广州楼市：这种房子价值不大可考虑出手置换！
我是广叔，你相见恨晚的买房导师，广叔属于实战派只说对你蕞有用的操作和建议。
以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号。
提问：新人首问，广叔您好！一套中海誉城56平一房无贷款（刚出售，预计一个月内完成过户收款），一套万科金色梦想95平三房有60多万贷款，家里6口人（两老两小），大娃2024年上小学，小的2岁。家庭年收入税后45万，预算350—410万，想换黄埔一梯队小学学位房。目前转了科学城的新盘中央城，品秀星樾，保利罗兰，时代天境，时代天韵和二手楼东荟城。
1.东荟花园小学在黄埔区目前很有名气，东荟城南向大三房低楼层勉强够，但小学学位紧张，不一定能入读，且初中对口玉泉中学，现在需时间观察；时代天韵110平小四房可以兼顾学位和家庭入住需要，初中对口摇号萝岗片区中学有3个名校，不确定新校区是否能和本校区一样有实力，地段偏远一点，无地铁；时代天境的尾货地段学校有，但是楼栋偏少也属于云埔片区初中不好，从学位需求保值自住考虑，广叔有什么建议？这三个楼盘是否可选，是否有其他更好推荐
2.时代天韵110平全款加车位，加装修约385万，保利罗兰四期108平南向三房低楼层（非底层）带装修赶上活动420万左右，但是房子户型貌似不实用，有两个房间都只有7平，哪个更值得考虑？
3.目前市场是否已经探底，年底是否是一手楼买入好时机，二手楼是否可入？
回答：你好。中海誉城一房小户型价值不大，不住可考虑出手置换。
1、东荟城需要摇号，本校上不了还可上分校，师资力量我认为差不多，主要还看生源；2年后上学应该没问题；时代天韵周围配套方面还较一般；时代天境也差不多。
2、不如考虑保利罗兰四期，地段价值和潜力更大
提问：广叔，您好！蕞近听闻萝峰银河湾马上要开盘，吹风价5-6万，这个会对周边科学城的内的一二手楼盘会有什么影响？
回答：你好。萝峰星河湾属于萝峰的旧改项目，5-6w不便宜，偏大户型改善居住，这个价格在这个位置可能有点难卖。没有太大影响。
提问：广叔，您好！天河区珠光新城国际中心一带上班，东莞已有2套房，拟置换到广州，目标600-800万，烦请广叔推荐有没有性价比，学位也不错的楼盘，谢谢？
回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：广叔，目前有一房在白云新城，小三房，未结清。二套房目前预算500以内，投资为主，有什么推荐
回答：你好。500w可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：房叔，天河招商雍华府如何？那个小区学位咋样？
回答：你好。招商雍华府在牛奶厂，楼龄挺新的，兼顾自住可以考虑，需要淘笋入；学区小学有体育东、灵秀小学，其中体育东小学是引入华阳的教育模式，可能会好一点点；中学执信还可以。
提问：广叔，万科欧泊（2012年，94平，4.9万/平，指导价4.5万），罗马家园（2012年，5.1～5.3万/平，92平，指导价3.9万），坚线万/平）的小三房，如果选择？请您排个序，这三个楼盘各多少价格出手？
回答：你好。投资重点考虑：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：广叔您好，保利罗兰国际听说是有废气、噪音污染，345W小三房85方，天河岗顶上班，现在适合上车吗？
回答：你好。保利罗兰国际旁边是有LG厂，但污染方面不用太担心，因为区府就在附近，如果有污染不可能坐视不管。另外如果LG厂搬走，就可能带来一定的增值空间。可以考虑。
提问：广叔你好，年入50万+，广州白云同和星汇云城19年初购置一手540W复式住宅（证刚到手），按揭300W，月供2.8W，还有一张房票。目前可筹集现金300W，可处置的广州以外房产两套，市价约200W。想购置金融城、珠江新城、琶洲一带房龄较新的、投资为主二手房。
1，目前时段是否合适入市，那类户型合适？具体有哪些楼盘推荐？什么参考价位？
2、二套首付7成 ，总额只能到700W ，有无办法提高？
4、星汇云城价值分析，是否值得保留？
1、700左右目前适合考虑新盘。二手需要淘笋，因为涨过一波，短时间大涨有点难，微跌也是有可能。可关注下：保利天汇、天河壹品、珠江花城、越秀和樾府
2、可考虑将已有贷款结清，做低层首付。也可DIANZI公司全款买，后DY7成出来，相当于三成首付。
3、黄埔考虑：万科城市之光、君合名城珺合府
4、星汇云城小区环境还可以，周围配套一般，地铁也不近，地段缺少规划，偏自住，投资价值一般。可考虑出手置换。
提问：广叔您好！想请教下，中洲紫轩怎么样，目前有个八十多方的，销售说400万，本人目前不在广州，想问下中洲紫轩的新房好，还是保利罗兰二期二手呢好呢？感觉两个差不多价格，然后星樾山畔，感觉也是，不知道该怎么选？麻烦指导下
回答：你好。个人更倾向于保利罗兰二期。中洲紫轩做为次选，虽然说在鱼珠辐射圈内，但所处位置略微尴尬，附近有工业厂房、噪音。蕞后才是具体参见星球内部分享！
提问：广叔：您好！目前招商保利-海珠天珺在开盘，价位有点偏高，请问广叔这个楼盘位置及小区环境如何？值不值得入手？谢谢
回答：你好。招商保利-海珠天珺主打江景，周围环境交通配套方面一般，总体一般。这个价位不如考虑天河。
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