当前位置：首页 > 广州产业信息 > 正文内容

288万㎡起拍！珠江新城绝版商地开卖了

admin4个月前 (09-27)广州产业信息9

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　珠江新城绝版商地今日（6月11日）挂牌出让了。

　　地块名称为珠江新城A4-3地块，用地性质为商业用地兼容商务用地，宗地面积为6580平方米，可建设用地面积为5765平方米，计算容积率建筑面积69200平方米，挂牌起始价为199296万元，折合楼面价为28800元/㎡。

　　根据竞买条件，地块未来产业方向须符合广州市天河区天河中央商务区总部经济和现代服务业产业发展方向。且项目建成后，竞得人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%。

　　一起来看看，乐居君对这宗绝版靓地的实踩。

　　在珠江新城，A4-3号地块位置也算得上绝佳。位于黄埔大道与华夏路交汇处，西边为保利克洛维商业中心，南边有广州市妇女儿童医疗中心，东边为花城广场商圈。周边还有富力盈通、雅居乐中心、珠江城，以及正在建设中的粤海金融中心大厦。

　　就是这样一宗靓地，早在2016年就已经多年名列供应清单。按理说珠江新城寸土寸金，坐拥广州头号CBD配套，应该是皇帝的女儿不愁嫁，为何躺了20年也无人问津？背后的故事可精彩了。

　　2001年6月，广州国土局与广州市政府驻深办、广州星球房地产开发有限公司（以下简称星球公司）签订了《广州市国有土地使用权出让合同》，珠江新城A4-3地块以2.3亿元的价格风光出嫁。据本地媒体报道，这里原本计划建设“星球大厦”项目。

　　遗憾的是，开发并未顺利进行，地块还三次沦为抵押物，在2001年到2002年间，A4-3地块分别被抵押给建设银行、华夏银行和广发银行，换来共计3亿多元贷款。后星球公司因无法偿还广发银行贷款而被起诉，地块也被查封，只好申请由政府收回地块并给予补偿。

　　2003年12月25日，广州国土局与穗府驻深办、星球公司三方签订了《合同解除协议书》，随后广州国土局补偿穗府驻深办、星球公司人民币约1.46亿元，收回原出让合同项下地块的国有土地使用权，作为政府储备用地，广东高院亦解除了对该地块的查封。

　　有趣的是，在收回土地后，广州国土局并未及时注销原产权登记，直到2007年才办妥。这也为日后的纠纷又埋了一颗雷。

　　2005年，另一笔贷款暴雷，让刚解封没两年的地块再度贴上封条。星球公司一直不还钱，2007年法院再次查封地块，并准备拍卖。

　　就在拍卖前，广州国土局来函称珠江新城A4-3地块早已被收回，如今是政府储备地块，不可查封也不能拍卖。这直接导致债权无法实现，于是债权人将广州国土局告上法庭，直接质疑收回地块手续的合法性，并要求其承担9000多万元损失。

　　当时的媒体报道，来源：央视网直到2011年，珠江新城A4-3地块终于发布出让预公告，重新面世。就在人们以为终于结束了漫长诉讼之后，广州国土局却再度成为被告人，星球公司诉称其注销行为非法。直到2016年，法院认定广州国土局迟延至2007年才作出涉案注销行为存在瑕疵，但迟延并不足以影响注销行为的合法性，案件才终于尘埃落定。

　　A4-3地块就这样错过了珠江新城的高速发展期。

　　很多人在嘴珠江新城的时候，总会提到，这里已经无地可卖。的确，珠江新城上一次有商地出让，要追溯到2012年。

　　随着东西双塔鼎力格局形成，进入2010年代的珠江新城，已经进入开发末期。2012年，恒大成为数十轮竞价的蕞终赢家，以13.11亿拿下珠江新城D4-B2地块，折合楼面价32968元/㎡，为当年广州楼面价峰值，也就是后来的恒大珺睿商业项目。

　　自此以后，珠江新城再无商地出让。而我们的A4-3地块，也成了很多媒体笔下的“绝版”。虽然出现在了供地计划中，但似乎就是个证明“珠江新城还有为出让商地”的摆设，并未进入挂牌出让阶段。

　　2016年3月，广州市国土房管局发布《2016年广州市经营性用地供地蓝皮书》，并向媒体介绍2016年广州市经营性用地供地计划。其中重点推介了珠江新城A4-3地块。之后的每一年，它总会登上供地蓝皮书。

　　时光飞逝，这块地仍无任何动工迹象。为什么会有价无市，也是蕞大的疑团。目前地块之上并未建筑物，此前曾有媒体报道其用作停车场，但乐居君日前去探访时，发现地块已经被围蔽起来，有两个人在里面守着，似乎不对外开放。其中一个穿着像保安的男子表示，现在地块并未作为停车场使用。

　　本想致电广州市土发中心询问地块今年是否会有出让计划，遗憾的是，供地计划中提供的号码一直未接通。

　　规划一再调整，高度增加面积缩水？

　　通过对比往年数据，乐居君发现了一个盲点：地块面积怎么还缩水了呢？2016年，用地面积6580㎡，计容建筑面积82906㎡，容积率14.38。2019年，用地面积6580㎡，计容建筑面积82906㎡，容积率12.6。2021年，用地面积5765㎡，计容建筑面积82906㎡，容积率14.4。相比头部次出现时，地块面积减少了815㎡，但计容建筑面积没变。容积率一度降低，蕞后又恢复了14.4。调整不算很大。可能的原因有道路拓宽、配套增加等。有趣的是，今年1月，广州市规划和自然资源局发布《天河区珠江新城A4-3地块（AT1101规划管理单元）控制性详细规划》，由广州市土地开发中心对该地块控规进行修正。修正后，建筑面积缩小到69200㎡，高度则由原本的150米拔高到168米，配套设施增加了微型幼儿园（5班以下）和5G基站（微站），还挺与时俱进。

　　这个动静，是否意味着地块出让有苗头了？不过，在今年广州首批集中供地清单中，我们并没有看到它的身影。之后还有两批集中供地名单，我们或许可以期待？目前，A4-3地块周边暂无一手居住项目在售。以黄埔大道为界，可以把附近小区分为两类：一类是关注度颇高的老破小，如育蕾小区、六运小区，楼龄近30年，成交突破6万元/㎡，现在的放盘价更是不着边际。