广州城中村改造立法CBD蕞后旧改冼村的“钉子户”有解了
广州针对城中村改造的步伐加快，珠江新城的旧改项目冼村有望进入蕞后阶段。
近日，广州市天河区冼村街冼村股份合作经济联社2023年全体股东大会表决结果公示，通过表决，同意冼村股份合作经济联社收回冼村城中村改造范围内的集体土地使用权。
这意味着，冼村可以对蕞后一批“钉子户”进行强制清拆，历经近15年的冼村旧改终于迎来结局。
冼村的蕞后动迁，也是在今年广州拟出台地方性城中村改造条例后，备受关注的一个旧改项目有了明显进程。
今年7月，广州住建局就《广州市城中村改造条例》公开征集意见，11月22日再次征求意见，并拟于12月下旬进行第三次审议并交付表决。
这是广州首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台专门针对城中村改造的地方性法规条例。
冼村旧改现场。图片来源：冼村官微
冼村位于珠江新城核心区东侧，是广州CBD里蕞后一个城中村。因其地段优越，被称为“钻石村”。在高峰时期，冼村不到1平方公里的面积居住了10多万外来人口。
2009年，面对日益突出的土地资源供求矛盾问题，广东省提出对旧城区、旧厂房、旧村庄进行“三旧”改造，以促进节约集约用地。其中，广州制定了52条城中村全面改造的任务，包括杨箕、琶洲、猎德、冼村、石牌、沥滘等，规划3至5年内完成。
同年冼村启动改造，但由于涉及到村民、经济利益、宗族观念等多方复杂的纠葛，期间出现了不少违拆乱象，在2011年4月，冼村旧改被叫停。
2011年12月，保利发展在完成海珠的琶洲城中村改造项目后，拿下了冼村旧目，当时预计项目总投资高达150亿元。
改造前的冼村。图片来源：图虫创意
自保利主导冼村改造工程以来，截至2019年11月，全村签约率达92%。对于剩下的未签约村民，同月冼村股份合作经济联社发布公告，将扣除股份分红和村民福利待遇，必要时追究法律责任。
2019年冼村调整后的规划显示，改造范围计容总建筑面积107.7万平方米，容积率6.99，与原控规一致。回迁区计容总建筑面积为62万平方米，其中住宅42.5万平方米，公共服务2.5万平方米，商业与公寓17万平方米。融资区建筑面积45.7万平方米，均为商业或商务功能。
今年11月15日，冼村就拟收回集体土地使用权发布预公告，对“钉子户”下达“蕞后通牒”：未签约村民须在11月21日前签订相关补拆协议。此次的安置方案仍延续2010年的拆迁补偿标准，村民按照“拆一补一”的准则选择补偿方案。
据不完全统计，目前该片区的“钉子户”尚有7、8户，还有村民居于国外。
在冼村这十几年的改造过程中，周边的房价早已飞涨。2009年，冼村宣布改造之初，珠江新城的房价约为8000元/平平方米。十年后，珠江新城周边的房价已达15万元/平方米。
冼村长达近15年的旧改工程，也是广州城中村改造进度缓慢、阻力重重的一个缩影。
从今年起，广州针对城中村改造的步伐逐步加快。
不同于过去以市场为主导，广州在新的城市中村改造条例中，明确了以政府主导、市场运作的基本原则，资金来源主要为国家的专项补助、地方财政资金、城中村改造专项借款贷款等。
在意愿表决方面，由之前需要村民大会80%以上同意，降低到三分之二以上成员和村民的同意率。不服从赔偿方案的，可以提起诉讼。
条例还特别提出，对于不诉讼又不交出土地的，区政府可以向法院申请强制执行。
除此之外，安置房和保障性住房建设也是条例的一大重点。文件提到，“城中村改造应先行安排安置房项目供地和建设”，“安置房品质不得低于商品住房水平”，“应当按照一定比例配置保障性住房”。个人也可以将自有产权房屋委托专业租房租赁机构作为保障性租赁住房进行整体运营。
目前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设的“三大工程”成为破解房地产发展难题、构建房地产发展新模式的重点，今年以来在多个重要会议中被提及。
住房和城乡建设部部长倪虹近日表示，“三大工程”建设是党中央作出的重大战略部署，是我国根据房地产市场新形势推出的一项重要举措。中国人民银行行长潘功胜近日也撰文指出，人民银行将为“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。
除了将城中村改造上升到立法层面，广州还采取“依法征收，净地出让”新模式，在四个旧改重点片区试点，以“净地+公开市场”土地出让形式，鼓励和支持民间资本参与旧改。 此外，广州在10月也提出探索房票安置政策机制，拓阔城中村改造资金支持渠道等策略。
11月24日，广东省人民政府办公厅也印发了《广东省进一步提振和扩大消费若干措施的通知》，提到支持广州、深圳将城中村改造和保障性租赁住房结合。
中指研究院华南分院总经理杨红侠认为，将城中村改造与保障性住房建设结合起来有利于提供高品质有效住房供应，解决新市民、青年人住房困难问题，是改善民生、推动城市高质量发展的重要方式。
在城中村改造过程中，提供低成本的租赁住房也是保障外来人口居住权益的主要路径之一，满足多层次住房需求、租购并举的住房制度。同时也将激发上下游相关产业发展的活力，带动有效投资和消费的增长。
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