广州旧改新规出炉！这些地方也可改造还多了补偿方式！
《广州市深入推进城市更新工作实施细则》
推进旧村全面改造是该《实施细则》的重要内容，与征求意见稿相比，正式印发实施的《实施细则》新增规定：村民改造意愿强烈且符合全面改造条件的旧村，已完成微改造的，也可申请全面改造。
据悉，细则自印发之日起施行，有效期5年。城市更新项目实施方案在本细则印发前已通过市城市更新工作领导小组或原市“三旧”改造领导小组等审议且仍在有效期内的，按实施方案批准时的政策执行；已过有效期的，按程序重新报批。
即将进入改造的旧村。广州日报全媒体图片记者 庄小龙摄
《实施细则》从标图建库动态调整、旧村庄全面改造、加大国有土地上旧厂房改造收益支持、成片连片改造、城市更新微改造、加大城市更新项目支持力度、完善历史用地手续等八个方面对《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）进行补充和完善，共二十八条。
动态调整“三旧”改造地块标图建库。明确“三旧”改造地块标图建库动态调整的申报时间和实施程序。
推进旧村庄全面改造。明确旧村全面改造项目可在区、市统筹平衡；进一步优化改造成本核算，将旧村全面改造项目中实际发生的费用纳入改造成本；鼓励旧村全面改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。
加大国有土地上旧厂房改造收益支持。明确自行改造、协议出让的“三旧”用地按新规划用途市场评估价的70％缴交地价；适当提高政府收储项目出让分成和一次性补偿的标准；规范自行改造项目应移交的公益性用地面积及要求。
推进成片连片改造。明确旧城区连片改造项目招标确定改造主体实施拆迁的程序；明确成片连片改造范围内未能纳入标图建库的建设用地、现状建筑和农用地、未利用地的处置方式；支持进行土地置换。
推进城市更新微改造。明确城市更新应多采用微改造方式，注重文化传承、人居环境改善和产业转型升级。
加大城市更新项目支持力度。推动事权下放，将符合控规的和一江两岸三带、重点城市主干道两侧、重点功能区、54平方公里旧城区、重要生态管控区、历史文化街区、名村、名镇、不可移动文物周边等重点区域范围（以下简称“重点区域范围”）外涉及控规调整的城市更新片区策划方案、更新项目实施方案的审定权按程序委托各区政府实施；将重点区域范围外的更新项目涉及控规调整的审批权依法按程序委托各区政府实施；支持国有企业利用自有用地、村集体经济组织利用集体建设用地建设租赁住房；允许城市更新项目分期缴纳出让金。
加快完善历史用地手续。明确完善历史用地征收手续后自行改造项目的土地出让金缴交标准和交由政府收储的补偿标准，以及后续办理规划、国土等报建手续的依据和程序。
政府按照市场评估价（收购价）收购村民的现有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿的房屋），收购价格由区政府（广州空港经济区管委会）结合实际情况研究确定。
综合考虑广州现行户均280平方米的补偿标准，可选择由本村村民以建安成本价按不高于人均75平方米（50平方米安置+25平方米奖励）标准（以户均3~4人计算）回购安置面积，这意味着蕞多每户可回购300平方米。
将旧村全面改造中包括审批时测算的土地出让金（采用自主改造、合作改造模式的）、拆迁奖励（从不可预见费中单列）等实际发生的费用增加纳入改造成本。拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3%。
关于推进旧村庄全面改造，有以下两点：
为保障旧村全面改造项目的顺利实施，《实施细则》进一步优化改造成本核算，将旧村全面改造中包括审批时测算的土地出让金（采用自主改造、合作改造模式的）、拆迁奖励（从不可预见费中单列）等实际发生的费用增加纳入改造成本。
对采取政府征收方式实施旧村全面改造的，鼓励采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。在广州既有按“户”“栋”“基底面积”补偿方式的基础上，增加征收主体按市场评估价先收购合法房屋，村民按“人”均面积以建安成本价回购房屋的补偿方式。
具体办法是：由政府按照市场评估价（收购价）收购村民的现有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿的房屋），收购价格由区政府（广州空港经济区管委会）结合实际情况研究确定；综合考虑广州现行户均280平方米的补偿标准，提出还可以选择由本村村民以建安成本价按不高于人均75平方米（50平方米安置+25平方米奖励）标准（以户均3~4人计算）回购安置面积。这意味着蕞多每户可回购300平方米。
自主改造、合作改造的旧村全面改造项目可按照上述政府组织的方式实施收购补偿，收购价扣减回购价后可计入改造成本，村集体需将集体土地转为国有土地。其中“人”为本村村民户籍人口。
此外，村民改造意愿强烈且符合全面改造条件的旧村，已完成微改造的，也可申请全面改造。
加大国有土地上旧厂房改造收益支持
关于为降低企业用地成本，支持实体经济发展，用好用足省“三旧”改造优惠政策，对我市现行更新政策中协议出让土地出让金缴纳标准及政府收储收益返还比例进行调整：
一是自行改造，以协议方式供地的项目，按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。
二是适当提高政府收储项目出让分成比例和一次性补偿标准：①居住用地毛容积率2.0以下（含）、商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分，可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60%计算补偿款，超出部分可按该部分的成交价或市场评估价的10%计算补偿款，②可整宗地一次性按同地段毛容积率2.5商业市场评估价的60%计算补偿款（50%+10%的奖励）。
三是明确“工改工”自行改造项目仅需按控规移交公益性用地的优惠政策。
即将进入改造的旧村。广州日报全媒体图片记者王维宣摄
城市更新项目可分期缴纳土地出让金
明确旧城区连片改造项目，经改造范围内90%以上住户（或权属人）表决同意，在确定开发建设条件的前提下，由政府作为征收主体，将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造主体（土地使用权人），待完成拆迁补偿后，与改造主体签订土地使用权出让合同。
《实施细则》加大了城市更新项目支持力度。推动事权下放，明确推动事权下放，将符合控规的和重点区域范围外涉及控规调整的城市更新片区策划方案、更新项目实施方案的审定权按程序委托各区政府实施；将重点区域范围外的更新项目涉及控规调整的审批权依法按程序委托各区政府实施。此外，允许城市更新项目分期缴纳土地出让金。
一是明确完善历史用地征收手续后的“工改工”用地按办理供地手续时同地段工业用途市场评估价的40%缴交土地出让金，“工改商”等用地按办理供地手续时同地段新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。完善历史用地征收手续后的“工改商品住宅”或“工改其他公共设施”用地，由政府按国有土地上旧厂政策收储（旧村改造的除外）。
二是明确已批准完善历史用地征收手续的用地，凭改造方案批复申办规划、国土等后续报建审批手续，参照广州申请使用建设用地政策规定办理。已批准完善集体建设用地手续的用地，除纳入旧村全面改造的，在改造前需按规定抵扣或预支留用地指标。
《实施细则》省下的“土地出让金”
允许城市更新项目分期缴纳土地出让金，首次缴交比例不低于30％，余款1年内缴清。
完善历史用地征收手续后的“工改工”用地按办理供地手续时同地段工业用途市场评估价的40%缴交土地出让金，“工改商”等用地按办理供地手续时同地段新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。
以协议方式供地的项目，按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金。
广州市深入推进城市更新工作实施细则
为贯彻落实《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号），加快推进城市更新工作，结合我市实际，制定本实施细则。
一、坚持规划统领，有序推进城市更新
（一）国土空间规划要强化城市发展战略引领，按照“多规合一”和全市“一盘棋”的要求，统筹生产、生活、生态空间布局，落实城市更新等重点工作，优先保障重大项目用地需求；城市更新建设规划、行动计划要依据国土空间规划，合理划定城市更新重点区域范围，积极引领成片连片更新改造，指导城市更新项目有序推进。
二、动态调整“三旧”改造地块数据库
（二）“三旧”改造标图建库实行动态调整，每季度调整一次，政府重点项目可实时申请调整。市住房城乡建设局于每年12月底前报省自然资源厅备案。纳入“三旧”改造标图建库和办理完善历史用地手续的用地时间为2009年12月31日前。数据申报统一使用2000国家大地坐标系，各有关部门配合做好基础资料共享。
（三）旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，区政府（广州空港经济区管委会）可采用征收等方式整合本村权属范围内符合城市总体规划和土地利用总体规划的其他用地作为安置和公益设施用地，采用协议或划拨方式纳入旧村改造一并实施建设，也可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡；市重点项目可在全市统筹平衡。
（四）优化改造成本核算。旧村全面改造涉及的土壤环境调查评估及处理、地价评估、土地勘测定界、审批时测算的土地出让金（采用自主改造、合作改造模式的）、拆迁奖励（从不可预见费中单列）等实际发生的费用增加纳入改造成本。拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3％。
具体项目的改造成本核算由区政府（广州空港经济区管委会）研究确定。改造成本中属于动态调整的项目，由市住房城乡建设局按年度动态调整。
（五）鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。对采用政府征收方式改造的，可由征收主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予回购住房奖励。村集体物业由村民按照股份分享。收购价由区政府（广州空港经济区管委会）结合实际情况研究后确定。
（六）对采用自主改造、与有关单位合作改造的旧村，可由村集体经济组织或由其成立的全资子公司、村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司或者村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方作为改造主体，参照本细则第（五）条的规定实施收购补偿。收购价由改造主体委托第三方机构评估，报区政府（广州空港经济区管委会）研究后确定。村集体经济组织需按规定将改造范围内的集体建设用地全部申请转为国有建设用地。
（七）旧村全面改造项目中的复建安置房可纳入棚户区改造计划，免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。
（八）规范旧村全面改造引入合作企业招商工作。经区城市更新部门审查符合政策的，由村集体经济组织通过广州公共资源交易平台或区“三资”平台招商，确定合作企业。
四、加大国有土地上旧厂改造收益支持
（九）原土地权利人申请自行改造的“三旧”用地，以协议出让方式供地的，按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70％缴交土地出让金。“工改工”项目无需缴交土地出让金，但M0用地（新型产业用地）除外。
（十）科研、教育、医疗、体育机构利用自有土地进行城市更新改造的，按《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第（七）条的规定缴交土地出让金。
（十一）“三旧”用地发展新型产业（即M0用地），按照市M0用地的相关规定执行。
（十二）旧厂改造交由政府收回，改为居住或商业服务业设施等经营性用地的，居住用地毛容积率2.0以下（含）、商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分，可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60％计算补偿款。居住用地毛容积率2.0以上、商业服务业设施用地毛容积率2.5以上部分，按该部分的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的10％计算补偿款。
（十三）除本细则第（十二）条规定情形外，旧厂原土地权利人申请由政府收回整宗土地的，可按同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价的50％计算补偿款。原土地权利人与土地储备机构签订收地协议后12个月内完成交地的，可按上述商业用途市场评估价的10％给予奖励。
（十四）市场评估价的有效期按《城镇土地估价规程》的规定执行。补偿款支付方式由土地储备机构与原土地权利人自行协商。原土地权利人选择公开出让后分成的，原则上预付补偿款不超过新规划用途基准地价的60％。
（十五）“三旧”自行改造属于经营性项目的（“工改工”除外），原土地权利人应将不低于该项目用地面积的15％用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设，改造主体建成后无偿移交政府指定的接收部门；涉及市政道路的，经区政府（广州空港经济区管委会）同意，可由改造主体拆平后无偿移交政府。移交的用地不需缴交土地出让金。
根据控制性详细规划，前款公益性用地面积不足15％的（含改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地的），将不足部分用地按政府批准的控制性详细规划容积率（整宗用地平均毛容积率）计算建筑面积，按办理土地有偿使用手续时整宗用地国有土地上房屋市场评估均价（不含土地出让金）折算土地价款，纳入应缴交的土地出让金范围上缴财政。
（十六）“工改工”自行改造项目，原土地权利人应按照控制性详细规划将涉及的公益性用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设，改造主体建成后无偿移交政府指定的接收部门；涉及市政道路的，经区政府（广州空港经济区管委会）同意，可由改造主体拆平后无偿移交政府。移交的用地不需缴交土地出让金。
（十七）旧城连片改造项目，经改造范围内90％以上住户（或权属人）表决同意，在确定开发建设条件的前提下，由政府（广州空港经济区管委会）作为征收主体，将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造主体（土地使用权人），待完成拆迁补偿后，与改造主体签订土地使用权出让合同。
（十八）成片连片改造范围内未能纳入标图建库的建设用地及现状建筑，可结合城市更新（“三旧”）政策进行合理补偿。涉及的农用地和未利用地按相关规定办理。
（十九）成片连片改造项目可按照“价值相等、自愿互利、凭证置换”的原则进行土地置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。
（二十）城市更新改造应结合城市发展战略规划，多采用微改造方式，突出地方特色，注重文化传承、根脉延续，注重人居环境改善，精细化推进城市更新。旧村微改造应注重历史文化和自然生态保护，提升人居环境，促进城乡融合发展。旧城镇微改造应注重消除居住安全隐患，完善生活设施，实现老城区品质和功能提升；对历史文化街区和优秀历史文化建筑，严格按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行保护性整治更新。旧厂微改造应注重产业转型升级、土地节约集约利用，充分调动土地权利人的积极性，鼓励金融、文化教育、养老、体育等现代产业及总部经济发展，推动产业高端化发展。
（二十一）推动事权下放，将符合控制性详细规划的城市更新片区策划方案、更新项目实施方案的审定权按程序委托各区政府（广州空港经济区管委会）实施。
将一江两岸三带，重点城市主干道两侧，重点功能区，54平方公里旧城区，重要生态管控区，历史文化街区，名村，名镇，不可移动文物周边等重点区域范围外的更新项目涉及控制性详细规划调整的审批权依法按程序委托各区政府实施。黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区按已经市政府下放或委托权限的有关规定办理。
（二十二）村民改造意愿强烈且符合全面改造条件的旧村，已完成微改造的，也可申请全面改造。
（二十三）国有企业利用自有存量用地建设租赁住房，按城市更新（“三旧”）政策可协议出让的，土地出让金的缴交按本细则第（九）条的规定办理。涉及移交公益性用地的，按本细则第（十五）条的规定办理。
（二十四）村集体经济组织可利用集体建设用地（含村经济发展留用地）、复建集体物业用地建设租赁住房。
（二十五）城市更新项目涉及缴交土地出让金可分期缴纳，首次缴交比例不低于30％，余款1年内缴清。
（二十六）加快推进“工改工”和“工改商”等完善历史用地征收手续工作。原以划拨方式取得的和完善历史用地征收手续后的“工改工”用地，涉及以协议出让方式供应的，按办理土地有偿使用手续时同地段工业用途市场评估价的40％缴交土地出让金，“工改商”等用地按本细则第（九）条的规定缴交土地出让金。涉及移交公益性用地的，按本细则第（十五）、（十六）条的规定办理。
完善历史用地征收手续后的“工改商品住宅”或“工改其他公共设施”等用地（旧村改造的除外），由政府按国有土地上旧厂改造政策收储。
（二十七）已批准完善历史用地征收手续的用地，凭改造方案批复申办规划、国土等后续报建审批手续，参照本市申请使用建设用地政策的规定办理。
已批准完善集体建设用地手续的用地，在改造前需按规定抵扣或预支村经济发展留用地指标，纳入旧村全面改造的除外。
（二十八）本细则自印发之日起施行，有效期5年。城市更新项目实施方案在本细则印发前已通过市城市更新工作领导小组或原市“三旧”改造领导小组等审议且仍在有效期内的，按实施方案批准时的政策执行；已过有效期的，按程序重新报批。
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