房地产“定向降息”市场回暖仍需时间｜北京资管周度报告
本期「资管周度报告」涵盖了政策规划、行业动态、企业动态、项目动态、大宗交易5个部分，主要覆盖商办、租赁及产业园市场。
本周要点（5月9日-5月15日）
头条：房地产“定向降息”，市场回暖仍需时间。
行业：国务院支持发行REITs盘活存量资产；财政部安排631.1亿元资金用于城镇保障性安居工程补助 ；北京51个保障性租赁房项目将在年内开工，61个项目年内竣工；广州拟推动厂房、旅馆等改建保障性租赁住房 ；长沙加快存量房盘活作租赁住房，试点租赁住房不纳入家庭住房套数计算 。
企业：广州市政府与万科集团签署合作协议；太湖新城集团携手华润置地，打造无锡文体商旅融合新地标；西南首个“万象天地”产品线落户成都轨道陆肖TOD；新希望000876)地产获工商银行601398)50亿元融资额度。
项目及交易：赛特购物中心由金地商置接盘；京西中海·金安环宇荟、京西大悦城000031)等项目即将开业；宝龙商业向宝龙控股收购上海写字楼；印力集团收购长沙悦方ID MALL 50%权益；越秀地产17亿收购杭州北汇置业51%股权。
房地产“定向降息”，市场回暖仍需时间
5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。贷款购买普通自住房家庭，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套房贷款利率按现有政策执行。
此次下调房贷利率，对于行业信心的恢复而言有着积极的信号，后续或有进一步下调空间。本次下调20个基点，首套房蕞低利率可降至4.4%，二套房蕞低利率为5.2%。事实上，自3月以来，全国已有100多个城市自主下调房贷利率，平均幅度在20-60个基点不等。其中，广州、成都和苏州等地个别银行已将首套房贷利率降至4.6%。当前综合行业现状来看，如果疫情影响尚未及时消除，后续央行降息或还有进一步下调的空间。
2022年过去的4个月，政策层面由上而下，全面铺开，不断释放积极信号。然而从市场端来看，全国商品住宅供应疲软，前4月成交累计降幅持续扩大。2022年4月，全国商品房销售额为0.8万亿元，同比下降46.6%；1-4月，商品房销售额为3.8万亿元，同比下降29.5%。
从对市场的影响来看，短期内效果有限，房地产市场仍处于深度调整期，目前市场恢复节奏仍有赖于疫情防控以及各地政策的执行力度。长期效果还要看政策的叠加效应，当前房地产市场信心的恢复需要更大的政策力度支撑。在央行下调房贷利率下限后，碧桂园、龙湖等民企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行境内债券，民企融资再现改善。
1）国务院：支持发行REITs盘活存量资产，民营与国企一视同仁
5月11日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道扩大有效投资。此次会议指出，要按市场化法治化原则，通过发行不动产投资信托基金（REITs）等方式，盘活基础设施等存量资产，以拓宽社会投资渠道和扩大有效投资、降低政府债务风险，指导地方拿出有吸引力项目示范，对参与投资的各类市场主体一视同仁。
2）商务部等14部门发布《关于开展内外贸一体化试点的通知》
近日，商务部等14部门发布《关于开展内外贸一体化试点的通知》提出，力争用3年时间，在完善内外贸一体化调控体系，促进内外贸法律法规、监管体制、经营资质、质量标准、检验检疫、认证认可衔接等方面积极创新、先行先试，培育一批内外贸一体化经营企业，打造一批内外贸融合发展平台，形成一批具有国际竞争力、融合发展的产业集群，建立健全促进内外贸一体化发展的体制机制，形成可复制推广的经验和模式，为促进内外贸融合发展发挥示范带动作用。
3）财政部：安排631.1亿元资金用于城镇保障性安居工程补助
近日，财政部与住房和城乡建设部印发《关于下达2022年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》。《通知》显示，2022年中央财政将补助224.1亿元用于租赁住房保障、307亿元用于老旧小区改造、100亿元用于棚户区改造。
4）北京：51个保障性租赁房项目将在年内开工，61个项目年内竣工
5月11日消息，北京市住房城乡建设委等三部门近日印发《2022年全市首批保障性住房开竣工项目建设计划的通知》。据了解，本年列入开工计划项目共71个、房源约7.74万套。其中，计划2022年开工的项目51个、房源5.15万套，另外20个项目将推进前期手续。竣工计划显示，项目共涉及61个、房源7.75万套。从房型来看，公租房0.51万套，集租房0.9万套，共有产权房1.01万套，定向安置房5.25万套，限价商品房0.07万套，经济适用房0.06万套。
5）长沙：加快存量房盘活作租赁住房，试点租赁住房不纳入家庭住房套数计算
5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。《方案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。《方案》还明确，业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。
6）福州：今年计划完成老旧小区改造18843户，建设保租房7万套
5月9日，福州市人民政府办公厅下发通知，表示《2022年福州市城乡品质提升实施方案》已经福州市政府研究同意，将正式实施。方案明确了要完成年度城市体检报告的编制，完成2000年底以前建成的城镇老旧小区改造任务。持续推进2000年至2005年间建成、基础设施不完善的老旧小区改造；计划今年完成老旧小区改造18843户。推广安置型商品房建设模式，新开工安商房项目12个，建设保障性租赁住房7万套。
1）广州市政府与万科集团签署合作协议
5月9日上午，广州市政府与万科企业股份有限公司签署战略合作框架协议。根据协议，双方将在城市更新、保障性租赁住房、城市物业智能服务、城市开发建设、智慧冷链物流、养老服务、酒店与度假等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。
2）太湖新城集团携手华润置地，打造无锡文体商旅融合新地标
5月10日，太湖新城集团与华润置地战略合作协议及无锡奥体中心、大剧院南侧地块两个项目合作框架协议的签约仪式顺利举行。其中，无锡奥体中心项目场馆建设投资约70亿，旨在打造长三角蕞生态的体育旅游业态标杆项目。无锡大剧院南侧地块项目，将综合无锡文化艺术中心、总部商务办公、购物中心、商业街区等业态，集中开发打造无锡文化新地标。
3）龙湖冠寓与京东方零秒达成战略合作，以苏州为支点推进合作项目
近日，龙湖冠寓与京东方旗下创新空间品牌零秒空间签署战略合作，并同步官宣首批合作项目。未来将以苏州为支点、辐射长三角，共同推进“创新办公+品质居住”模式。
4）西南首个“万象天地”产品线落户成都轨道陆肖TOD
5月13日， 成都轨道集团发布消息称，其下属专司TOD综合开发的成都轨道城市投资集团已与华润万象生活达成合作，将在“成都陆肖TOD商业项目”引入万象天地产品线，华润万象生活提供轻资产管理输出服务。
5）华润置地打造全球首个市集型购物中心，万象食家下半年开业
5月9日，华润置地深圳大区官微发布，华润置地将打造全国首个创新型市集购物中心—万象食家。根据规划，万象食家将在2022年下半年正式开业。万象食家区别于传统万象系商业规划布局，抛弃传统化主力店，以食为主题，以家为表达方式，是华润置地从片区客群的需求出发，从以成熟的万象系商业着手打造的新产品。
6）华润打造首座奥特莱斯——长沙麓谷欢乐颂Outlets
日前，长沙市公共资源交易中心公布了长沙欢乐颂奥特莱斯项目全过程工程咨询招标公告。据公告透露，长沙河西将新增一座奥特莱斯。据悉，长沙麓谷欢乐颂Outlets是华润首个城市奥莱代表作，定位为汇集大零售、餐饮美食、影院、KTV、休闲娱乐、生活等业态的一站式购物中心。
7）新希望地产获工商银行50亿元融资额度
5月11日，新希望地产与工商银行四川省分行在成都举行战略合作签约仪式，根据《战略合作协议》，工商银行四川省分行将意向授予新希望地产50亿元融资额度，用于项目开发、收并购等业务，并提供高效便捷的“绿色通道一站式”服务。
1）改造停摆两年，赛特购物中心由金地商置接盘
2020年3月底，北京赛特购物中心闭店进入改造升级。蕞近赛特购物中心的重启终于有了下文。原本与其签订改造合作协议的碧桂园文商旅集团撤出，由金地商置接盘。
2）京西中海·金安环宇荟、京西大悦城等项目即将开业
北京石景山城市基建在数年间实现大提速，6号线号线开通运营，多轨交汇的交通网络已经形成，五星级香格里拉大酒店、22.3万平米六工汇商业综合体已经建成，中海 ·金安环宇荟、京西大悦城等项目即将开业，位于石景山核心区的地标级商圈即将呈现。
3）人工智能创新园落地中关村000931)科学城北区
为进一步超前布局人工智能产业，北京市将在中关村科学城北区翠湖科技园增建北京通用人工智能创新园，预计2024年底竣工并投入使用。位于中关村科学城北区的翠湖科技园新增A1资源3-2-6005地块，由实创股份子公司北京实创智源有限责任公司开发建设。项目用地面积为4.77公顷，总建筑面积99446.51平方米。
2019年，中国金茂与天津东丽区政府签约合作打造上东金茂智慧科学城，共筑127万平方米理想大城，也是中国金茂打造“金茂科学城IP”的标志性作品、探索城市运营新模式战略使命的实践载体。而今，金茂商业旗下商业IP览秀城的引入，标志着上东金茂智慧科学城建设的又一次大步跃进。作为天津首座览秀城，项目整体建筑体量超25万平方米，建成后将成为天津一站式目的地型购物中心。
5）成都环贸ICD将于5月20日开业，定位一站式品质消费场所
据悉，成都环贸ICD将于5月20日开业，该项目位于成都锦江区东大街商业金融区，由12万平方米的体验式购物中心和1.7万平方米的精致商业街构成。
6）福州砂之船文旅购物中心获备案，预计9月全部改造完成
“福建福州砂之船文旅购物中心 ”于5月10日取得县级权限内企业境内投资项目备案，显示结果为通过。资料显示，砂之船（福州）超级奥莱位于闽侯南通天泽奥莱时代，项目主要为天泽奥莱时代Ａ地块的商业部份，总项目体量33万平方米，共有4层，设有停车位3800个。汇集500余个国际国内品牌，包括国际名品、精品男女服饰、超级运动馆、超级儿童馆等各大品牌折扣店和特色餐饮、儿童游乐、空中花园、影视基地等多元生活体验业态。
1） 宝龙商业向大股东宝龙控股收购上海写字楼，代价8.68亿
宝龙商业发布公告称，于5月11日(交易时段后)，上海商盛(宝龙商业的全资附属公司)与宝龙富闽（宝龙控股的全资附属公司）订立协议，据此，上海商盛有条件同意向宝龙富闽购买物业，代价约为8.68亿元。该物业为一幢位于中国上海市宝山区楼高24层的办公大楼，总建筑面积约34987.89平方米。
5月11日，印力与中信资本签署协议，收购中信建投601066)-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划权益级资产支持证券持有人50%份额，为该项目提供运营管理服务。此次交易涉及的长沙悦方ID MALL建筑面积约为12万平方米，位于长沙五一商圈核心地段，是长沙首座大型综合购物中心，项目于2012年4月28日开业。
3） 越秀地产17亿收购杭州北汇置业51%股权，收获杭州地铁勾庄项目
5月10日，越秀地产通过股权转让以总额人民币17亿元收购杭州北汇置业有限公司51%股权，并因此获得杭州地铁4号线二期工程勾庄车辆段上盖物业项目。此项目将是越秀地产在广东省外的头部个交通导向型开发项目（TOD项目），项目面积约为19.49万平方米，许可建筑面积(GFA)约为22.59万平方米。
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