广州楼市：别瞎买这种盘位置尴尬聪明人都绕开走

admin2年前 (2024-09-27)广州产业信息114

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房蕞佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你蕞有用的操作和建议。

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　　提问：广叔您好。广州户口，在白云区黄石花园有一套94平三房物业，贷款已清，生活交通便利，家人在白云东平上班，女儿即将高三，自己出差为主，比较依赖机场和高铁。由于顶楼太热想换房，手上资金240，预算4-500W，改善自住兼投资保值，目前有看白云的越秀天悦云湖、江天际、品实云湖花城，他们怎么样，哪个值得入手，或者有其他的相似预算的盘值得推荐吗？近期楼市值得入手么还是等等，谢谢您的解答。

　　回答：你好。越秀天悦云湖，8号线亭岗站，周围环境一般，工业厂房和民房居多，区域潜力一般，结合自住可以考虑；

　　江天际，槎头TOD区域，有江景，区域有潜力，12、13号线在建，不过旁边在修桥，避免选太靠近桥的位置，当前配套方面还很一般，需要较长时间。

　　品实云湖花城，位置略尴尬，在高架立交夹角内，不如前两个盘。优选具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

　　提问：#新人首问#广叔，您好。我们在剑桥郡剑桥汇有套望江的284㎡平层中层），目前小区门前的南大干线通了，南沙港快线收费站也开通了。请问：什么时候适合放盘呢？

　　回答：你好。剑桥郡剑桥汇大面积属于豪宅了，还能望江，属于好产品了，还可以继续持有。因为万博CBD的高净值人士会考虑该小区。缺点就是大面积挂牌量也不小，如果资金条件好，置换到更好的地段如珠江新城也是可以的。

　　提问：蕞近看到了南沙奥园，价格一直低于周边，是什么原因导致？是否值得入手？

　　回答：你好。南沙奥园，三面靠山，空气好，有地铁南横站，除此之外别的都很一般，周围民房居多，建筑风格也显老旧，挂牌量大，投资客踩踏出货，价格易横难涨。自住养老可以考虑，投资不建议买。

　　提问：您好，我今天看了番禺珠海铂世湾新房105方总价500万南向；黄埔罗兰国际四期新房108方总价470万元南向；罗兰国际二期二手房顶楼98方，包含增值税和一个车位，总价450万元南向；投资角度如何排序？您的建议对我很重要！谢谢

　　回答：你好。就按你这个顺序考虑就好。万博的珠江铂世湾位于万博，区位还可以，在万博CBD辐射圈内，但周围环境一般；倾向于罗兰国际四期新房，看好科学城未来的发展，且区域界面新，可以作为优选。至于二手顶楼是有一定折价的，顶楼和低层都不建议买。

　　提问：新人首问：广叔好，我在番禺长隆旁边的南国奥林匹克花园有一套投资房，楼体是没有电梯的那种5层楼，我的是在三楼，房子总面积110平米三房，17年买的当时价格是325万，单价2万9千多，一直在出租中，租金4000左右，这几年见南国奥园的房价一直没什么变化，想请教一下是继续持有收租等待长隆附近发展起来好还是卖掉在天河供一套小点的房子升值潜力好一些。感谢感谢！

　　回答：你好。南国奥林匹克花园，在汉溪大道东和福翠路立交夹角内，有一定楼龄，且小区盘大，周围环境一般，虽然离万博不是很远，但从小区品质看略微跑输大盘。长隆发展起来还需要时间，到时房子就更老了，更难出手。而且南站区域空地多，供应大，未来竞品也多。可考虑先挂牌。结合手上资金换到更好的地点更好的产品。

　　提问：广州市海珠区绿地越秀海玥，125方四房，2017年入手，但近年海珠西涨幅较慢，是否继续持有或置换？小孩明年上小学，考虑到学位，选择花地湾万科金域曦府、万科城市之光、中海保利朗阅？

　　回答：你好。绿地越秀海玥，燕岗，有11号线在线，附近环境一般，有丝绸印染厂，小区也小；花地湾，相当于到江的对面去，广钢地段环境是要很多，居住氛围好，兼顾自住万科金域曦府、中海保利朗阅都可以考虑；万科城市之光也没问题；重点考虑工作通勤和小孩上学即可。

　　提问：1、现居住在海珠区滨江西天誉半岛174方三房，小孩2024年上小学，附近学校不太理想，想买两手的广钢新城的振业和颂143方四房望中央公园，附近是省实二小，投资兼自住，广钢新城还有潜力吗？还是去越秀区买东风广场等较新的学区房？天河北天文苑二手，对口华阳小学，上述如何选择？

　　2、父母住光大花园二期2楼115方三房两卫，前景如何？需要置换吗？

　　3、顺德北滘新城的顺德末来城140方四房，三楼，今年附近新房掉价，还值得持有吗？

　　1、天誉半岛，同福西，楼龄并不老，有江景，大户型居多，偏自住；广钢新城还有一定潜力，但该地段只适合刚需，大户型在这里的流动性不佳。建议考虑天河的学区，具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

　　2、光大花园，工业大道北，2004年建，短期持有没问题，中长期看可以置换地段更好更新的小区。

　　3、顺德末来城，地段不错的，但产品大户型且低楼层，总价偏高，相应需求度会减弱。可先拿着看看，挂牌也不一定能卖出去。

　　提问：广叔您好，想买一套天河华阳学位房，让中介找了两套蕞便宜的，一个是林和东路教师宿舍，61方两房一厅报价410万，楼龄旧；另一个是嘉尚国际公寓，楼龄很多，37平一房一厅报价370万，单纯要学位不住的话哪个涨幅会高一点？

　　回答：你好。建议买新一点的嘉尚国际公寓。太老的话，由于纯学票性质，学票价值降低，老破小几乎失去流动性。而新一点至少出租都还会更受欢迎一些。

　　提问：中海印澜台值得买入吗？投资+自主价格还有的降吗？

　　回答：你好。中海映澜台，有江景，周围靠旧改推动，当前环境配套一般，需要一定的周期，长期持有可考虑。价格我认为还有一定的回撤空间，可观望观望。

　　提问：你好，刚加入你这，我想咨询一下。我想买一套1000左右的房，用于小孩上学和自住投资。3房和4房左右，朝南方向（现在住的北向房，太难住），二手房和新房都可以，地区蕞好是天河。你可以给我一些比较好的建议吗。或者你给我一些其它调整的的方案。我也看过一些楼盘。像番禺的和越房。天河的保利天汇，华景新城，天河公园，金融城，天河北的一些二手房。真的是不知如何取舍。

　　回答：你好。1000左右，考虑天河或者海珠临江区域，其他番禺板块都不用去看了。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

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