保守估算，广州优质创意产业园区仍有超过400万平方米的市场缺口，未 来发展潜力巨大，产品品质成为决定项目吸引力和竞争力的关键因素

　　广州创意产业园区办公面积需求估算 2008年广州创意产业从业人员约为91万人

　　2008年广州创意产业从业人员增长率为5.2%

　　保守估算，2010年广州创意产业从业人员将达106万人

　　依据经验，企业人均办公面积约为10平方米

　　2010年广州创意产业办公物业需求将达1000万平方米

　　目前已立项的各种档次和规模的创意产业园 区存量供应和潜在供应面积不足600万平方米

　　广州创意产业园区仍有超过400万平方米的需求空间

　　广州创意产业发展迅速，但创 意产业园区建设远远无法满足 行业发展需求。全市创意产业 园区供应不足百万平方米，其 中不乏档次偏低，环境恶劣的 低档办公物业

　　除创意产业园区和甲级写字楼 外，目前多数创意行业企业租 用乙级、丙级写字楼，办公环 境普遍较差，并且标准写字楼 严谨、刻板的园区氛围无法满 足行业对自由创作氛围的需求

　　总体而言，市场亟需功能定位 合理、环境和硬件水平较好的 优质园区。因此，本项目的品 质高低将成为决定项目吸引力 和竞争力的关键因素

　　然而，广州全市未来创意产业园区潜在供应量巨大，且约半数集中在番禺， 预计未来市场竞争较为激烈

　　广州市未来创意产业园区供应（2010-2013E）

　　广州市目前已规划、立项的创意产业园区未来总供应达462万平方米，其中番禺区的供应将有 222万平方米。

　　预计未来5年广州市创意产业园供应总量将达135万平方米，其中番禺区67万平方米。

　　注：以上数据均未包括本项目在内。

　　广州市主要创意产业园区，位于城市成熟区域，分布零散，规模不大，大部分办公 环境较差；而部分新建项目办公环境得到较大改善，但成熟度与租金提升尚需时日

　　天河国家网游动 漫产业基地 (天河软件园)

　　不能在地图上标出 的创意产业园：

　　• 从化动漫产业园 • 嘉禾创意产业园 • 黄埔国家网游动漫

　　产业基地(广州国际 玩具城二期）

　　广州创意产业发展区域目前集中于越秀、海珠等中心城区，随着科学城、番禺等区发展高新科技、创意产业等政策的出台， 科学城、番禺相继规划或建成低密度、高规划标准的产业园区，可见

　　未来非中心城区在创意产业园区规划和产品方面的优势将更加突出

　　目前广州市区存量园区多数规模不大，交通不便、办公环境较差，严重制约 了园区发展和租金水平的提高，未来在产品上仍有较大的改善和提升空间

　　广州市市区主要创意产业园区租金情况

　　白云科技 一期占地：2万平米 创意园 建面：3.4万平米

　　羊城创意 占地：18万平米 产业园 建面：10万平米

　　信义国际 占地：2.5万平米 会馆 建面：1.3万平米

　　交通较不便利，办公环境良 好，办公空间营造较为出色， 但工业文化元素体现较少

　　园区氛围自由，设计感强， 绿化面积大，但园区硬件较 为陈旧

　　园区氛围自由，设计感强， 多次承办相关活动，知名度 较高。但园区规模有限，影 响力和发展前景亦受限

　　区位优势明显，硬件水平达 到乙级写字楼标准，但没有 保留任何工业元素

　　周边环境杂乱，园区被市政 路分割，没有完整的园区氛 围；各建筑均为私人物业， 没有独立的产权；建筑设计 落后，办公环境较为恶劣

　　交通可达性差，园区硬件水 平陈旧，仅为旧厂房外部翻 新后出租

　　由于大部分面积已出租给医 疗企业，园区未来很难形成 良好的创意企业办公氛围

　　整体形象，内外部环境 物业管理水平 配套设施齐全 停车位

　　园区绿化及休闲空间 园区行业氛围浓厚 地段及交通 靠近高校

　　物业硬件水平不高、办公环境较差是制 约创意产业园区租金水平的重要因素， 也是引起租户不满的重要原因；

　　较高标准的硬件设施是本项目提高吸引 力和竞争力的关键因素之一

　　➢ 目前广州市区的产业园区物业仍然较为传统、功能较为单一；低密度、低容积率、低成本 、高品质，集商务办公、商业、住宅、服务式公寓、休闲娱乐于一体的大型商务花园日渐受 到客户欢迎将是未来产业园区发展的主流方向之一

　　从区域特点和区位来说，本项目重点竞争对手主要来源于番禺区，而番禺目前及规划拥有多 个低密度创意产业园项目，本项目未来面临的竞争态势较严峻

　　占地：21万平米 建面：67万平米

　　占地：54万平米 建面：48万平米

　　占地：55万平米 建面：70万平米

　　一期开发内容为1栋集团自用总部大楼、1栋办公大楼、1栋 酒店式公寓；已开始招租；远离番禺市区中心，项目定位较 高，但地块自身条件优势并不明显，而且开发商自身开发经 验欠缺，实际招商效果值得关注

　　目前一期开发完成，总建筑面积2.5万平米，均为动漫企业办 公面积，二期在建，采用一期同样的建筑类型，引进网游动 漫类企业；项目用地为租用私人用地，限制较多，而且产品 品质一般、周边配套严重缺乏，难以维持持续的竞争力

　　目前开发完成四期，总建筑面积约30万平米，包含6栋办公 大楼和3栋普通公寓；目前写字楼入驻率85%左右，但租金较 低，产品类型单一，办公先行，但配套有待后期跟进

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