卖家将房屋先出租后出卖买房者要等20年才能入住？
花巨资买房，却被告知房屋早已被出租，租期20年。按照“买卖不破租赁”的原则，买房人线年以后才能入住？近日，番禺区法院审理了这样一宗物权保护纠纷案，因产权人在房屋查封期间与他人签订出租合同，法院认定其效力不能对抗新的产权人，判令租客搬出房屋。广州市中院二审维持原判。
位于番禺区南村镇的一间房屋原本是贺清（以下均为化名）和陈阳所有。2012年6月14日，贺清在征得陈阳同意后，将房屋出售给了汪正。同年6月21日，贺清与汪正办理了产权变更手续，房屋产权人变更为汪正。在办理物业交付时，汪正却发现，另一人钟成在占用该房屋，于是通知钟成迁出。
但汪正却被告知，早在2011年6月22日，钟成就与贺清签订了租赁期限为20年的租赁合同，并一次性交付了192万元的租金，并以该租赁合同可对抗产权变更为由拒绝迁出。
汪正于2013年2月起诉至番禺区法院，将贺清和钟成列为被告，将陈阳列为第三人。汪正要求法院判决钟成立即搬出房屋，并支付每月8000元的占用费。
庭审过程中，贺清自称与钟成不认识，也没有签订租赁合同，钟成则坚持认为“买卖不破租赁”，他不应搬出，陈阳则认为此事与己无关。
原来，早在2011年，对贺清享有权利的一名债权人向广州市中院申请执行，要求贺清清偿债务，执行过程中，贺清一直没有履行义务。广州市中院于2011年3月7日依法查封上述房屋，并于同月21日发出公告，声明查封了上述房屋，将依法处理该房屋，兑现债权，并限令对该房屋享有其他权利的权利人在公告期限内主张他项权，清除处理该房屋之时的障碍。公告在房屋张贴。
2012年6月8日，广州市中院告知债权人利害关系后，解除了对该房屋的查封。之后的几天，贺清就将房屋出售。但2012年10月，贺清却又起诉至番禺区法院，要求确认房屋买卖合同无效，番禺区法院一审驳回了贺清的这一请求。
一方拿着国家行政部门登记的产权证照，要求入住房屋；一方则拿着租赁合同，要求继续使用房屋。这份租赁合同能否对抗涉案房屋产权的变更成了本案处理的关键。
番禺区法院认为，广州市中院于2011年3月7日查封房屋，并于3月22日发出公告。而钟成提供的租赁合同日期为2011年6月22日，撇开房屋租赁合同的效力性，涉案房屋从2011年3月7日起至2012年6月8日为广州市中院依法查控，并以可供执行财产对待。
由于涉案房屋为执行财产，所以作为被执行人，也是房屋产权人的贺清在法院查控期间处分房屋，一般需征得法院同意，在法院同意的情况下方可作出处分。否则贺清的相对方的约定的效力不能及于债权人，更不能及于涉案房屋产权的变更。而钟成也没有提供证据证实其租赁行为已经法院同意。
而钟成认为，其租赁合同只是不能对抗贺清的债权人，并不是不可对抗涉案房屋产权的变更。番禺区法院认为，根据贺清的主张，则可推出即使涉案房屋由法院依法进行拍卖、变卖处理，其房屋租赁关系依然可以对抗涉案房屋的产权变更。但广州市中院拟处理的涉案房屋并没有附条件，不需要处理长期租赁人的权利问题，租赁关系从开始已不具有对抗产权转移的效力。
法院判决钟成搬出房屋，由于证据问题，汪正所主张的占用费，法院确定为从其起诉之日至钟成迁出时止，每月8000元。广州市中院二审维持原判。
《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是人们所称的“买卖不破租赁”。
该案经办法官表示，虽然“买卖不破租赁”的原则为包括我国在内的大部分国家所承认，其赋予了租赁权以部分物权的性质，但在案件的审理及执行过程中，要厘清法律关系，仔细判别案件情况是否符合该原则的适用前提，谨防案件当事人以“虚假租赁”损害债权人、不动产所有权人利益或逃避执行，力求做到查明案件事实，还原法律本意，维护司法尊严。
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