，将有效疏解周边的交通压力。
园区内以五羊摩托和华南牌缝纫机的历史、时尚、文化为主题，以现址为舞台，将园区整体打造成包括专业展馆展示、室外展示、文化、时尚活动在内的广州旧工业文化创意之都，成为“美在广州、文化广州、时尚广州”的标杆，环境优美的创意园区还成为市民休闲的好去处，吸引了不少居民前去游玩。
2.七年三旧改造，佛山万亩土地“变身”。
——2014年12月25日 来源：佛山日报 宋苑丹
废弃旧车间，改建成了艺术家工作室;江边旧厂房，变身具有河滨绿化特色的体育公园;混杂的工业区，将建成功能完善、环境优美的新社区……2007年6月，佛山市委、市政府出台了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》，全面实施和推进“三旧改造”工作。为全省土地资源集约利用、挖掘存量土地探索新路，受到中央、省有关部门的高度肯定。
7年来，我市“三旧改造”成就了许多“鸡窝变凤巢”、“变废为宝”的经典案例，逾50万亩土地实现华丽变身，如祖庙岭南天地、1506创意产业园、禅城石头村等都是备受各方肯定的成功典范。
近年来，随着三旧改造工作的深入推进，各区不断创新思路，涌现出不少兼具经济效益与品位创意的新项目，有力推动城市从“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新城市、新产业、新社区”转变。
项目点击：里水新材料产业区——连片改造，聚集新兴产业。
里水镇新材料产业区位于该镇北部，是当地近年重点推动的高科技产业连片改造提升示范项目，也是我省三旧改造重点项目。项目所在地主要为原和顺水泥厂、陶瓷厂等旧厂房、旧物业用地，规划总面积260亩。
该项目头部期改造开发面积160亩，目前已引入广东一方制药等三家新兴产业企业，预计建成投产后年产值将超20亿元，年税收将超2亿元。项目二期正在加快推进土地整理和招商引资，计划引进2至3家技术高端企业，预计2015年将全部落实项目进驻。整个新材料产业区全部建成投产后预计年产值将达25亿元，税收2.5亿元。
亮点解读：产业升级如果能够搭上国家、省扶持的政策平台和载体就会取得事半功倍的效果。南海区里水镇新材料产业区项目就是充分利用广东新材料产业基地的政策优势，引进**企业推动工业片区的集中改造升级。佛山作为一个传统工业城市，各级、各类工业区遍布，发展水平参差不齐，发展到现阶段急需升级改造向集约化、科技化、高效化转变，这类“工改工”项目尤其具有示范和带动效应。
项目点击：北纬23度艺术空间——旧厂房变身艺术大师工作室。
在禅城区石湾镇，有一个集中了潘柏林、杨锐华、刘国祥等多位陶艺大师工作室的“北纬23度艺术空间”，是我市头部个由旧厂房改造而成、集聚多名国家级、省级陶艺大师及艺术家的高品位私人文化艺术空间。
这个项目改造模式十分特别，由陶艺大师及艺术家将原有的工业厂房加以巧妙的、艺术的改造，将闲置的厂房成功变身为高品位私人艺术空间，同时在艺术馆中建有西式酒吧咖啡厅或者中式茶座等休闲设施，对艺术家和市民开放。现在8间大师艺术馆及工作室均已完工并对外开放。
亮点解读：“三旧改造”并非简单的拆平重建，好的“三旧”项目是能通过改造对城市文化的内涵进行重新挖掘和整理，打造形成公共文化平台，提炼传统文化精髓。北纬23度艺术空间项目通过对石湾瓷厂旧厂房的建筑活化利用，使其焕发出了新的光彩，更体现了佛山深厚陶瓷文化的传承。
项目点击：高明大道以北、沿江路以西片区——政府牵线，企业自行改造。
高明大道以北、沿江路以西片区改造项目原为上世纪80年代初建设的工业片区，有10家旧工厂企业，占地面积约300亩。作为早期的工业区，改造提升势在必行。
值得一提的是，这一片区改造采取“政府招商支持，企业自行改造”的方式，不改变土地用地性质，政府给予政策支持，协助企业招商，在符合规划和产业结构的前提下进行产业提升。片区内现引入的佛山市利泰汽车4S店项目，企业权属人与**商实施自行改造。利泰集团对地上原有旧建(构)筑物拆除后，新建综合楼、配件检测车间等，目前已竣工并投入运营。
亮点解读：灵活采取不同的改造模式，这是我市三旧改造得以大范围推进的重要经验。高明大道北片区充分调动了市场的力量参与改造，采取“政府出政策、所有者(使用者)出土地、**商出资金”的市场化改造模式，既解决了“三旧”改造所需的资金，又达到了改造提升的目的。
项目点击：华南机械城——村级工业园变先进产业综合体。
华南机械城项目位于伦教街道荔村一横路伦教工业区内，总面积100868.24平方米，本项目由顺德机械商会和权属人广东新海岸机械有限公司合作，通过“三旧”改造规划建设建筑面积约25万平方米、总投资约9.3亿元的华南机械城，集机械产品展示、交易、区域总部、产学研基地、服务等于一体的综合性国际机械城。该项目改造后容积率由原来0.66提高到2.45。建筑物一部分作为生产、研发车间用于出租，另外部分作为出售的商品厂房。
亮点解读：村级工业园在佛山的工业化进程中发挥过重要的作用，是当年“村村点火，户户冒烟”的见证成果。随着产业升级的推进，原来低效、混乱以及脏乱差的环境已经无法适应可持续发展的要求，需要注入新的活力和动力。华南机械城项目利用顺德在装备制造业领域丰富的发展经验和行业资源，整合村级工业园低效土地，为地方经济发展开辟了一条新路。
项目点击：三水北江体育公园——五间旧厂房改出滨河公园。
三水区北江体育休闲公园是城市升级三年行动计划项目。从2007年开始，拆除了5间旧厂房，收回土地面积约170亩，在2013年底已经完工并投入使用。
公园综合考虑场地地形特点，借助北江独有的风景特色，建设成为河滨绿化特色的城市休闲健身公园。园内有眺望观景区、球场健身区、山林晨运健身区、儿童活动区、滨水活动区和临江观景平台等6个功能区，为市民打造了一个集观光游览、健身娱乐、休闲放松于一体的滨水绿化公共开放空间的场所。
亮点解读：我市大力开展的三旧改造工作，始终把优化城市环境、完善城市功能、改善居住条件作为切入点，三水区北江体育公园将拆除旧厂房腾出的土地，用于建设开放式公园，为市民提供了一个难得的休闲健身场所，还足以说明，“三旧”改造不仅实现土地集约利用和**，更是一项利民、惠民的民生工程。
数读三旧改造：50万亩土地待盘活
截至2013年12月底，我市纳入省国土资源厅的“三旧”改造地块共6429宗，总用地面积52.03万亩，约占全市建设用地的1/4。其中旧厂总用地面积33.35万亩(占比64.11%)。
截至2014年6月底，全市实施“三旧”改造启动项目979个，总用地面积9.78万亩，占全部应改造面积的18.8%，项目改造预算投入资金1833.87亿元。据测算，我市50.16万亩“三旧”改造用地共需投入约为9000亿元，预计可带动相关产业的产值达2万亿元。
通过三旧改造，我市每平方公里建设用地产出GDP从2007年的2.84亿元提高到2013年的5.07亿元，增长了78.5%。与2007年相比，2013年每亿元GDP耗地减少15.45公顷，下降44%。
而市民也在三旧改造中获益巨大，在已完成改造项目中，建设居民住宅约800万平方米，新增公共设施用地和城市绿地近300万平方米，三旧改造项目新增就业岗位近25万个，改造后农村集体收入和就业人数平均增加近一倍。返回搜狐，查看更多
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