广州楼市：这些房子到处是坑内行人劝你别乱碰
我是广叔，你相见恨晚的买房导师，广叔属于实战派只说对你蕞有用的操作和建议。
以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号。
提问：你好广叔，我今年广州社保刚满，有房票，首房首贷，手上80W，预算200-300W，月入8K-1W。想购房自住（从单身用到人家三口），在林和西上班，购房考虑顺序：通勤-人居环境-保值-学位。之前看过梅花园和京溪板块，初定合一国际小复式（44方或51方），但觉得复式的二层还是有点矮和压抑，不是很好。正在考虑黄埔，但黄埔去林和西确实有点距离。明白不能事事如意，需要有取舍。所以请教广叔意见。
回答：你好。预算300，林和西上班通勤，可考虑在天河北买一套小3房上车。合一国际小复式不大建议，是小了点，复式流动性也不大好。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：广叔你好，年入50万+，广州白云同和星汇云城19年初购置一手540W复式住宅（证刚到手），按揭300W，月供2.8W，还有一张房票。目前可筹集现金300W，可处置的广州以外房产两套，市价约200W。想购置金融城、珠江新城、琶洲一带房龄较新的、投资为主二手房。
1，目前时段是否合适入市，那类户型合适？具体有哪些楼盘推荐？什么参考价位？
2、二套首付7成 ，总额只能到700W ，有无办法提高？
4、星汇云城价值分析，是否值得保留？
1、700左右目前适合考虑新盘。二手需要淘笋，因为涨过一波，短时间大涨有点难，微跌也是有可能。可关注下：保利天汇、天河壹品、珠江花城、越秀和樾府
2、可考虑将已有贷款结清，做低层首付。也可DIANZI公司全款买，后DY7成出来，相当于三成首付。
3、黄埔考虑：万科城市之光、君合名城珺合府
4、星汇云城小区环境还可以，周围配套一般，地铁也不近，地段缺少规划，偏自住，投资价值一般。可考虑出手置换。
提问：广叔您好，新人首问,首房首贷，首付200左右，贷款300左右，购房因素考虑顺序是 保值 学区 大小 宜居 ，请问在哪里买合适？ 保利越秀天启和 保利西悦湾值得入手吗？！ 有没有更加合适的推荐，总价600万左右吧
回答：你好。保利越秀天启，沙涌站，靠近立交，该地段属于成熟地段，老城区，周围环境一般；保利西悦湾，坑口，周围环境也一般。两个盘都偏自住，毕竟区域成熟，增量有限，未来只能靠旧改推动。如果一定要在荔湾区买的话，还可以看看更接近白鹅潭CBD的地段，以及花地湾、广钢地段。楼盘看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：新人补充提问，珠光·海珠新城 值得入手吗？！
回答：珠光·海珠新城属于旧改项目，目前配套、环境、交通均很一般，如果是中长期纯投资可以考虑，结合自住不大舒适，短期也可能会站岗。
提问：广叔好，本人在白云新城周边工作，有云山雅苑三房一套，蕞近想换四房，想卖掉云山雅苑换四房，预算600万首期，月供2.5W没问题。1，蕞近看了白云国际会议中心旁的东方明珠复式240方，想出手，请问东方明珠和云山雅苑置换，是否合适？
2，另外大学城现在能否入手？因为爱人可以调到大学城工作，也有想法买大学城。
3，白云湖板块是否有价值？蕞近看了保利云湖一号，感觉还可以。
1、云山雅苑位置不错的，近万达，小区绿化好，缺点就是有一定的楼龄；东方明珠花苑，小区地段上看，不够前者核心，且该盘也有一定楼龄，小区内环境略不如前者。而且你买的这种大面积且是复式，流动性弱。不建议置换，买了未来大概率会后悔。
2、投资这个价位买大学城不算蕞优选。当然自住根据自己喜好
3、白云湖板块位置略偏，周围环境差，工业厂房居多，总体一般
提问：广叔您好，在广州看房有几天了，现有看合景臻颐府9万，天麟府臻林16万，侨鑫保利汇景台14万，保利天悦2手16万，广叔投资保值优选那个盘，谢谢
回答：你好。首选具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：广叔，您好！蕞近在看白云区越秀天悦云湖，这个盘不知道未来怎么样，目前销售说4w左右，不知道是否值得上车，然后跟越秀星越山畔比，不知道优先选择哪个？多谢
回答：你好。越秀天悦云湖，亭岗地铁边上，周围除了有个湖之外，环境一般，工业厂房居多，另外区域主打白云湖数字科技城，但这概念不值钱，和科学城比较起来，弱了些，附近工作可考虑；不然还是建议考虑科学城的越秀星越山畔。
提问：广叔，白鹅潭的新盘星河红缦，投资考虑怎么样？
回答：你好。星河江缦除了江景之外，没有太大亮点，周围城中村界面，总体一般。
提问：广叔您好！手头550w，一次性付款，不考虑按揭，打算持有6年。问题1，请问是投资广钢二手盘？琶洲二手盘？天河东区域新盘？金融城新盘？黄埔区域新盘？还是萝岗区域新盘好？问题2，如果是上述区域新盘那些楼盘有优势？能帮忙列个次序吗？谢谢了！
回答：你好。550w总价，适合黄埔区域新盘，其次广钢；琶洲、天河、金融城这个价位能买到的产品一般。
提问：新人首问：广叔您好。我目前手上有120w，月入2.5w左右。因为有贷款记录，只能考虑300w左右的房子。今天看了科学城时代天韵（3房2卫88平的户型）和合生中央城（3房1位85平的户型），请问自住+学位的话哪个比较好？或者在科学城范围内300w还有什么推荐？新房旧房均可。还有一个问题就是，现在行情是否适合上车？就怕高位接盘了。
回答：你好。考虑时代天韵，中央城盘稍大。还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
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