广州旧厂微改造：擅自更改工业用地性质将被收回土地使用权
9月26日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引》（下称《指引》），《指引》是针对《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）在广州市的落地实施细则，明确了旧厂房“工改工”类微改造项目实施改造的具体操作流程。
通过进一步推进旧厂房微改造工作，广州市将进一步深入挖掘存量工业用地资源、淘汰落后产能、完善公共服务设施、鼓励发展现代产业及总部经济，以提高全市土地集约节约利用实现高质量发展。
《指引》明确了旧厂房“工改工”类微改造项目规划、用地、建设、消防、商事登记等行政审批手续办理流程，将进一步促进提高行政审批效率。
根据《指引》，适用该文件的“工改工”类微改造项目地块应已纳入“三旧”改造标图建库范围，在保留原建筑物主体的基础上，采取改建扩建加建、局部拆建、完善公建配套设施等方式实施微改造。
微改造需满足在符合土地政策和国土空间详细规划的情况下，实施改造的建筑面积占比（实施改造的总建筑面积占原有总建筑面积的比例）不低于5%，不超过15%，且改造工程概算不少于100万元（不含土地出让金）。
此外，改造地块现状需为工业用地，在国土空间详细规划中的用地性质为工业用地（M0除外），选址符合广州市产业用地布局，改造方向符合市产业规划，且旧厂房微改造后的产出效率、产值能耗、税收等达到预定指标。此外，改造地块不存在土地和建筑物权属争议。
满足以上五个条件的改造地块，可以适用《指引》的“工改工”类微改造项目。
《指引》规定，在“工改工”类微改造项目办理流程方面，共分为项目启动、项目实施方案编制、项目实施方案审批、改造实施和批后监管五个步骤。
在项目启动阶段，项目必须纳入市城市更新项目储备库后，方可开展前期工作；按规定纳入市城市更新年度计划后，方可批复实施方案。
项目实施方案由改造主体编制。其中，方案内容包括地块标图建库、历史使用情况、改造范围、产业现状、相关规划情况、改造目标、保留内容、改造内容、产业导入、供地方式、投入资金、效益分析等。
项目实施方案编制可参考广州市城市更新工作领导小组办公室制定的旧厂房改造实施方案的模板拟定，并根据项目实际情况进行适当增减。改造主体可在广州市住房和城乡建设局官方网站上获取模板。
进入项目实施方案审批阶段后，符合国土空间详细规划的旧厂房微改造项目，其实施方案经所属镇（街）审核和区城市更新部门审查后，由各区政府审定。市、区相关部门将对项目是否纳入政府储备用地范围和土地储备计划，是否涉及近期重点项目，是否符合产业政策、产业布局规划和产业用地产出要求，以及是否符合环保要求等方面，进行方案审查。
经过实施方案审查并获批复的项目，改造主体方可申请办理后续的规划、用地（含完善历史用地手续）、消防、场地环境风险调查评估、施工等手续。其中，按照“三旧”改造政策完善用地手续的旧厂房，在土地有偿使用合同中须约定若将工业用地改变为其他经营性用途的，由政府无偿收回土地使用权。
根据《指引》，对于旧厂房微改造涉及历史文化遗产保护的，应按《广州市历史文化名城保护条例》等有关规定履行相应程序；涉及地下文物埋藏区，应在土壤污染治理前完成考古调查、勘探和发掘工作。
在项目实施方案批复之日起三个月内，区政府将按照《广州市工业用地项目土地利用绩效评估办法（试行）》（穗府办规〔2020〕5号）的规定，与改造主体签订改造监管协议。监管协议包含实施项目的开工、竣工和达产时间、产业准入条件、投资强度、产出效率和节能环保、股权变更约束等内容。
最后，在项目实施阶段，区政府及指定相关部门根据改造监管协议约定内容，定期对项目实施情况进行监管，对涉及违反协议以及评估不达标的项目按照相关规定约定处理。
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