提升人民生活品质广州城市更新迎发展机遇
党的二十大报告提出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，是提升人民生活品质的重要举措。
日前，广州市规划和自然资源局发布《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》（公开征求意见稿）（以下简称《规划》）。本次规划以“三旧”用地（旧村庄、旧城镇、旧厂房）为基础，纳入村镇工业集聚区、专业批发市场、物流园区以及其他老旧小区、旧楼宇等城市更新资源。
规划期限为2021年至2035年，近期到2025年。全市拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造规模约160平方公里。至2035年，拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个。
值得一提的是，城市更新建设内容，也被看作2023年度建设提质的重头戏。在广州市高质量发展大会上，市住房城乡建设局局长王宏伟表示，2023年全年要推进127个城中村改造项目的建设，重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。
尽管如此，广州的城市更新建设仍任重道远。北京房产律师戴金花告诉《中国经营报》记者，这次的广州“三旧”改造规划，对于房地产行业来说，既是机遇，也是新挑战。“一般来说，‘三旧’土地价格一般比较低，而且会有更多的政策支持，将是一种机会。但是目前存在房市供大于求等情况，对房地产企业来说，需要有更高的要求。”
改革开放以来，中国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。今天，中国城市发展进入了由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。越来越多的城市通过立法，积极推进城市更新，不断满足人民群众对城市宜居生活的新期待。
其中，为解决广州增量预留空间日益稀缺的问题，《规划》统筹新增用地与存量用地资源配置。广州规划至2025年，累计推进城市更新约100平方公里；至2030年，累计推进城市更新约200平方公里；至2035年累计推进城市更新约300平方公里。
广州还将通过微改造、混合改造、全面改造多种更新方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用，支撑高质量产业空间与公共服务设施供给。
《规划》提出至2035年，广州拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个，旧城混合改造项目16个，综合运用各项政策以“留改拆”混合改造方式推进，鼓励推进老旧城区微改造项目、外围地区乡村整治提升项目。
《规划》立足广州粤港澳大湾区核心引擎定位，衔接“南建面海新城、北筑产业极点、东立综合门户、西联广佛同城、统筹山城湾海、贯通功能走廊、壮大合作腹地、强化湾区核心”的发展策略，明确城市更新重点区域，实施差异化更新策略。基于广州市域总体空间格局，划分中心城区核心区、中心城区及周边城区、外围地区三片更新区域。其中聚焦中心城区核心区、中心城区及周边城区，广州拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造更新项目260个，提升城市核心功能。
今年广州市全市计划推进的127个城中村改造项目，包含46个续建项目、12个新开工项目、69个前期项目。除黄埔、南沙、花都外，其余各大区域都明确了今年的工作部署。
事实上，近年来广州持续在城市更新中发力。
2023年广州市《政府工作报告》指出，广州在大力实施城市更新行动。推动出台城市更新条例。坚持“拆、治、兴”并举，推进旧村庄、旧厂房、旧城镇改造，在更新改造中延续城脉、文脉、商脉。加强片区统筹谋划，强力推进中心城区城中村改造。加快珠江沿岸贯通，推动各区滨江示范段建设。以“绣花”功夫推进100个以上老旧小区改造，推进北京路二期、上下九街区、聚龙湾片区（首期）等活化利用项目，打造历史文化保护传承典范。统筹违法建设治理与城市更新，促进违法建设科学分类治理。实现中心城区地下综合管廊等4个市属管廊全线贯通，推动管线入廊。
在戴金花看来，广州“三旧”改造规划，推进城市更新，其实也不是第一次了，而广州持续深耕城市更新，对于当地的城市建设而言意义重大。“由于广州城市土地日渐减少，而城市的规模却越来越大，需要有更多的土地资源，因此，对旧村庄、旧城镇、旧厂房的改造和更新规划不仅可以提供更多的城市土地资源，还可以提高民生福祉水平，是一项民生工程。”
与此同时，广州的城市更新，对于广州的房地产行业而言，也是机遇与挑战。“一般来说，‘三旧’土地价格一般比较低，而且会有更多的政策支持，将是一种机会。但是，目前存在房市供大于求等情况，对房地产企业来说，需要有更高的要求。”戴金花告诉记者。
事实上，从2022年下半年开始，广州包括旧改在内的城市更新项目开始进入重启轨道，并逐步提速。
所谓城市更新，其范围包括“三区一村”改造，即老旧小区、老旧厂区、老旧街区以及城中村改造，驱动投资规模远大于过往单一的老旧小区改造，将对地产投资提供重要支撑。
据克而瑞统计，截至2022年12月底，除去明确为政府主导/征收、纳入远期规划未启动以及已完成旧改项目，广州全市共有451个整村改造项目正在推进中，其中398个项目纳入相关城市更新计划中，共153条村已中标。
广州市住建局数据显示，2022年全市城市更新项目完成固定资产投资约1230亿元。老旧小区改造提档升级方面，推进实施老旧小区改造123个，改造老旧建筑951.97万平方米。
日前，广州市住建局正式公布《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》以及政策解读。通过调整旧村改造政策，降低对合作企业开发能力、总资产的要求，将产业导入中对于企业的行业地位和数量要求由准入条件转为择优条件，不再分圈层设置企业的行业地位和数量要求等，以进一步吸引社会资金进入旧改市场。
1月29日，广州举行2023年第一季度重大项目开工签约活动，460多个项目陆续开工、签约。其中，在城市更新领域，黄埔沙步、黄登旧村改造安置区工程等22个项目开工建设，总投资764亿元。
2月15日，广州市黄埔区召开全区高质量发展大会房地产业分会，其中会议强调，黄埔区要因城施策优化完善调控政策，支持刚性和改善型购房需求，引导企业加快去库存，保持房地产去化周期在合理区间。用好宏观政策，稳定市场信心和预期，进一步增强经济发展活力。市区联动、专班推动，确保城市更新项目审批提速、建设提速。
尽管广州的城市更新已重启并步入提速阶段，但广州的城市建设仍任重道远。
戴金花指出，目前广州推进城市更新工作，仍可能会涉及三方面问题。“首先还是‘三旧’地区的人员拆迁安置问题。其次是‘三旧’改造涉及的房屋拆迁、企业拆迁补偿问题。最后是‘三旧’地区与城市更新后的衔接问题，如旧村庄与新村庄生产生活变化后人员生计问题，旧城镇、旧厂房改造后的再就业问题，改造后城市经济可持续发展问题。”
对此，戴金花建议，广州在推进城市更新工作中，要稳定推进“三旧”用地改造，推进城市更新建设的同时，也需要考虑当地实际情况，并结合当地实际情况，保障更新后的衔接问题。其次，推进“三旧”用地改造之前，应当保障对拆迁人员的拆迁补偿资金充足，以保障拆迁安置。最后，从政策上更多地平衡各方利益，保障更新后城市的经济可持续发展。
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