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广州创意产业园汇总

admin4个月前 (09-27)广州产业信息8

　　保守估算，广州优质创意产业园区仍有超过400万平方米的市场缺口，未来发展潜力巨大，产品品质成为决定项目吸引力和竞争力的关键因素

　　广州创意产业园区办公面积需求估算 2008年广州创意产业从业人员约为91万人

　　2008年广州创意产业从业人员增长率为5.2% 广州创意产业发展迅速，但创意产业园区建设远远无法满足行业发展需求。全市创意产业园区供应不足百万平方米，其中不乏档次偏低，环境恶劣的低档办公物业除创意产业园区和甲级写字楼外，目前多数创意行业企业租用乙级、丙级写字楼，办公环境普遍较差，并且标准写字楼严谨、刻板的园区氛围无法满足行业对自由创作氛围的需求

　　保守估算，2010年广州创意产业从业人员将达106万人

　　依据经验，企业人均办公面积约为10平方米

　　2010年广州创意产业办公物业需求将达1000万平方米

　　目前已立项的各种档次和规模的创意产业园区存量供应和潜在供应面积不足600万平方米

　　总体而言，市场亟需功能定位合理、环境和硬件水平较好的优质园区。因此，本项目的品质高低将成为决定项目吸引力和竞争力的关键因素

　　广州创意产业园区仍有超过400万平方米的需求空间

　　然而，广州全市未来创意产业园区潜在供应量巨大，且约半数集中在番禺，预计未来市场竞争较为激烈

　　广州市未来创意产业园区供应（2010-2013E）

　　广州市目前已规划、立项的创意产业园区未来总供应达462万平方米，其中番禺区的供应将有 222万平方米。预计未来5年广州市创意产业园供应总量将达135万平方米，其中番禺区67万平方米。

　　注：以上数据均未包括本项目在内。

　　广州市主要创意产业园区，位于城市成熟区域，分布零散，规模不大，大部分办公环境较差；而部分新建项目办公环境得到较大改善，但成熟度与租金提升尚需时日

　　白云科技创意园天河国家网游动漫产业基地 (天河软件园)

　　荔湾广州设计港海角红楼时尚源 IDC创新科技园大坦沙展示展览时尚岛沙面国际研发总部信义国际会馆太古仓文化星城（待建）已有项目待建/在建项目海珠区创意产业园广州创意产业园广州开发区创意产业园

　　• 从化动漫产业园 • 嘉禾创意产业园 • 黄埔国家网游动漫产业基地(广州国际玩具城二期）

　　广州创意产业发展区域目前集中于越秀、海珠等中心城区，随着科学城、番禺等区发展高新科技、创意产业等政策的出台，

　　科学城、番禺相继规划或建成低密度、高规划标准的产业园区，可见

　　未来非中心城区在创意产业园区规划和产品方面的优势将更加突出

　　目前广州市区存量园区多数规模不大，交通不便、办公环境较差，严重制约了园区发展和租金水平的提高，未来在产品上仍有较大的改善和提升空间

　　广州市市区主要创意产业园区租金情况

　　园区白云科技创意园羊城创意产业园规模现状租金

　　物业硬件水平租金水平整体形象，内外部环境物业管理水平配套设施齐全停车位园区绿化及休闲空间园区行业氛围浓厚地段及交通靠近高校 0.00%

　　一期占地：2万平米建面：3.4万平米占地：18万平米建面：10万平米

　　交通较不便利，办公环境良好，办公空间营造较为出色，但工业文化元素体现较少

　　园区氛围自由，设计感强，绿化面积大，但园区硬件较为陈旧园区氛围自由，设计感强，多次承办相关活动，知名度较高。但园区规模有限，影响力和发展前景亦受限区位优势明显，硬件水平达到乙级写字楼标准，但没有保留任何工业元素周边环境杂乱，园区被市政路分割，没有完整的园区氛围；各建筑均为私人物业，没有独立的产权；建筑设计落后，办公环境较为恶劣交通可达性差，园区硬件水平陈旧，仅为旧厂房外部翻新后出租由于大部分面积已出租给医疗企业，园区未来很难形成良好的创意企业办公氛围

　　占地：2.5万平米建面：1.3万平米

　　海珠创意产业园金脉创意产业园

　　物业硬件水平不高、办公环境较差是制约创意产业园区租金水平的重要因素，也是引起租户不满的重要原因；较高标准的硬件设施是本项目提高吸引力和竞争力的关键因素之一

　　 目前广州市区的产业园区物业仍然较为传统、功能较为单一；低密度、低容积率、低成本、高品质，集商务办公、商业、住宅、服务式公寓、休闲娱乐于一体的大型商务花园日渐受到客户欢迎将是未来产业园区发展的主流方向之一从区域特点和区位来说，本项目重点竞争对手主要来源于番禺区，而番禺目前及规划拥有多个低密度创意产业园项目，本项目未来面临的竞争态势较严峻

　　占地：21万平米建面：67万平米

　　一期开发内容为1栋集团自用总部大楼、1栋办公大楼、1栋酒店式公寓；已开始招租；远离番禺市区中心，项目定位较高，但地块自身条件优势并不明显，而且开发商自身开发经验欠缺，实际招商效果值得关注目前一期开发完成，总建筑面积2.5万平米，均为动漫企业办公面积，二期在建，采用一期同样的建筑类型，引进网游动漫类企业；项目用地为租用私人用地，限制较多，而且产品品质一般、周边配套严重缺乏，难以维持持续的竞争力目前开发完成四期，总建筑面积约30万平米，包含6栋办公大楼和3栋普通公寓；目前写字楼入驻率85%左右，但租金较低，产品类型单一，办公先行，但配套有待后期跟进

　　占地：54万平米建面：48万平米

　　占地：55万平米建面：70万平米

　　商务花园在面临产业结构调整的发达城市、区域出现，成为必然趋势

　　广州市经济结构优化、产业升级市区用地紧张，办公成本高番禺被定位为城市副中心，基础设施建设加速企业对低密度、生态型办公园区需求日益增强

　　番禺：与低密度办公园区所在区域相似的区域发展背景

　　• 番禺区，乃至广州市，目前仍缺乏高品质商务花园，番禺区已有产业园项目取得较理想成绩，可见区域市场前景较乐观，并存在一定发展空间

　　未来番禺的产业园区较多，产品、客户群定位差别较大，类似商务花园的产品仍显缺乏，此乃本项目机会点所在中颐项目是本项目未来的主要竞争对手之一，值得重点关注

　　借鉴先进案例的成功之处，与竞争对手形成差异定位，以提升项目核心竞争力国内外案例对本项目的提示

　　• 本项目适宜打造成低密度、生态型、园林式高品质办公园区跨国、大型知名企业对该类园区较为青睐，其将成为本项目重点客户之一；中小型创意企业、工作室、画廊等是本项目客户群的重要补充，有利于营造富有文化、创意的园区氛围配套完善、功能齐全、并具有一定特色的园区

　　国内外及广州市案例的成功经验借鉴

　　• 建筑密度低、生态园林式办公环境的营造 • 独栋、独立冠名、大空间的办公物业 • 为企业员工服务的较完善商业及生活配套 • 目前成功的创意产业园创意氛围、细节处理值得本项目借鉴 • „„

　　园区所属区域地理位置规模主题进驻企业项目评价办公环境良好，办公空间营造较为出色，一期已基本全部出租，设计、动漫类企业具备一定集聚度，二、三期正在筹划中

　　机场路与106 一期占地约2万国道交汇处平米，建面3.4 （国际单位内）万平米

　　科技型、创意型企业为主，且企业具有一定规模

　　白云大道，毗邻广州体育馆占地5.5万平方和广东音像城，米为原旧白云机场油库

　　打造华南电子制程与设计中心、华南数字媒体技术研发与孵化中心与华南文化创意产业交易中心集专利成果交易基地、文化创意基地、航空公司驻穗办公总部于一体的创意园区

　　包括创意企业工作坊、研发设计以及孵化基地

　　预计2010年12月完成项目建设并投入使用

　　白云区黄石街马务乡联和联合路之一之二大院

　　吸引具有独立知识产权、高新技术、获科研项目支持的企业、设计、创意及媒体艺术等公司

　　位于广州白云新城，白云大道西侧

　　总规划用地200 亩，分三期开发，头部期占地50亩，总建面4万多平方米，共有10栋 4~5层办公楼，建筑密度低，注重园区园林建设

　　地理位置黄埔大道与中山大道之间，东临车陂路

　　主题以建筑设计、工业设计、创意展示等主导的具有珠三角经济与文化特色的国际化数字化创意产业园区木产品精品展示、木材家具时尚发布

　　进驻企业广告、建筑设计、影像、动漫、表演艺术、出版、电视广播等创意企业

　　项目评价园区依托羊城晚报报业集团，由旧厂房改造而成，企业自主改造空间较大；区位优势突出，园区绿化面积大，但园区道路、设备设施等方面较为陈旧

　　占地18万平米，总建面约10万平米

　　占地10.8万，建面是30万平方米

　　富林796精英木材家具设计创意产业园

　　占地5万，建面3.2万平方米

　　已出租2000平米给一医疗企业用作体检中心，目前余3栋可租，每栋面积500平米左右集艺术博览、商务信息、旅游观光、文化娱乐等多功能的现代服务产业集聚区奥美集团、亚虎传播公司、渔歌晚唱画廊等总部经济、创意文化企业

　　由于大部分面积已出租给医疗企业，园区未来很难形成良好的创意企业办公氛围

　　占地2.5万平米，12栋建筑，总建面 1.3万平米

　　苏式厂房，多栋单体写字楼可供出租，面积由425到1307平米，自行改造的空间较大，较多广告类企业选择此处作为总部，但园区整体规模有限，影响力和发展前景亦受限

　　项目评价项目所在地为古建筑保护区，对广告、设计等创意类企业吸引力较强，但其岛内及对外的交通存在瓶颈，未来发展受限；岛上较多居民居住，且商务与生活区域未作规划，比较混杂，办公氛围并不纯粹周边环境杂乱，园区被市政路分割，没有完整的园区氛围；各建筑均为私人物业，没有独立的产权；建筑设计落后，办公环境较为恶劣

　　工业设计类大企业、国际著名品牌企业

　　占地3万，建面是 2.4万平方米

　　结合文化、商务、艺术、人文历史、旅游，打造汽车文化为主题，高水平建筑风格为特色的创意园区广州创意产业研究开发和成果转化基地，打造广州创意产业集群创新平台

　　园区所属区域地理位置规模主题进驻企业项目评价

　　首期占地9万平米，建面4万平米；大坦沙岛目前环境较差，较多在建道路及轨道交通工程，规划的科技园、液晶城等项目现状仍为地块，并未开工占地3.7万平方米总部经济集聚区、国际会议、文化展览及配套酒店、餐饮服务电影和音乐为主题集展贸、电影、游艇、餐饮、旅馆等高端业态为一体的新型创意园区和城市滨水开放空间未来将建成为集文化娱乐、旅游、购物为一体的文化商业中心目前已有60多家文化创意企业进驻

　　海角红楼目前已有度假酒店和餐饮、俱乐部等部分，但商务办公部分尚未启动，鉴于整个大坦沙岛目前的区域成熟度，预计海角红楼时尚源至少需要5-10年才可成型

　　芳村文化创意产业园广州珠影文化创意产业园

　　占地8万，建设成17.2万平方米

　　以服装和时尚产品设计及配套的 20010年1月28日试业电子商务为核心。

　　占地17万平米，总建面约40万平米

　　园区是省级文化创意产业园区，分五期建设，总投资约10亿元，目前处于待建状态。

　　进驻企业引进国内外著名服装设计师设立工作室和著名服装品牌企业设立展示窗口

　　软件及射频技术、园区由5幢6~7层高办公楼组服装设计、工业成，单元面积100~2500平方设计、出版等带米，园内企业仍属劳动密集有厂房或者库房型企业，带有制造和加工车的企业间/厂房及仓库动漫、软件、工业设计、平面设计、出版、电影电视广播等服装设计创意、品牌策划与营服装设计、展示、销、资本运营、销售、服务企业设计与产业信和商户息处理与发布中心

　　占地2.3万，建面1.2万平方米

　　园区所属区域地理位置规模主题进驻企业项目评价整个国际玩具礼品城由于体量过大及招商方面出现的问题，商铺大量空置，而黄埔国家网游动漫产业基地因此也形同虚设，目前并无企业入驻，如未来玩具礼品城整体发展情况没有改善，预计未来产业基地的发展亦会脚步维艰

　　总建面近2万平米；考虑到广州目前的交通情况，黄埔大道交通情网游动漫况并不理想，项目的交通出现问题

　　打造具创作功能、展示功能、休闲功能的岭南风格创意名园

　　引进现代艺术、动漫、服装设计、工业设计、现代 2009年12月开始改造影视制作、广告传媒、时尚杂志为主的创意企业

　　萝岗区科学城综合研发孵化区内

　　总建面23.45万平米；科学城总体规划起点高，商务科技办公氛围浓厚，周边配套完善，有国际学校、公寓等

　　创意大厦和创新大厦各由3栋大楼组成，已于2008年7月竣马莎罗动漫城、工，目前整体入住率10%，大阿里巴巴华南区楼办公空间设计现代、舒适，总部、毅昌科技、较多电子信息类企业，创意百事高创意中心、产业企业较少，产业集聚度 TCL动漫产业园有待提升，但背靠科学城良等好的园区规划和政策支持，未来可能成为软件研发类创意企业的集聚地

　　国家网络游戏动漫产业发展基地

　　建成后可容纳 30~50家动漫企业；依托广州岭南技术学院，产、网游动漫学、研综合发展模式；目前周边配套有待完善

　　目前尚未有动漫企业入驻，主要承载岭南技术学院的教学和专业技术人才培育功能，由于基地规划规模有限，未来的影响力受到一定限制

　　位于广州市从化太平镇元洲岗村

　　核心园区：动漫原创区规划面积约2平方公里产业

　　中国蕞大的动漫外包基地、国际一流动漫人才培育输出中心和专业完善的动漫产业链整合平台

　　加拿大 CineGroup影视动画集团已签约

　　园规划了3个产业园区，即动漫原创区、动漫衍生产品工业区、动漫教育园区，其中动漫原创区分三期建设，第一、二期680亩，已于2008年 9月动工，建设期3年

　　广州市区内未来创意产业园的供应量在200万平方米左右，已建成的约90万平方米左右。

　　市区内主要创意产业园区，位于城市成熟区域，分布零散，规模不大，以旧改为主，大部分办公环境较差；总体上由于物业落后，配套不足，整体氛围档次不高，局限性较大。

　　园区地理位置规模主题目前进度进驻企业中小型企业；行业集中在电子数码、贸易、专业设备及仪器钟表制造业企业，由于成为政府定点 “广州动漫游戏产业基地”，因此也有一定中小型动漫企业入驻产、学、研的大型企业定位；生物技术、软件开发、电子光电技术类企业及实验研究中心项目评价

　　占地3.9万平米，总建筑面积11万平米，分三期建设，

　　一、二期建设完毕，2栋9层办公楼，总建筑面积59,265 平米，三期正在建设当中， 2010年竣工

　　目前一、二期入住率50%左右，租售价格偏低，行业分布零散，不利于形成行业聚集；产品设计类型单一，而且配套不全，对创意类企业吸引力低

　　占地2.5平方公里，总建筑面积约19 万平米，分三期开发

　　目前一、二期开发完成，总建筑面积约13 万平米，包含孵化中心、员工宿舍、服务式公寓酒店、培训中心等

　　入驻园区企业不多，但特征明显，多为而且与高校、研究机构的合作紧密

　　番禺区大石街石北大道旁，大石工业区内

　　占地18万平米，总建筑面积约25万平米，分五期开发，预计2017年开发完成

　　拟发展成以工业设计及建筑设计为产业链龙头的景观型主流设计创意产业平台

　　中小型企业；电子信息、高级制造业、新环保新能源、生物医药类

　　区位上远离番禺主要的办公中心区，周边邻近工业区，办公气氛薄弱，需要重点完善自身办公、商业等配套

　　占地54万平米，总建筑面积约48万平米，分三期开发，预计2017年开发完成

　　目前一期开发完成，总建筑面积2.5万平米，均为动漫企业办公面积，二期在建，采用一期同样的建筑类型，引进网游动漫类企业

　　一期开发内容为1栋集团自用总部大楼、 1栋办公大楼、1栋酒店式公寓；已开始招租目前开发完成四期，总建筑面积约30万平米，包含6栋办公大楼和3 栋普通公寓

　　行业集中于动漫行业；韩国、日本、台湾的动漫企业，尤其是 “动漫制造”企业

　　项目用地为租用私人用地，限制较多，而且产品品质一般、周边配套严重缺乏，难以维持持续的竞争力

　　占地21万平米，总建筑面积67万平米，分五期建设，预计 2014年开发完成，占地55万平米，总建筑面积约70万平米，分七期开发，主要包含办公楼和住宅两种产品类型

　　“创意总部生态产业园产业服务平台”的复合产业园理念

　　客户定位较高；信息技术、创意设计、文化娱乐等研发类、设计类和服务咨询类企业

　　远离番禺市区中心，项目定位较高，但地块自身条件优势并不明显，而且开发商自身开发经验欠缺，实际招商效果值得关注

　　中小型企业；电子信息、专业设备制造、新能源、贸易咨询类企业

　　目前写字楼入驻率85%左右，但租金较低，产品类型单一，办公先行，但配套有待后期跟进

　　国家数字家庭应用示范产业基地

　　番禺区大学城、万博、石楼化龙交界

　　包括数字家庭研发园、商务园、制造园三大园区

　　已引进19家研发机构、92家企业，正重点引进中国电子科技集团、思科、青岛海信、广晟电子等重点项目和企业

　　占地85万平米，总建筑面积近百万平米

　　工业设计、现代信息服务、新型制造业、新材料、生物医药类企业

　　产品设计学院派，缺乏对创意设计类及商务型企业的吸引力

　　番禺未来产业园区/科技园区供应量超过340万平米，预计办公物业供应量超过250万平米

　　目前已开发完成面积约54万平米，其中办公面积约45万平米

　　未来供应量加大，竞争加剧，但各园区在档次、客户定位方面各有不同，预计未来在番禺整体经济和商务环境快速成熟的条件下，各园区可实现共存共荣

　　广州市萝岗区科学大道与科珠路黄金交汇处。占地15万平米，总建面30万平米，容积率2.0，由于规模庞大，科汇金谷并没有采用普通商业的单一业态布局，而是借鉴了香港和欧美等地的综合型写字楼商业开发模式，项目由47栋独栋建筑组成，楼层层数为9-11层，面积从3255~7500平方米不等。其中，还包括2个酒店式公寓和1个8000多平方米的商业中心。合景泰富房地产有限公司外形设计Rocco Yim，园林设计AEP，建筑商为中国建筑宁骏物业管理有限公司（合景泰富）华南区域首脑级独栋总部基地；独栋式生态商务园区，集独栋式写字楼、商业会所、酒店式服务公寓等为一体的综合性写字楼建筑群。由于科学城内规定不能有超高层建筑，所以项目内都为小高层建筑，并且相互之间楼距在30-40米之间，外墙材质都为深蓝色钢化反光玻璃，采光极佳；同时每栋都可独栋出售独栋冠名，满足各企业总部的个性化的形象展示和可识别需求，体验根本归属；科汇金谷具有的独门独院，确保企业办公环境得到应有的保护，私密程度高；同时，该项目也是科学城唯一可售的产权式写字楼。重点产业发展方向是计算机及软件、生物医药、光电子、新材料、环保设备等。项目目前已经通过政府与微软公司达成协议，微软（中国）的产业基地将设置于项目之内。处于广州科学城核心区域，交通便利、昭示性好；生态综合商务公园区，办公环境优良，配套齐全；区域内唯一可售写字楼单位，升值潜力巨大。目前项目周边多为单一功能厂区和办公区，缺乏生活配套。

　　开发商规划设计单位物业管理公司总体定位

　　出售，开售均价11500元/平方米，目前均价13000元/平方米

　　一期2010年交楼；二期建设中，预计2011年9月交楼

　　项目配套：大型风情商业街：引进大型餐饮、便利店、银行等，商居便捷；商务会所：咖啡厅、酒廊、书吧、大型泳池；酒店式公寓、会议中心休闲配套：2个标准网球场，健身区，滨河休闲带。周边配套：商贸：国际会议中心、会议培训中心、信息中心运动：广州国际体育演艺中心、国际网球中心、国际羽毛球中心、萝岗区体育中心公园：香雪公园、科学城中心公园、体育公园、天鹿湖公园、义务植树公园、荔枝公园银行：农业银行、工商银行、中国银行、广州商业银行、中信银行、上海浦东发展银行附近酒店：翡翠皇冠假日酒店、华夏国际商务酒店、东圃合景福朋喜来登酒店超市：英国Tesco，美国Costo、德国Metro 教育：日本人学校、美国人学校、省重点市二中、岭南职业技术学院、萝峰小学、萝岗少年宫医疗：黄陂医院、萝岗区综合医院、中山大学岭南医院交通状况：海陆空：18分钟达至黄埔港口，25分钟接驳白云机场，2小时畅达港澳快线：广州环城高速、广深高速、广园快速、广惠高速、广汕公路、北二环、华南快速干线分钟接驳珠江新城CBD 干线条轨道线，快速公交系统BRT连接地铁站点双向六车道：开创大道、科学大道等高质量景观道路，映日路、揽月路等滨水景观道路，神州路、科珠路、大观路、科翔路、开创大道等新区道路地铁：紧邻地铁四号线规划中的科学城西站，地铁六号线将设站项目附近公交：224a、568支线临线等线路

　　研发，创意（民营科技园2平方公里）

　　广告、建筑设计、影像、动漫、表演艺术、出版、电视广播等创意企业

　　小公司，动漫、软件、工业设计、平面设计、出版、电影电视广播等

　　创意大厦和创新大厦，科技类为主，总部基地

　　小结：体量：郊区大，市区小；郊区新，市区旧改新；主体：除动漫，海珠区的影视外，其它的杂；主要对标：区内天安，天河区的红砖，罗冈的科汇金谷

　　写字楼向非中心城区转移的趋势

　　2 非中心城区写字楼/产业园严重配套不足缺陷 3 非中心城区写字楼以产业园的形式出现，说明规模效应在该区域特性的必要性

　　产居一体开发模式；一期城市综合体对尽快完善大盘的积极作用

　　体量需能与同区的产业园抗衡；产业定位清晰，差异化；园区硬件质量/档次定位在高端；

　　具一定规模的，花园式，低密度，创意产业