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广州首现全自持租赁住房地块

admin4个月前 (09-27)广州产业信息16

　　9月11日，广州一口气推出6宗地块，包括广州开发区2宗宅地和海珠琶洲以及南沙4宗商地。值得关注的是，广州开发区两宗宅地均对自持设有一定要求，其中一地块更是明确要求企业全自持，不得分割销售。这是继上海、北京推出全自持性质的租赁用地后，又一城市挂出“全自持”用于租赁住房的用地。

　　据悉，要求全自持的地块为KXC-K1-9地块，位于广州开发区开泰大道以北、开达路以西，为二类居住用地，占地较小仅7030平放米，起拍总价15150万元，楼面价7183元/平方米。该地块用于建设工业企业员工租赁用房，租赁对象须经黄埔区人民政府审核同意，项目建成后必须整体确权并自持，不得分割销售，自持年限与土地出让年限一致。值得注意的是，地块将采取“限地价＋全自持＋摇号”的网上挂牌出让方式。当竞买报价达到21967.5万元（出让起始价的145%）时，改为摇号确定竞得人。此外，竞得人注册地址须在广州开发区、黄埔区。竞买申请人注册地址不在广州开发区、黄埔区的，受让地块后须在广州开发区、黄埔区成立新公司开发建设该地块。

　　开发区的另一地块——YH-K2-4地块总用地面积169572平方米，其中城市道路用地面积3225平方米，绿地用地面积2818平方米，可建设用地面积163529平方米。要求企业自持部分作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。竞得人注册地址须在广州开发区、黄埔区。关于出让方式，则采取“限地价+竞自持+摇号”的网上挂牌出让方式。当竞买报价达到256284.658万元（出让起始价的145%）时，竞价方式转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人，竞价阶梯为该宗地内扣除89350平方米村集体物业后的居住建筑面积的5%，竞买人报出自持面积比例蕞高的为竞得人；当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后，停止网上竞价，改为摇号确定竞得人，所有接受100%自持商品住房面积的竞买人参加摇号，摇号时间为限时竞价后3个工作日内。

　　不仅广州开发区挂地，海珠琶洲西区、南沙灵山岛尖也挂出4宗商务用地综合用地。其中，超10亿挂牌的海珠区琶洲西区AH040112地块也要求土地项目建成后，受让人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积70%，自持物业必须整体确权，不得分割销售（含预售和现售）。琶洲西区还出让了两宗市政连接体地块，两宗连接体地块对于竞买人没有要求，按照价高者得原则确定竞得人。而南沙区横沥镇灵山岛尖C2-21-02地块，要求竞得人需自持计算容积率总建筑面积30%以上的物业，自持部分物业自取得房地产权登记后持有年限不低于5年，期间不得销售和转让，报名时需提交承诺书。

　　土拍新规则对于房企有何影响？有分析认为行业分化将更加明显。由于自持物业对房企要求较高，资金体量大、流动性强的大型房企才有实力竞得自持地，而中小型房企出于自身流动性的限制，往往会被迫退出自持地的竞拍。与此同时，也有业内人士认为，如果拍地企业数量减少，土地溢价率将被降低，土地获取的成本也将大大低于目前的市场平均水平。未来消费者也可以通过租赁的方式解决居住问题。

　　据悉，目前已经有多家房企在自持地块上大肆出手。日前，万科便在佛山拿下一幅自持70年的住宅地块，而这已经是万科拿下的第五个自持宅地项目。其他大型房企如金地、龙湖、保利等也纷纷拿下一些住宅或商业自持地块。而自持下的租赁市场前景也颇受关注，链家研究院发布的研究报告显示，2016年中国租赁市场的规模为1.1万亿元，但仅占房屋交易市场规模的7%，而发达国家该比例在30%~50%。链家研究院认为，未来5~10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年市场体量可达到1.6万亿元。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，如果自持地块建成“长租公寓”，为很多刚需消费者又增添了一种更低门槛居住在中心区的途径，不用都扎堆去买房，市场自然会更加理性。

　　此外，随着开发商的身份逐渐从地产商转变为房东，中介市场的格局也面临洗牌。链家研究院院长杨现领表示：“目前租房市场格局是40%的中介，40%的二房东，10%的业主，10%的自如等长租租赁机构；而未来租房市场格局可能50%是专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，还有10%是房屋分享。”他表示，伴随着更多的资本和玩家进入这一领域，新的赛道规则也正在慢慢建立。

　　开发商自持100%的住宅面积，这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商，角色转向了“房东”。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，事实上，很多房企暂时还没有看清租赁市场的的盈利模式，并且对拿地以后如何操作，也比较困惑。

　　据悉，目前广州租赁回报率仅为2%左右，未来租赁市场又该如何盈利？业内人士认为，开发商可以通过抵押式出租，即把房子押给你，然后你就可以长期住下去。“举个例子，某小区一套价值1000万的房子，押150万，免费出租3年，这期间租客只需每月支付1000元的物业费。3年后开发商再把150万退给租客。”从开发商的角度来看，“抵押式出租”就是以房子代替融资，把租客抵押的钱的利息当成房租了。有业内人士表示，这还是需要开发商有足够强大的资金实力和流水。

　　一位开发商负责人透露，他们公司先后在一线块不同程度自持性商品房的地块，希望可以赌一把，“去竞争自持性商品房配建地块的原因是，自己只要付一部分钱，大部分靠银行贷款周转开发，这些自持商品房作为资产抵押给银行，能把钱周转出来，依然可以继续开发。在‘大鱼吃小鱼’的年代，谁的规模大，谁的速度快，谁就可以生存下来，反之，则有可能被兼并、破产”。

　　在中原地产分析师卢文曦看来，由于地块是全部持有，这样的条件基本把资金实力不够的中小房企排除在外。而一些习惯做高周转、高扩张性的房企，也不会去拿类似的土地，资金沉淀会限制他们的发展。但是不可否认的是，目前房企已经多条腿走路来应对市场的变化。根据业绩会上披露的资料，万科围绕“城市配套服务商”定位而拓展的新业务布局初具雏形。去年，万科在物业服务领域实现(合并报表范围内)主营业务收入42.6亿元，增长43.4%，并发布睿服务3.0，推出“友邻计划”。万科还在长租公寓、养老业务等方面进行了积极探索，已形成以“泊寓”为统一对外运营品牌的长租公寓布局。万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上表示，万科的长租公寓如果能够达到1%~2%的回报率，他就很满意了。他说：“未来随着政府出台相关政策扶持，长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能够达到6%~8%水平的话，我们就往这个方向走。”