广州：白云北5年来首次卖地15万平起拍！周边二手1万
广州中心区之一白云区，竟然有二手住宅价格才1万+/平？
确有此事！不过位于与花都接壤的人和镇。
10月10日，白云区人和镇方石村江人三路AB0611054-AB0611056地块将正式出让。该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，总起拍价为14.03亿，起拍楼面价为15000元/㎡，蕞高限价为20.35亿，到达蕞高限价时，楼面价为21750元/平。
该地块周边目前较少商品住宅，有个流溪半岛二手价才1万+/平。
据了解，该地块是近5年白云北部出让的头部宗用地。曾作为由6个地块组合成的巨无霸空港经济区商服用地的其中一部分，于2017年2月出让但因故中止。
起拍总价14.03亿，起拍楼面价15000元/㎡
AB0611054-AB0611056地块，位于白云区人和镇方石村江人三路以南，总用地面积61446平方米，其中可建设用地面积46781平方米，容积率≤2.0。其中AB0611054，可建设用地面积17960平方米，计容建筑面积≤35920平方米。用地性质为居住用地R2。
AB0611055，可建设用地面积4682平方米，计容建筑面积≥2880平方米。用地性质为幼儿园R22。
AB0611056，可建设用地面积28821平方米，计容建筑面积≤57642平方米。用地性质为居住用地R2。
目前地块四周被混凝土墙围蔽，地块内部杂草丛生，地面较为平整无明显坡度。地块中部的村庄道路是双向两车道，宽度约为5米，两辆对向行驶的大型货车相遇会出现通过困难的情况。因为该村庄道路往流溪河方向直通南新沙场，较多大型货车往返运沙且车速较快，因此该道路机动车经过时扬尘较多、步行较为危险。
地块外部， 周边多为农田及植被。地块北侧，面向江人三路，该路段大型货车较多，且车速较快，没有人行道，横穿江人三路较危险。地块南侧，距离地块边界约20米处有500千伏高压电力线走廊，根据《电力设施保护条例》第十条，500千伏的电缆安全距离为20米，地块符合安全距离要求。地块西侧有一个水塘，地块东侧覆盖植被有蕉林等，景观资源一般。
距地铁两公里，周边满足基本需求但教育配套差
根据广州中原研究部实地走访，地块2公里范围内，购物、就医、娱乐、通勤等配套均具备。地块500米范围内，只有少量村级配套如小商店等，配套匮乏。地块距离广州北站、白云机场10公里以内，出游远行较方便。虽地块四周皆为农田村庄，但附近30分钟步行范围内配套能满足居民日常生活基础需求。而交通条件尚为乐观，对于自驾或公共交通出行都较为便利。
自驾：地块距离大广高速、广州绕城高速出入口约2公里，能快速进入高速路通往广州城区，驾车20分钟内可达到白云机场、30分钟内可达到广州北站。
公交：目前地块周边仅有1辆公交车经过。位于广州市第七十一中学门前一带有多辆安置区便民车，对于地块东侧的居民步行至该处乘搭便民车较为方便。
地铁：地块距离人和地铁站约为2公里，乘坐公交车、便民车10分钟以内即可到达。
地块2公里范围的配套设施能满足人的日常生活基础需求，教育配套较差。
商业配套方面，大型商场及购物中心主要集中在人和地铁站附近，与地块相隔一条江人三路的方石村内则有多个小卖部及小型商场等。项目建成后自身配套零售物业则更为方便。
教育资源方面，地块本身需要配建幼儿园，2公里范围内亦有中小学覆盖，但普遍资质等级较低，市一级学校只有广州市第七十一中学。
医疗配套方面，2公里内，有仁泰门诊部及白云区中医医院，能满足基层医疗服务需求。
其他公共配套方面，约1公里有鸦湖公园，流溪河风景较为优美，能满足居民日常健身和闲憩。
未来片区地段价值将提升，周边楼盘缺乏二手房
该地块地处空港经济门户核心区，根据广州空港经济区规划，空港经济区规划形成“一心三廊、三港七区”的空间结构。而本案地块处于核心区(一期)南片，总面积54.18平方公里，定位为“空港经济门户核心区(总部经济基地、高端服务业集聚区)、航空产业功能区”。
另外，人和镇致力于打造宜居宜业航空小镇，未来宜居宜业程度将会提高。因其所处片区功能定位主要发展第三产业，有利于提升片区地段价值。
《2018年供地蓝皮书》显示，地块周边未来将会规划科研用地、商服用地。因此广州中原研究发展部预期地块周边产业未来3年内将会得到较大提升，商业服务配套将会越臻完善，公车班次将会增加。
目前地块周边商品房市场并不成熟，商品房楼盘寥寥无几，二手房价格视其与地铁站的距离远近而不同，距离人和地铁站较近的二手房价格为2.0-2.5万元/㎡；地块周边仅有的一手项目流溪半岛均价2.3万元/㎡。
广州中原研究发展部对该地块分析认为，地块是人和近5年首次供地，市场反应未知。规划虽有利好，但规划蕞终落地时间及实况难以预测，需理性看待。而且，周边产业及配套偏低端，频繁出现的飞机及不可力抗的高压走廊都拉低地块自身环境水平。若本地块达到蕞高限价，其楼面价将达2.1万/㎡以上，届时项目住宅价格上不具有竞争优势。
广州中原研究发展部认为，上月白云嘉禾被拍下的琴星小学地块溢价约为6%，也能反映出时下房企拿地回归理性。地块未来项目目标人群以刚需为主，房企出价不宜追高，地块未来项目亦较为考验产品设计能力。
南都记者 邱永芬 实习生 曹叶子
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