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广州市白云区石井街大冈村第三经济合作社、广州市白云区石井街大冈村第五经济合作社与王土地租赁合同纠纷二审民事判决书

admin4个月前 (09-27)广州产业信息6

　　上诉人广州市白云区白云湖街大冈村第三经济合作社（以下简称第三经济社）、广州市白云区白云湖街大冈村第五经济合作社（以下简称第五经济社）因与被上诉人王**土地租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　2013年10月11日，第三、第五经济社向原审法院提起诉讼称：王**非该村村民。1997年8月28日，王**向第三经济社签订合同租赁白反头（土名）场地8140平方米，自1997年9月1日至2022年9月1日共25年，租金每平方米每月1.5元，合同期满建筑物属于第三经济社所有，如遇国家征用，土地补偿归第三经济社，地上建筑物补偿款按照使用年限摊销。2000年6月5日，王**向第五经济社承租3433.5平方米土地建厂房，自2000年9月1日到2022年8月31日共22年，期满建筑物归属及征用摊销同上合同。上述两合同签订后，双方都如约履行，王**在承租的土地上陆续建房使用。2012年涉案两地块被征用，同年11月31日场地收回，经过摸查等程序，确认上述地块的建构筑物补偿金额为42767497.5元，政府首期支付80%，但是第三、第五经济社前社长在未定摊销方案的情况下擅自按首期总额的56%即19159838.88元支付给王**。上述涉案两地块的补偿款，首先按照占地面积在两经济社之间确定具体份额，第三经济社应占24063761.5元，第五经济社应占10150236.5元；第三经济社和王**的合同已履行了183个月未履行117个月，故首期补偿款第三经济社应为14678894.5元，王**应为9384867元，第五经济社和王**的合同超出20年的部分无效，已经履行147个月未履行93个月，故首期补偿款第五经济社应为6217019.86元，王**应为3993216.64元，故王**已超额领取5841755.24元。请求判令：1.王**向两经济社返还多领取的建（构）筑物补偿款5841755.24元；2.本案诉讼费用由王**负担。

　　王**答辩称：本案非属租赁合同纠纷，是补偿金分配纠纷，两经济社向王**支付19159838.88元是根据村统一的方案作出的分配，并且已经支付完毕，因此不同意两经济社的诉讼请求。

　　原审法院经审理查明：1997年8月28日，第三经济社（原名广州市白云区石井镇大冈村第三经济合作社，甲方）与王**（乙方）签订《石井镇大冈村农村承包合同书》，约定：乙方向甲方承包该社白反头（土名）8140平方米的场地自建厂房，承包年限为25年，自1997年9月1日至2022年9月1日；首3年起每月每平方米1.5元按面积计算承包款，每3年递增15%；从1998年3月1日起计算承包款；乙方承包甲方的场地属集体财产，承包期内遇国家征用时，必须服从甲方安排，甲方提前1个月通知乙方做准备，乙方接通知后在1个月内做好一切搬迁工作，如有补偿厂房建筑物的补偿款，应按使用年限摊销给乙方；合同期满，乙方一切建筑物全归甲方所有，乙方投入的生产设施属乙方所有，如双方有意续约的，可协商重新办理合同手续。2000年6月5日，第五经济社（原名广州市白云区石井镇大冈村第五经济合作社，甲方）与王**（乙方）签订《广州市白云区石井镇大冈村农村承包合同书》，约定：乙方向甲方承租大冈工业区白反头（土名）场地（面积3433.5平方米）自建厂房，承包年限为22年，自2000年9月1日至2022年8月31日；按每月每平方米1.5元，每隔3年递增15%计算承包款；乙方承包甲方的场地属集体财产承包期内遇国家、集体征用地时，必须服从甲方安排，甲方提前1个月通知乙方做准备，乙方接通知后在1个月内做好一切搬迁工作，征用方如有房产补偿按年度比例分摊金额甲、乙双方所得，土地补偿归甲方；合同期满，乙方一切建筑物及其他不动产附属设施，厂内的水电设施全归甲方所有，乙方投入的生产设施属乙方所有，如双方有意续约时可协商重新办理合同手续。上述合同签订后，第三、第五经济社即将场地交付王**使用，王**实际使用至2012年11月31日。

　　2006年12月30日，第三经济社与“王启明”签订《补充合同》，并写明“因原厂房破损严重，需投入大量资金改建成水泥结构厂房，经双方协商一致同意，按原合同续期10年，即到2032年8月30日止，其余条款按原合同不变”。该《补充合同》有第三经济社李**及李**签名；2007年3月11日，第五经济社与“王启明”签订《补充合同》，并写明“因原厂房破损严重，需投入大量资金改建成水泥结构厂房，经双方协商一致同意，按原合同续期10年，即到2032年8月31日止，其余条款按原合同不变”。该《补充合同》有第五经济社李**及李**签名。

　　2013年2月1日，王**诉至原审法院，要求第三、第五经济社据上述合同向其补足建（构）筑物补偿款的差额8050553.72元。在该案中，王**提供以下证据：1.第三经济社于2012年12月5日发出的《通知》，告知该社被市保障房项目征收地上建（构）筑物及附属物的各业主，建（构）筑物及附属物补偿款的80%已到账，现告知补偿标准，且有补偿项目的业主，按业主当时亲笔签订的《土地房屋摸查资料》面积计算补偿款等；2.第三经济社与曾**签署《建构筑物补偿摊分明细表》，显示王**承租范围内的建筑物补偿款合计42767497.5元，生产社所占百分比为44%（1997.9-2012.11u003d183个月），王**应得比例为56%（2012.12-2032.8u003d237个月）。经核算，该补偿款的80%中，王**应得款项为19159838.88元，生产社应得款项为15054159.12元。两经济社对该两份证据的真实性无异议，但认为《建构筑物补偿摊分明细表》非经合法程序产生。该案在审理过程中，李**、李**以两经济社社长的身份到庭参加诉讼，对王**主张的摊销比例及金额均予确认，并提出王**主张的补偿款摊销比例已经村集体经济组织同意，王**提交的《建构筑物补偿摊分明细表》是其单位会计计算错误，但因手续繁琐而未能向王**主动履行，该两人未能在限期内向法院提供其法定代表人证明。

　　庭审中，第三、第五经济社及王**对以下事实予以确认：涉案场地为农用地，在出租给王**时存有部分建筑物，就该场地被征收部分，两经济社已获发的建（构）筑物补偿款的80%（34213998元），并由广州市**务有限公司的账号0325通过曾**账户向王**核发补偿款20533998.54元［包括建（构）筑物补偿款19159838.88元］，《石井镇大冈村农村承包合同书》及《广州市白云区石井镇大冈村农村承包合同书》约定的摊销方式应理解为未履行期间的补偿款项归属承包人，已履行期间的补偿款归属发包人。两经济社另提出丈量、补偿事宜及日常合同履行均由曾**负责，款项发放的账户也是曾**提供，但不清楚《补充合同》（原审判决记载为《补偿协议》，应为《补充合同》，下同）是否由曾**代签，因王**及曾**均未提交授权委托书，就拆迁补偿款，两经济社其他租户的摊销方式也均未经村委会的同意或经过村民表决，王**所有的重建工作均在2007年6月30日前完成；王**则另提出两份《补充合同》均由曾**代签，其无向曾**出具授权委托书，但口头向两经济社就该委托关系进行过表示，所有的日常基本管理均由曾**进行，补充合同及建筑物面积的丈量均由曾**负责，只是对于丈量和摊分比例的计算并未授权曾**进行处理，其在2007年10月在涉案场地进行重建完成，原建筑物均已灭失，故摊销时间应从2007年11月开始计算，对补偿款总额应根据两经济社与王**签订的合同中约定的土地面积在两经济社之间进行分配没有异议。

　　2014年3月28日，原审法院向广州市白云区石井街大冈经济联合社调查，该社作出如下答复：该社就白云区石丰保障房项目的应获补偿款已由广州**办公室向其支付完毕，其辖下共有八个经济社，发放款项的流程是先由各经济社向其提供有经济社和租户共同签字确认的摊分明细表，经其确认无误后由其从户名为广州市**务有限公司的0325账号直接发放至各租户的账号内，各租户的账号也是由各经济社向其提供，就王**应得补偿款的发放情况及是否严格按照上述程序进行其并不清楚，所有的工作都是由两经济社与王**进行确认。

　　2014年7月24日，曾锦*本人到庭作如下陈述：其是王**的妹夫，自2006年起负责王**向两经济社承包的土地上建筑物的改造、收租、交租和日常管理工作，日常管理不需向王**汇报，其被王**告知也可负责拆迁补偿事宜，之后其确认了建筑面积和补偿标准；王**口头委托其签署《摊分明细表》，两经济社也知道王**委托其签署该表，当天即领取了补偿款，之后王**即提出异议。

　　另查，2012年11月26日，广州**办公室、广州市白云区石井街大冈经济联合社、广州市白云区人民政府征地办公室及广州市白云区人民政府石井街道办事处就白云区石井街石丰路地段的土地征收补偿事宜共同签订《白云区石丰保障房项目地上建（构）筑物征收补偿协议书》，约定补偿款总额为118694724.46元，广州市白云区石井街大冈经济联合社指定的收款账户户名为广州市**务有限公司，账号为0325。

　　2002年8月14日，广州市白云区人民政府发出云府（2002）32号文，通知自2002年7月1日起，石*镇政府停止运作，原石*镇行政区域范围内所有行政、社会管理事务分别由石*、金沙两个街道办事处接管，调整后，大**委会属石*街管辖。2013年12月19日，广州市人民政府发出穗府函（2013）138号文，通知设立白云**事处，管辖原石*街道办事处的大冈社区等，广州市白云区石*街大冈村第三经济合作社经核准变更登记为第三经济社、广州市白云区石*街大冈村第五经济合作社经核准变更登记为第五经济社。第三经济社于2012年4月17日登记的社长为李**，于2013年8月19日经换届选举后变更登记为李**；第五经济社2012年4月17日登记的社长为李**，于2013年8月19日经换届选举后变更登记为李**。王**提供的李**、李**、李**、李**的证人证言显示两份《补充合同》均由4人作为第三、第五经济社的社长在2007年因需要重建房屋而与王**本人签订，该行为未经村委讨论决定，曾锦满代理王**处理合同事宜；李**并陈述其在本案中所作的陈述是与王**协商后作出，本案的诉讼材料也在王**处，村民对其陈述内容并不知情；李**则陈述其未将本案诉讼情况告知村民，其在本案庭审中的陈述亦未与村民协商。第三、第五经济社确认2006年1月至2013年7月期间，李**、李**分别任职第三经济社正副社长，李**、李**分别任职第五经济社正副社长。

　　诉讼中，第三、第五经济社申请对两份《补充合同》的形成时间作鉴定，王**主张第五经济社按照30年的合同租赁期限向案外人李**发放了足额的补偿金，并申请对该事实进行取证。

　　原审法院认为：第三、第五经济社与王**双方对涉案场地为村集体土地无争议，亦均未能提交该土地的建设用地审批资料，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《石井镇大冈村农村承包合同书》、《广州市白云区石井镇大冈村农村承包合同书》应属无效。同理，无论两份《补充合同》中“王**”由曾**代为签订还是王**本人签订，其落款时间与实际签订时间是否一致，该两份《补充合同》均属内无效，但根据王**提供的《建构筑物补偿摊分明细表》显示的计算方式及王**已按该表实际领取补偿款的事实可知，租赁期限延长属实，两经济社申请对《补充合同》的形成时间作鉴定无实际意义，原审法院对两经济社该项申请不予采纳。至于建筑物补偿款的摊销方式问题，首先，《石井镇大冈村农村承包合同书》、《广州市白云区石井镇大冈村农村承包合同书》及两份《补充合同》无效，但双方对于补偿款分摊方式的约定是当事人的真实意思表示，本案中关于补偿款的分配可参照该约定；其次，依文义来讲，双方分别在上述合同头部条即作出补偿款按“使用年限”及“年度比例”进行分摊的约定，虽对于“使用年限”或“年度比例”属土地还是新建建筑物并无约定，但其时无新建建筑物的存在，该条款的原意应属针对其合同标的物作出，合同标的物为场地，故王**主张按新建建筑物的使用年限进行摊销无据；再次，从合同内容来看，涉案场地上原有建筑物可供王**使用，王**承租场地以自建厂房，在合同期满后该新建厂房的利益归属于两经济社，至于何时自建厂房则无明确约定，双方对于何时新建建筑物问题从未涉及，由此可知双方均未作出以新建建筑物的使用年限作为摊分补偿款标准的意思表示，且因自建厂房的时间王**可自行决定，若依王**主张以其新建建筑物的使用年限作为摊销标准则完全置两经济社的合同利益于无可控制之境地，该标准对两经济社明显不公；蕞后，合同约定王**承租场地以作厂房使用，后王**未立即新建建筑物乃是其基于自身利益衡量后决定，未新建建筑物期间的利益及损失均应由其自身承担。综上，双方约定应理解为按土地使用年限摊销，两经济社主张两份合同年限分别超过25年及20年的部分应不予摊销、王**主张按新建建筑物的使用年限摊分补偿款均属无据，原审法院均不予采纳。现双方确认王**实际使用场地至2012年11月，王**承租场地部分已核发的建（构）筑物补偿款合计34213998元，两经济社主张应按实际承租面积分别核算合理，其中第三经济社出租场地所对应的补偿款为24063761.5元，第五经济社出租场地所对应的补偿款为10150236.5元，王**亦予同意，予以采纳。经核算，第三经济社应向王**发放建（构）筑物补偿款13578836.8元［计算方式为24063761.5元237（未履行的合同期限，月份）420（约定合同期限，月份）］，第五经济社应向王**核发建（构）筑物补偿款6264599元［计算方式为10150236.5元237（未履行的合同期限，月份）384（约定合同期限，月份）］，现两经济社已共同向王**核发19159838.88元，尚欠683596.92元未付，因双方对于王**已获发款项的组成并未达成一致意见，故两经济社需共同向王**支付补偿款差额683596.92元，两经济社主张王**返还多领取的建（构）筑物补偿款5841755.24元无据，原审法院予以驳回。李**及李**对王**主张的补偿款摊销比例已经村集体经济组织同意的陈述并未提供证据证实，之后又称其在本案中的陈述并未与村民协商或者是在与王**协商后作出，该两人的陈述前后反复，故对该两人的陈述不予采纳。另，王**提出的调查取证申请内容与本案处理结果并无必然联系，对王**该申请亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院于2015年1月30日作出如下判决：驳回广州市白云区白云湖街大冈村第三经济合作社、广州市白云区白云湖街大冈村第五经济合作社的诉讼请求。原审案件受理费52692元，由第三、第五经济社负担。

　　第三、第五经济社均不服上述原审判决，共同向本院提起上诉称：原审判决适用法律错误，本案的土地租金是严重过低的，如果涉案合同无效补偿款全部属于两经济社，双方应重新评估土地使用费，王**仅可就其投资款要求补偿；原审审理程序有瑕疵，两经济社前社长曾作为两经济社的代理人出庭；《补充合同》中王**的签名到底是谁签署的原审并没有查明清楚，该合同没有经过村委讨论，不应予以认定；《建构筑物补偿分摊明细表》未分起算点，也未经民主表决，原审判决未采纳该表的计算方式却采用了租赁期延长的期限，认定事实错误。故上诉请求：撤销原审判决，改判支持第三、第五经济社的原审诉讼请求。

　　王**答辩称：本案是征收补偿款纠纷，涉案场地属于第三、第五经济社所有，拆迁补偿款是基于我方在涉案场地上建设，建筑物的补偿费应该属于我方，并不取决于第三、第五经济社的意思表示，第三、第五经济社是否进行表决也不影响。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。

　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

　　二审庭询中，第三、第五经济社对原审判决引述曾**的证言内容提出异议，认为曾**没有出庭作证却被原审法院予以确认其证言。经阅卷核实，原审法院于2014年7月24日对曾**进行询问，并制作《询问笔录》。对该笔录，原审法院先后出示给王**、第三和第五经济社，并分别听取双方当事人的质证意见。其中，第三、第五经济社表示关于房屋改建的时间，曾**所述的改建时间不属实，因为获发补偿款的建筑物虽然都是由王**进行建设，但该全部建筑物已经核定为2007年6月30日前建设，属历史建筑。

　　另查明，《白云区石丰保障房项目地上建（构）筑物征收补偿协议书》中载明对广州市白云区石井街大冈经济联合社的厂房、雨篷、水泥地面、围墙等地上建筑物进行补偿，该补偿费用包含地上建筑物补偿费、地上建筑物拆卸费，并按照框架、混合、砖木三种历史用房面积计算给予搬迁补偿费用。此外，《建构筑物补偿分摊明细表》中载明涉案场地的面积及具体的补偿标准，并注明了合同期起至和第三经济社、王**应分配的补偿款比例和金额。

　　还查明，原审以租赁合同纠纷立案。原审期间，第三、第五经济社负责人李**、李**于2013年6月20日出庭参与询问、调解。广州市白云区石井街大冈经济联合社于2013年12月5日出具《情况说明》，载明2006年1月到2013年7月期间，第五经济社社委会成员共4人，其中李**任职正社长。

　　本院认为：从第三、第五经济社与王**签订的《石井镇大冈村农村承包合同书》、《广州市白云区石井镇大冈村农村承包合同书》及其相关的《补充合同》的内容分析，现双方当事人就上述合同及其部分条款的理解和认定产生争议，审查相关合同的目的是土地使用而不是农业承包经营，双方当事人就争议的部分事实不能单独构成一个完整的案由，根据蕞**法院《民事案件案由规定》的规定，本案案由应为土地租赁合同纠纷，原审判决将案由列为租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。因涉案场地系农村集体经济组织所有，第三、第五经济社与王**约定将涉案场地用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，故上述合同因违反了法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。据此，本案双方当事人所争议的合同期限以及地上建筑物补偿款的摊分比例的约定内容因合同无效而不产生法律约束力，由此也不能仅仅把合同期限及是否延长合同期限的事实作为解决涉案场地建筑物补偿款争议的处理依据。第三、第五经济社上诉主张原审未查明谁代表王**签订《补充合同》、该合同未经村委讨论等事实异议，并不影响对上述合同效力的认定，故本院对该上诉异议不予采纳。根据本案已经查明的事实，因涉案场地被征收，有关部门确实通过《白云区石丰保障房项目地上建（构）筑物征收补偿协议书》对包括涉案场地的建筑物进行了补偿，涉案场地的建筑物是王**投资并经第三、第五经济社同意建设的，因此该建筑物的补偿款属于对投资人王**的财产损失的补偿，王**反驳认为其应该取得相应的补偿款，原审法院予以支持并无不当。第三、第五经济社在原审中以《石井镇大冈村农村承包合同书》、《广州市白云区石井镇大冈村农村承包合同书》中约定的履行期限（不超过20年）的标准分摊计付涉案场地的建筑物补偿款的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。第三、第五经济社上诉主张土地租金严重过低，涉案合同无效补偿款全部属于两经济社，双方应重新评估土地使用费，王**仅可就其投资款要求补偿等理由，也同样缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。原审判决论述中认定王**应得的涉案场地建筑物的补偿款按照合同有效且正常履行的情况下计算，虽然该计算原则与《建构筑物补偿分摊明细表》中载明的第三经济社与王**应分配的补偿款比例一致，但却与本案合同被确认无效的定性不符，故原审判决作出上述认定不当，本院予以指正。同理，第三、第五经济社以《建构筑物补偿分摊明细表》未经民主表决等为由提出异议，并不影响原审判决的处理结果，故本院对该异议不予采纳。至于第三、第五经济社提出原审审理程序存在瑕疵的问题，根据本案现有的证据，原第三、第五经济社负责人李**、李**于2013年6月20日出庭并参与调解应认定为履行职务行为，该任职事实也有广州市白云区石井街大冈经济联合社出具的《情况说明》予以佐证，故第三、第五经济社主张原审程序存在瑕疵的理由不成立。

　　综上所述，第三、第五经济社的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决的部分论述不当，但并不足以影响判决主文的内容，故本院予以维持原审的裁判结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》头部百七十条头部款第（一）项的规定，判决如下：

　　二审案件受理费52692元，由第三、第五经济社共同负担。

　　以上信息是依据《民事诉讼法》、《刑事诉讼法》、《行政诉讼法》、《中华人民共和国政府信息公开条例》、蕞高人民法院《关于人民法院在互联网公布裁判文书的规定》、蕞高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》、《企业信息公示暂行条例》等有关法律法规依法公开的信息。符合《社会信用体系建设规划纲要（2014-2020年）》、《促进大数据发展行动纲要》等文件精神和要求，建立健全中国社会信用体系，褒扬诚信，惩戒失信；若案例中涉及到您的相关个人信息，需要加以隐藏，请点击此处，我们免费为您处理。免责声明：

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　　上诉人（原审原告）：广州市白云区白云湖街大冈村第三经济合作社，住所地广州市白云区白云湖街大冈村。