2023年三季度广州写字楼及零售市场回顾与展望
写字楼租赁问询量回升 零售核心商圈需求持续活跃
广州，2023年9月28日——戴德梁行发布了2023年三季度广州写字楼及零售市场报告。报告显示，越秀商务区时隔三年迎来的新增供应推动广州甲级写字楼市场年内供应量达到近五年同期新高。存量规模的持续扩大令市场竞争加剧，全市平均租金及空置率继续承压。零售市场方面，受传统暑假消费旺季的带动，本季度消费需求集中释放。部分存量购物中心积极把握消费回暖的窗口期进行提质改造，全市优质零售市场空置率延续了上季度的回落趋势，多数存量物业的平均租金有所上升。但由于季内新兴商圈迎来多个新项目的开业，全市整体租金水平环比微降0.7%至每月每平方米744.9元。
市场竞争激烈，租金与空置率持续承压
三季度，广州甲级写字楼市场新增优质办公面积6.3万平方米。截至目前，年内累计供应量已超过去年全年的供应总量。全市空置率环比上涨0.9个百分点至18.9%。由于多数企业在扩张方面趋于谨慎，租赁决策较为保守，在租赁需求相对疲软的市场环境中，新增供应的持续入市扩大了供需两端的矛盾，令市场竞争加剧。写字楼业主由于面临经营的压力而继续下调租金，全市平均租金环比下降3.4%至每月每平方米155.5元。
企业预期改善，租赁问询量小幅回升
进入下半年，政府在税收优惠、营商环境优化方面提出的一系列举措陆续得到落实。企业预期跟随经济运行而逐步改善，进而影响其租赁策略，三季度末写字楼的问询量得到小幅回升。戴德梁行广州企业服务部主管及高级助理董事梁振声表示：“与上半年租赁面积普遍偏小的成交特点有所不同，本季度广州市场迎来了数宗大面积成交，如国泰君安入驻太平洋金融大厦、广东诺臣律师事务所落位周大福金融中心，租赁面积均超过3000平方米。同时，一些头部企业表示出较大面积的选址与搬迁意愿，细分行业涉及证券、保险和法律服务行业。”
传统主力需求稳定，互联网企业表现活跃
作为写字楼租赁成交的传统主力，专业服务业在本季度持续引领市场成交，租赁成交占比达27.8%。其中，律所的扩张意愿保持稳定，一些相关企业的升级搬迁在本季度得到落实。此外，科技行业的需求有所回升，季内录得多宗1,000平方米以上的成交，TMT行业整体租赁成交占比达到19.8%，其中不乏人工智能、大数据、云技术等创新业务相关企业。对此，戴德梁行广州公司总经理罗进良分析表示：“在数字经济和智慧社会发展的推动下，市场对于数字化转型的需求不断提升，一些软件和信息技术服务相关的企业有所扩张，进而产生了新的办公需求。”另一方面，由于房地产行业投资仍在下行区间，相关企业在租金方面的预算仍然较为谨慎。
未来展望：业主调整策略，租户迎来更多升级搬迁选择
年内广州预计还将有10.0万平方米新增供应投入使用。在竞争日趋激烈的市场背景下，业主方如能抓住市场不同发展阶段中的需求变化，提前对可出租面积进行良好的统筹将有利于缩短去化周期。短期内写字楼的租金料将继续回调，租户在租赁谈判中将拥有更多优势。对于有升级搬迁或降本增效需求的企业而言，租赁市场的窗口期有利于具体需求的落位。
暑期消费需求集中释放，存量物业积极进行提质改造
据统计数据显示，1-7月，广州全市社会消费品零售总额同比增长7.6%。其中住宿和餐饮业持续大幅回暖，实现零售额同比增长达21.7%。受传统暑假消费旺季的带动，本季度文旅消费需求集中释放，餐饮、交通、酒店、休闲娱乐等相关业态客流和价格都出现明显回暖。部分存量购物中心积极把握消费回暖的窗口期进行提质改造和扩容升级，例如天河领展广场于季末完成升级改造后重新开业。
三季度，广州优质零售市场迎来三个购物中心的开业。由于近八成的新增供应位于新兴商圈，全市优质零售物业蕞优层平均租金受到结构性影响，环比微降0.7%至每月每平方米744.9元；空置率则延续了上季度的回落趋势，环比和同比分别下降0.3和0.5个百分点至6.6%。
多家区域首店进驻核心商圈，体验型业态持续火热
餐饮业态延续了年初以来的拓店热情，本季度小面积的茶饮和咖啡品牌表现较为积极，例如丘大叔、茉莉奶白、广州本土咖啡品牌store by .jpg，季内均有多家店铺陆续开业。零售业态的租赁需求亦有所回升，外地品牌积极把握购物中心提质换挡的窗口期进驻核心商圈，例如潮流集合店番茄口袋和英国香水品牌潘海利根分别在正佳广场和天环广场开出广州首店。此外，得益于居民对于外出和社交的需求持续增加，体验型业态持续受到青睐。一些KTV品牌表现出较为积极的开店态势，例如魅KTV和星聚会KTV分别入驻南沙环宇城和黄埔大悦汇。同时，消费者健康意识的提升推动了瑜伽、普拉提等运动健身业态的发展，本季度观察到部分购物中心同时引入两家或以上的运动健身品牌。
未来展望：广州积极打造新消费场景，南沙即将进入优质零售快速发展期
供应方面，年内全市预计还将有44.3万平方米优质零售空间投入使用。值得一提的是，此前商业氛围较为薄弱的南沙继环宇城开业之后，还将迎来星河COCO Park和悦方城的开业。作为重要的新兴区域，南沙商业配套的逐步完善对区域消费升级和全市的经济增长有不可忽视的拉动作用。日前，《广州南沙新区（自贸片区）促进商贸服务业高质量发展扶持办法》出台，明确提出支持零售品牌落地发展、鼓励消费场景升级等措施，并设立补贴和奖励。需求方面，尽管消费需求复苏势头良好，但租户的观望情绪暂未完全消退，对此，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端表示：“降本增效依然是多数企业的重点考量。业主方应更精准的把握项目的功能定位和业态组合，提出创新的商业内容，以更进取的姿态匹配市场需求。”
此外，临近中秋国庆双节假期，广州延续暑期热度，继续成为全国热门旅游目的地城市。对此，戴德梁行广州商业部主管及高级董事冼嘉曦表示：“广州的文旅产业发展迅速，今年以来吸引的流量极为可观。当前，广州正在探索文旅产业与线下商业深度融合的新道路，促进多元消费。预计年内将会涌现一批新消费场景，在发挥广州文旅特色的基础上，创建自有IP，一些标志性文旅项目将迎来更具在地特色的艺术节、创意市集等非标商业活动。”
戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2022年公司全球营业收入达101亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的企业文化，在环境、社会和公司治理等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。返回搜狐，查看更多
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