广州第三轮供地起拍价创年内新高恒大足球场地块315亿回炉重拍
州2022年第三轮集中供地拉开序幕，不仅供地宗数、总用地面积、总起拍价创下2021年第三批集中供地以来新高，不少地块也充满了“戏剧性”。
近期，广州公共资源交易中心披露的第三轮集中供地信息显示，此次土拍共推出20宗地块，合计占地面积156.5万平方米，起拍总价达538.5亿元，将在10月10日起进行限时竞价。
本轮集中供地可谓“应挂尽挂”，除了越秀区零挂牌外，其余十区均有土地出让，其中海珠、南沙、花都数量蕞多，各贡献3宗土地；荔湾、天河、白云、番禺分别有2宗土地出让，剩余黄埔、增城、从化各1宗。
在这些地块中，有三宗地块充满了故事，是被出险房企退还给广州市规划和自然资源局的，包括荔湾区的新隆沙地块（前“地主”为华夏幸福）、番禺区恒大足球场地块（前“地主”为恒大）、花都区的中轴线八地块一（前“地主”为富力）。
从广州前两轮的集中供地表现来看，市场始终维持热度不高的态势，央企国企为拿地主体。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，随着房企纾困政策的推进以及在手货值的下降，民营房企在第三轮土拍中的积极性或有所提高。
在去年下半年市场明显降温后，广州土拍也开始缩小供应量。
2021年首次、二次、三次集中拍地，广州分别推出地块数量达48宗、48宗、17宗，起拍金额分别为901亿元、1124亿元、434.13亿元；今年首轮和二轮土拍的供地总数则分别为18宗、14宗，起拍总价分别为367.7亿元、253亿元。
即便缩小了供应量的情况下，土拍情况也不太理想。今年首轮集中供地共成交17宗，1宗流拍，总计揽金341亿元；第二轮集中供地仅有11宗地块成交，流拍率超过20%，且成交地块全部国企、央企拿下。
与前五轮集中供地相比，广州今年第三轮集中供地的供应量可以排在第三高的位置。
此外，广州还在此轮土拍中挂出了一宗“巨无霸”地块，即芳村大道南广船地块，占地约40万平方米，计容建面约98万平方米，起拍总价约为188亿元，是广州近十年总价蕞贵的“超级地王”，在广州土拍历史上，也仅次于2010年以255亿元成交的亚运城。
对于此番政府加大供应量的举措，李宇嘉指出，相较于2020年和2021年前两轮的土地供应，广州从去年第三轮到今年前两轮供地的规模几乎是腰斩的，这样就导致近期开发商在黄埔、天河、番禺等区的供货较少。
“随着楼市纾困、‘保交楼’进度的推进，市场信心逐步修复，后续可能存在供应不上来的情况，所以这个时候必须加大土地供应的规模。”
在克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓看来，广州第三批次供地诚意满满。从供地结构来看，20宗地里面中心六区占了10宗，占比过半；从出让条件来看，全部地块都采用了“限溢价+摇号”的竞拍模式，既能平抑地价，也为开发商留下了更多市场化空间。
他进一步指出，从地块明细来看，既有总价高达188亿的“巨无霸”，也有“降价”3.75亿和2.98亿的回炉地块，星光熠熠、各有亮点。综合来看，尽管姗姗来迟，广州还是希望通过对供地结构和供地条件的优化，提高开发企业的关注度和参与度。
广州此前多宗流拍或退地的地块，均在本次土拍中重新挂牌，且起拍价有所下调。
2宗流拍回炉地块包括天河区育新街南侧地块、白云区小坪村地块，均为今年第二批集中供地中的流拍地块。
相比上一次，天河区育新街南侧地块起拍价从24.41亿降至20.66亿，降了3.75亿。据了解，该地块虽位于天河区，但离地铁站大概有2.5公里，且旁边的凌塘新村有大量握手楼、自建房，未来城市界面有待更新。
白云小坪村地块也从起拍价13.65亿元下调到10.67亿元，降了2.98亿元。该地块邻近铁路，距地铁8号线米，但容积率偏高，达到5.0。
除了流拍地块外，第三轮集中供地还上架了三宗退地地块。
包括原由华夏幸福以68.4亿元拿下的荔湾区新隆沙地块，原由恒大以68亿元拿下的谢村居住及商务用地（即恒大足球项目用地），原由富力以11.2亿元拿下的花都区中轴线八地块一，拿地时间均为2020年，并且在2022年与广州市规划与自然资源局解除土地出让合同。
因恒大足球场的热度，谢村居住及商务用地是此轮土拍中蕞受关注的地块，不过相比2020年4月的挂牌，此番出售在条件上已做出了诸多调整。
2020年4月的挂牌信息显示，谢村地块用途涵盖体育、商业兼容商务用地，占地面积达49.9万平方米，可建设用地面积约30.1万平方米，计容建面约94.2万平方米。其中用来建设专业足球场项目的土地面积约15万平方米，总建筑面积约30万平方米，其余土地包括公寓。
据悉，因恒大集团整体的流动性危机，广州恒大足球场项目的开发和建设进度受到较大负面影响，已停工近一年，公寓部分2020年底入市销售，4371套已预售。
今年8月，恒大正式与广州市规划与自然资源局签订解除协议，据此解除原合同并由中国恒大退还广州恒大足球场地块土地使用权，而广州市规划与自然资源局将支付合计55.2亿元出让金退库款。
重新推向市场后，谢村地块的土地性质已变更为商住用地，挂牌起始价为31.55亿元，占地面积调整为57.77万平方米，计容建面不高于65.73万平方米，其中居住用地建面为不高于3.1万平方米。
此外，根据公告，新的竞得人须按规划要求无偿配建BA0402042地块（体育用地），该地块总投资65亿元，其中包括已经建设投资20.92亿元，剩余需继续投资44.08亿元。
究竟恒大足球场项目能否成功找到接盘方，待广州第三轮土拍开启或将揭晓。
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