广州20宗地块538亿起拍恒大足球场等地降价回炉
（文/张志峰 编辑/马媛媛）9月9日中秋节前夕，广州市第三批集中供地名单出炉。
观察者网从广州市公共资源交易中心获悉，本次共推出20宗土地，占地总面积208万平方米，包含多宗核心区高质量涉宅用地，总起拍价高达538.54亿元，接近该城前两批集中工地收入总和（约550亿元）。
广州11区中，此轮供地只有越秀区暂时断供，海珠、南沙、花都3个核心区均有3块土地提供，中心五区占比达到一半。
且为了调动房企参拍积极性，部分重新挂牌地块明显降价，包含2宗此前流拍地块以及恒大足球场、华夏幸福新隆沙地块退地后重塑，注定将成为全行业关注热点。
行业普遍认为，广州此次土拍干货满满，且价格诚意十足，吸引了不少央企与大型国资房企目光，比之前两批土拍应当可以取得更好成绩。且中秋节前释放信息，亦有助于帮助楼市加速复苏。
其中，位于荔湾广船区域的芳村大道南以东地块，起拍价高达187.6亿元，成为今年全国范围内土拍总价蕞高地块，也是广州供地史上总价第二高地块，仅次于亚运城（2009年出让，起始价165亿元，成交价255亿元）。
资料显示，该地块为二类居住用地兼容商务（商业）用地及其他交通设施用地，地块总面积为40.02万平方米，其中可用建设用地面积13.07万平方米，计算容积率建筑面积接近100万平方米，挂牌起始价187.6亿元。
按照起始价与全部计容面积计算，该地块楼面价仅为1.915万元/平方米，相较于荔湾广船区域约6万元/平方米的均价而言，绝对称得上一块肥肉。且从项目体量和属性来看，不久后将成为下一个广州地标建筑。
该地块蕞高限制地价215.74亿元，超过蕞高限制地价后，停止网上竞价，改为摇号确定竞得人。
然而蕞终该地块花落谁家尚不得知，但毫无疑问的是，想要拿下这一地块，只有商业运营、基础设施建设、整体设计布局、强大资本等各方面综合实力过硬的头部房企方有实力。
有行业人士猜测，唯有包含华润在内的央企有这方面兴趣与实力。
因为地块虽好，配建及自持等各方面要求也不少。
项目建成后，竞得人须在商务（商业）地块自持商业商务物业不得低于计算容积率建筑面积18万平方米，自持物业的自持年限不少于10年。
竞得人须配建办公物业计算容积率建筑面积5万平方米（以不动产登记建筑面积为准），配建办公物业建成并通过相关部门验收后，由广州市荔湾区人民政府指定单位按2500元/平方米的价格回购。
还需要按规划条件负责建设市政道路用地、绿地用地，并与项目主体同步建设、同步验收，建成竣工和验收合格后无偿移交广州市荔湾区人民政府指定部门。
此外，位于客村板块的广州大道南788号一期AH031525地块，在客村地铁站周边，接近4万元/平方米的起拍价，同样受到关注。
该地块起始价12.17亿元，计算容积率建筑面积不超过3.07万平方米，全部为普通住宅用地。
其竞价规则中，除了城市道路、绿地等方面的配建要求之外，还包含2704平方米配建政府性统筹用房，该政府性统筹用房建成并通过相关部门验收后，无偿移交给广州市海珠区政府指定单位。
4宗回炉重启，恒大足球场地块也在其中
值得一提的是，本次供地不少熟悉面孔被“回炉重造”，再次挂牌出让。
其中，天河区育新街南侧AT0304011-1地块和白云区小坪村AB2711014地块均为第二次集中供地中流拍的地块。
公开数据显示，天河区育新街AT0304011-1地块第二轮集中供地挂牌起始价约为24.42亿元，本次约为20.67亿元，价差约3.7亿元。
白云区小坪村AB2711014地块上一轮集中供地，挂牌起始价约为13.65亿元，本次约为10.67亿元，价差约2.98亿元。
而真正吸引业内目光的是荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南 AF020112、AF020119地块。
不过在2年前，这块土地还属于河北房企华夏幸福，2020年6月其以68.39亿底价拿下荔湾新隆沙六宗地块。
然而此后不久，华夏幸福暴雷，地块也随之被退回，且拆分为两大单元。本次出让地块正是其中之一，为包含配建安置房的商住综合用地，总起拍价38.58亿，占地面积13.3万平方米，计容建筑面积20万平方米。
另一宗被行业关注的地块为番禺区谢村居住及商业商务地块，正是恒大足球场所在地。
2020年4月，恒大以68亿元底价获取的番禺谢村体育设施和产业配套地块。本次挂牌地块为其商业与住宅部分，不含原有的产业部分，起拍价31亿元，同样是良心价。
但据未经证实的市场传闻，该地块可能正在面临较为复杂的债务问题，大概率将由广州城投接盘。
“竞自持”规则首次取消，改为摇号
竞拍规则方面也有调整，过往“竞自持”规则被首次取消，改为摇号“拼手气”。
所谓竟自持，是指当报价达到蕞高限制地价后，竞买方式转为竞企业自持商品住房建筑面积，该部分面积不可作为商品住宅出售。会增加房企的拿地、运营成本。
取消后，地块价高者得，当多为竞标人达到15%的封顶溢价后，便通过摇号方式确定蕞终得主。
此外，上一轮还有海珠锌片厂地块特殊保留，此次全面开放。
另有一些为地矿“量身定制”的出让条件，如天河区的沥青搅拌厂地块，要求竞得人负责土壤修复等条件。
而禁用“马甲”、严查资金来源、15%封顶溢价率、20%保证金等规则不变。
特别是体验了“马甲”对于摇号公平性的破坏力之后，各地几乎都将其视为必禁选项之列。
广州竞标规则中明确表示，同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请）。自然人及由其担任法定代表人的法人或其他组织，或者同一法定代表人的法人或其他组织视为同一名申请人；凡与申请人之间有参股、控股等关联关系的法人或其他组织，也视为同一名申请人，但申请人的母公司为上市公司的，该上市公司的非控股股东除外。如申请人违反上述规定的，出让人有权单方面取消申请人竞买资格，已签订土地出让合同的，有权单方面解除出让合同，竞买保证金不予退还。
需要指出的是，有熟知本地楼市的房企人士向观察者网分析称，作为四大一线城市中对于土地财政依赖程度蕞高的城市，广州今年前两批集中供地结果并不理想，不少二线城市都有国资兜底，保证不会流拍。
广州推出地块质量和数量并不差，却不仅出现多地流拍，且对于外来房企吸引力明显不足。因此此次土拍有意调低土地价格与出让条件，放出了更多热门地块存货，以期吸引更多投资者目光。
数据显示，广州2021年，首次执行集中供地全年入账超1777亿元；而2022年前两批集中供地仅收获土地出让收入550.6亿元，为去年全年31%。
在克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓看来，目前广州一二手房市场都已经显露筑底回稳的迹象，特别是二手房市场作为先行指标，已经连续5个月维持在7000-8000余套的水平。广州第三批次供地选择在楼市传统的“金九银十”节点推出，亦有利于调动楼市需求入市的热情，开发企业应紧抓时机，加大推货和营销的力度。
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