开年广州土拍首秀天河、白云宅地双双流拍
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原标题：开年广州土拍首秀，天河、白云宅地双双流拍
2024年广州土地市场第一拍，是天河黄村三联路AT1007015地块和白云金沙洲AB3702045地块两宗宅地，过程有点冷。
地块均为去年土拍的“遗留”，原定于12月29日出让。但为了避免当天供地过于集中增加开发商拿地压力，延迟到今天（1月9日）出让。
但拍卖仍旧不太顺利，两宗地均以流拍告终。
首先，2023年广州楼市成交下降，市场仍未恢复上升渠道，预期不明朗，开发商拿地仍旧比较谨慎。
其次，两宗地虽然都位于中心区，有一定区位或景观优势，但劣势也很明显，对开发商拿地也会有一定的影响。
黄村三联路AT1007015地块是纯居住用地，占地面积24847.82㎡，计容建面≤58244.19㎡。规模不大，预计只有几栋楼的体量。
宗地要求竞得人须按规划条件负责建设市政道路用地、绿地用地，并与项目主体同步建设、同步验收。同时配建划条件中的幼儿园，建成验收合格后无偿移交给广州市天河区教育局。
地块位置中规中矩，西侧为黄村大道，北侧为奥体南路，临近规划中的19/23/29/37号线km（百度地图测量），不在步行的范围内。
宗地最明显的优势是商业。距离天河东主要商业体奥体优托邦不到500米（百度地图直线测量），步行可达，购物娱乐休闲都很方便。
但周边就是产业园、大学，城市界面一般，无法像世界大观地块一样做偏高端的改善产品，后期可能会走刚需路线。
宗地实则是广物控股集团在穗多宗用地中天河区两宗地其中之一，前者吉山仓一期地块已被华润拿下，即现在的华润置地·天河润府。二期地块原计划于去年12月同期出让，但后面被叫停了出让程序，于昨天（1月8日）重新挂牌，2月正式拍卖。
天河区吉山仓地块、黄村地块项范围示意图
值得留意的是，与世界大观地块周边改善产品内卷加剧一样，奥体板块刚需-刚改产品段的项目竞争也加剧。除了即将上市的华润天河润府外，在售的还有珠江花城、联投文津府、保利天汇三个项目，5-6万/㎡价格段竞争打得火热。
相对来说，三联路地块的优势在于，距离地铁站比较近，踩个共享单车就能到。一路之隔就是奥体优托邦，购物娱乐举步可达。
体量小，可发挥的空间不大。再加上周边是大学、产业园，没有一手住宅，未来难以形成成片的居住氛围。
同时，项目只有一个幼儿园的配建，小学、中学教育都要依靠周边。
三联路AT1007015地块周边教育配套
最近的有奥体东小学、天河执信中学等。但未来能不能分到这些学校，或是分到华润天河润府的配建学校，都要打个问号。即便分到这些学校，距离也有点远，想目送孩子上学是不可能的了。
这样优劣势明显的宗地，对开发商也是一个挑战。
宗地原为广州橡胶六厂地块，用地性质为二类居住用地，占地89614㎡（其中出让宗地面积55061㎡），总建面≤228158㎡。挂牌起始价348375万元，折合楼面价仅15269 元/㎡。
单价低，但总价高，整体拿地成本不低。
地块位于金沙洲板块，距离6号线号线km（百度地图测量），交通条件还算便利。
北面是深业江悦湾和保利西海岸，居住氛围成熟。二手小区挂牌价在3-4万/㎡左右，目前的地价，还有一定的空间。
东望珠江，具有一线江景景观。邻近白云儿童公园、北山公园、风筝公园、城西公园等，生态环境优美。
商业方面，附近有广百广场、金悦广场等。教育资源有白云区金沙第二小学、广附实验学校（金沙洲校区）、华侨中学等，医疗配套有广州中医药大学金沙洲医院等，整体配套还算可以。
宗地有幼儿园和托儿所的配建要求，届时可充实地块的教育配套。
整个金沙洲板块，只有越秀·天悦金沙和华润置地·金沙瑞府两个项目在售。越秀·天悦金沙在售建面96-163㎡三四房，总价区间在335-686万/套之间。华润置地·金沙瑞府在售建面143㎡叠院，售价约900-1400万/套。
但是，与地块竞争与定位更为接近的是一江之隔的五矿招商·江天际和江语上品苑，即槎头TOD一期、二期项目，同样是江景+地铁双优势项目。目前五矿招商·江天际在售建面78-140㎡三四房，总价280万起。同时推出在售建面165-265㎡的天地院落，总价千万起步。而江语上品苑主推建面125/126/142㎡四房，容积率新规后得房率可做到100%。
值得注意的是，地块涉及到广州橡胶六厂地块二的土壤修复，竞得人须承担土壤污染修复工作 ，修复费用由竞得人承担。这不但会加重开发商的拿地成本，而且也会影响后期购房者对项目的认同。
这在一定程度上也会影响购房者对项目的评判。
两宗地遭遇流拍，2024年广州市场仍未有定局。
关于2023年广州土地拍卖的情况，以及地块后期项目上市的信息，我们将会实时跟进。
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