房企自持不减市场供应租赁住房整体确权
4月28日，广州再迎来新一轮土地拍卖，共出让6块地。其中，白云区鱼苗场地块及长岭居YH-A4-3地块（均属住宅地）除了限制较高地价外，还将确定竞得人的方式改为竞地价、竞配建、竞自持+摇号，备受关注。
当日上午10时，长岭居地块和白云区鱼苗场地块正式开拍，吸引了保利、万科、招商等超20家房企参与报价。未正式开拍报价已封顶，直接进入竞配建环节。很快，两宗地又进入竞自持环节。
经过激烈竞争，蕞终由万科夺得这两宗地块。其中，白云鱼苗场宅地，以238765万元和1350平方米配建拿下，扣除安置房面积后，需自持50%的建筑面积，即40019平方米，楼面价29382元/平方米（不含自持面积）。长岭居YH-A4-3宅地，拍得122240.8万元和900平方米配建，万科同时需自持55%物业，即33851平方米，楼面价19862元/平方米（不含自持面积）。
另外的4宗黄埔商务用地则分别被创维、君华、协鑫集团、保利城投以底价拍走。
广州市国规委表示，此次出让成交的地块中，白云区鱼苗场地块和广州开发区长岭居YH-A4-3地块采取“竞自持”方式确定竞得人，是广州市对居住用地公开出让方式的一次有效调整。
接下来广州市将继续坚决落实中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的工作要求，对下一阶段的土地市场运行情况密切跟踪和分析，加强研判和预警，除继续采取“限地价+竞配建+竞自持+摇号”方式、提高保证金缴交比例、严格审查购地自有资金、降低购地资金杠杆等措施外，还储备了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、现房销售等政策工具，将根据市场情况和对出让宗地的预判组合使用，坚决防止异常高价地扰乱市场预期。
作为广州“竞自持”新模式后的拿地企业，万科如何面对自持物业的运营问题？28日广州万科回应称，有信心在为城市提供更完善配套服务的同时，通过资产运营使自持物业得到增值。
万科表示，竞配建+竞价+竞自持+摇号的新竞拍方式对房企的资产运营能力提出了更高要求。万科成功竞得白云和黄埔两个地块，将推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等拓展业务，在践行“城市配套服务商”理念的同时，寻找新的盈利增长点。
万科称，广州首次实行新竞拍模式，有助于把地价、房价拉回到正常区间，有利于房地产行业的平稳健康发展。广州万科将落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的调控理念，以客户为中心，全面转型“城市配套服务商”。
业内可租赁面积多了 或布局长租公寓
当天土地出让结果一出，房企如何通过50%的可卖地收回成本就成了业内热议话题。对此，有专家认为，自持部分不能按照保障房的方式计算地价，因为自持部分是有市场价值的。
羊城晚报记者日前在万科媒体见面会上就“竞自持”的话题采访了广州万科助理总经理喻敏锋。他表示：“如今，房地产不再是拿地后全部建楼再把它们全部卖掉的模式，过程中一定有很多自己的经营。万科要做城市配套服务商。”
方圆资产管理首席市场分析师邓浩志担心，“自持”的结果或降低市场可售总量。但在合富研究院顾问黎文江看来，本次拍地看似可出售面积少了，可出租面积多了，这对买不起房的市民是好消息。黎文江称，各类需求都要平衡供应才是长效机制。
自持面积怎么经营？邓浩志分析，可能主要有两种：一是建长租公寓，进行统一经营管理，定期收租。不过目前租赁与资产价格比，回报率仅2%左右，所以此方案面临较大压力；二是采取类似一次性10年以上的超长期出租，租客自行打理，市场称“买使用权”属以租代售方式。不过该方式北京蕞近已限制，有一定政策风险。
黎文江认为，鱼苗场地块自持出租问题不大，而长岭居地块暂时人口较少，但生态环境好，可考虑做养老服务。
6宗经营性用地，总用地面积17.4万平方米，总建筑面积47.6万平方米，成交合同总价款56亿元。其中：
商服用地4宗，总用地面积10.5万平方米，总建筑面积33.2万平方米，成交合同总价款20亿元；
居住用地2宗，总用地面积6.9万平方米，总建筑面积14.4万平方米，成交合同总价款36亿元，共需配建2250平方米拆迁安置房。
问：土地出让竞价方式调整后的首次住宅用地成交，是否已初见成效？
国规委：此次土地出让新竞拍模式是广州市对居住用地公开出让方式的一次有效调整。
白云区鱼苗场地块，位于白云区黄石西路，临近白云新城，交通便利，距离规划中的地铁14号线公里。通过测算，扣除拆迁安置房后折合楼面地价不到3万元/平方米，低于2016年12月7日成交的白云区白云新城AB2804012地块4.5万元/平方米的楼面地价，以及2017年3月29日成交的白云区新市街棠涌南路AB2805038地块3.3万元/平方米的楼面地价。
长岭居YH-A4-3地块，位于长岭路以北、岭头村以东，地块周边规划有地铁21号线、有轨电车站点。通过测算，扣除拆迁安置房后折合楼面地价不到2万元/平方米，低于2016年8月26日成交长岭居CPPQ-A2-1地块2.7万元/平方米的楼面地价。
问：本次成交住宅用地有一定自持比例，是否会导致减少市场住宅供应？
国规委：本次成交的住宅用地虽然有一定自持的比例，但市场住宅供应并未减少。企业自持部分可作为租赁住房，按规定推向市场，这也是我们落实中央、省、市有关“加快培育和发展住房租赁市场，构建租售并举的住房制度”要求的一次具体行动，将增加市场租赁住房供应。
问：对企业自持部分的租赁住房，广州有没有什么管理要求？
国规委：企业自持部分的商品住房作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。国有土地使用权出让合同对此也作了相应约定。
问：以后的住宅用地是不是继续采取这类竞价方式出让？
国规委：以后出让的住宅用地，将根据市场情况和对出让宗地的预判，一地一策组合使用限地价、竞配建、竞自持、现房销售等政策工具，确保房地产市场平稳发展，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。
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